 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
( Q, u* G) w4 L* w* V) }$ m% w" n3 ^% Y, C! \! o X4 Y5 X) z! G
2。房地产泡沫。
# n, I+ H* [- f) S房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)6 Y9 y3 C+ @7 `( Z) H# Q& d
, t! s: ?. D) YZT,自 www.China.com.cn9 U2 `( g* G1 B) Y
3 v' W5 o& u, B
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。+ }. s! ~6 g0 S8 L3 y
房地产业利润率过高
* i0 [- b8 k4 H: O) b, {8 ^3 z; Z( c9 G6 t6 q8 N6 m
但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
+ `4 e+ }$ p3 g% F u6 `
: ?* \7 }, S7 P) p 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
0 B" L1 W* u* s6 T8 T: c2 M& F; L* K; ?
据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。4 u, \9 Q3 a1 c' \5 d' M) r- V% @
7 S3 O. K& C& W
例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。' d+ j+ q$ L* i
1 ]* f: q5 A# ?
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。" F$ \5 t' Z) Z9 P5 S+ A0 D$ e
8 Y" C+ i9 W" e- {7 B
泡沫现象严重
8 J8 x f) q' Z' x0 B1 o
8 v% ?' `& ^/ @ k 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。. s2 x5 y4 H8 Y3 z0 p
" V) {* S' x* y( T! @0 M8 H 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
% b8 ]/ M' i, a Z
) f7 Y# N8 }7 W! F* w 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
/ _+ e. ?0 u: X" g+ L3 { v0 c S3 I+ ^5 P/ Z" Y8 A
浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
8 ]! A. H( Q5 E8 ^' ^* S- A1 N' T* ` {$ g
地价暴涨的原因$ [2 i' J0 A8 x* ?
3 F" S& o6 {' r6 U8 d0 r 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
9 S4 c0 S2 E6 Z/ `2 a% t G, D5 c- r' d/ x) u' |% |* U @/ P. \
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
& _* Z, }* K- W+ r, W0 P0 V4 H
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。. P* E* `3 D/ y. w% O
# n/ X0 [9 H& l: z+ N+ O+ J 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
& ^$ P: z0 i) l; r
0 _, k" F! u! O3 n4 d 警惕重蹈日本覆辙& H- [& v5 p$ U% h) v
* f2 D$ d1 G3 u2 a& U 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。7 X* \) ?& w6 D7 S
2 s6 b( w% w- T+ p# H1 r 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
1 C2 [! K2 n7 W% y: h
- h9 ^1 @- ?) S 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。
( [6 C- Y- `/ R: L' E
: e! s( f; e# u! o6 M 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。: F( {% {3 M- Z" G" p
' Q2 ~0 l$ c% G) E9 B. } 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。) `* x% m$ U! K, I4 H1 ~
: e( w/ j. H0 J1 R: O4 e 据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。7 U6 O. N+ E" I1 q, s
. k2 d9 _: `2 v! O t
(日本《文世春秋》月刊文章)
7 K, G) Z& n/ h! a7 q. i
+ }- t! h6 V9 g I6 O( ]1 k! \+ [ ——参考消息
. a9 ]% x3 {. A# J4 \1 G' P0 `: s3 y# k( f# s0 I0 U) d8 k
|
|