 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
/ T6 ^9 l, j9 p* B
8 ?! m- O0 y4 v9 m2。房地产泡沫。
& M \7 h& Z9 @7 P7 u; ^房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
3 j/ H$ M* `+ F
2 [! R) \, I& Q2 f4 v* GZT,自 www.China.com.cn
. o5 Z& F+ f6 g) U/ ]+ [8 o" P0 e+ {! }9 v
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。) M1 V5 |4 y3 P" S) t. U+ O
房地产业利润率过高) W2 |. l3 {0 u
$ I1 R3 n+ E/ L1 ]
但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。( e1 b2 E' I5 H5 I8 u8 y
* u( O$ w+ b/ _" | 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
) j0 `. R+ t+ a6 L4 S! t+ {
5 S9 t6 v* H! U$ L5 _* o+ B4 ~3 A 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
! U2 e" }# ]0 w. T0 B* J( L
+ M% w7 V, Y: ^# h9 D) l+ ` 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
# n/ t [, y: V1 Q) L* x# D9 `1 D8 f( h2 g5 R! i
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。; b- L( N( T& C- }, F; K( u
+ I6 J( P. Q1 |( i% Q: ^
泡沫现象严重
6 g& c7 _. N3 l4 E- L: o/ }: h0 G& ]- ^: U* l, Q. {2 b
在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
; q: j% K s' R, D, L P* C1 v1 s6 E" p- h0 O. U
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
5 f- H6 |, p/ o( S
9 f# {" |5 N: L6 g 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
( a7 g1 X0 B/ W
% h, P5 p% d) K5 g. }1 _ 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
; M, N( `' s9 l( M
- c( M9 E& u1 O- D 地价暴涨的原因
: O0 d! |0 ~$ T$ X9 [' O; B; Q
) G& P. t% K e4 }, A 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
9 \1 p3 {: O" b: Z1 H% {+ Z, H* \" m( A2 c
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。. s1 S+ o( w8 }3 A) d
, m3 X( L# M4 l9 I: B0 c 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
% S" J$ E6 T/ s( L0 o, a% P) ~
- E P4 C9 I; c4 P/ l 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。) O# W% k# e# v. M( T7 k
6 a* N8 _ m9 C" \* a. Z 警惕重蹈日本覆辙# l( ]0 X6 j; {4 L. s5 z
7 g$ N4 t0 w8 v2 v
如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
4 d+ v4 @1 ?. F5 _+ Z5 P2 r$ d0 Y& P4 M1 C( H
原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。, y( r- W" K" {0 R! r- X$ d7 c! ^
2 v: u# r) m7 _3 B7 q
在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。 e/ ^' {: p* _ N5 L' _. }
/ {. e, x+ u( Q9 `% l
据说,在整个中国仅开发商就有3万家。% |, R5 d/ Y* p
2 a; n& n* T; ^- e K1 o0 t' w2 `
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。7 B: q' G1 \% L+ m4 J+ F0 f" A' `3 {
* l! B. T% z/ h 据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。' p& a: \$ u# Q+ g
. _" I% S& h2 D, A
(日本《文世春秋》月刊文章)
' U" S3 S" O( ~3 Y4 p* a$ h& X/ ]! w V+ u3 T0 G
——参考消息" X& c0 Q; F- I1 [/ L, S9 y4 A
I& Q- p: C$ _
|
|