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买新区?或老区?

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 09:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想买50万左右的房。新区房里边宽敞,但这个价位买不到大房,院子也小。老 区地大,学区好,但里边陈旧。按其他大城和国内经念,应该是买地大的好,增值空间大。最近南边地铁附近房很抢手,是否跟地铁开通有关?会向大学区那么保值吗?投资和自住能兼顾那是最好。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2012-5-31 10:03 | 显示全部楼层
地铁附近的房子会升值?????
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 10:11 | 显示全部楼层
浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:03 6 u/ h1 \: A. l  E
地铁附近的房子会升值?????

/ p" ~* |" e- h: r. @' l' V* a& G- U$ ?5 K低端房啊,好比40万整的独立屋,连地下室,租给5家印度人,总共租金3000,在现在就不赖了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
总的来说,我认为新区好。$ A5 i  S5 q: u( V4 C1 K

. ?) T! j  [! M/ b) q% E& d1 I1)新区增值快。无论国内国外都如此。
3 ], ?4 O  X+ C2)爱屯不大,不太堵。所以北京上海那种市中心交通优势这里没有。
: z  m9 U( U/ c3)爱屯不是越中心越好的。差区紧挨CBD。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2012-5-31 10:22 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:11 + ^* E/ K% K* d' B8 Z
低端房啊,好比40万整的独立屋,连地下室,租给5家印度人,总共租金3000,在现在就不赖了。

7 |7 X/ @9 ~6 `. L# p0 ^" k租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 11:37 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:16 # _! M, {5 F* M+ S% e4 }
总的来说,我认为新区好。8 X. i0 i! X, a/ ]- E. j8 H

' Q* w/ J* `( H- h1)新区增值快。无论国内国外都如此。

8 k0 |& v  ]! i! h+ ^5 _真无语了!!请你不要误导别人了。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 12:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浪里黑条 发表于 2012-5-31 11:22
( c' w5 `7 E" @7 z  t租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。
2 o% }5 a! Q' O5 Z
据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 13:39 | 显示全部楼层
老区 做 投资较好, 或经济能力一般时,可通过出租地下室获取 贷款的补贴。
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2012-5-31 13:45 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:16 9 e2 H1 D3 r! H3 z2 t  x/ X/ I
总的来说,我认为新区好。$ a! i# F; l: I) w2 M6 j
3 s7 U1 @# w& E' x
1)新区增值快。无论国内国外都如此。

4 q9 v8 j6 V5 ?6 e# c鞋合不合脚,只有自己知道,
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2012-5-31 14:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买大学区。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 17:46 | 显示全部楼层
兔宝宝 发表于 2012-5-31 11:37 , g. M8 I" ?5 l8 L% g* J
真无语了!!请你不要误导别人了。

. t* `! {6 v6 s% {+ ^" p你有货呢,就拿出来。# \" Z' L; @# J- f
要是没货呢,请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 17:47 | 显示全部楼层
浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:22
4 f8 d; y/ s4 c租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。

+ l! Q: o1 q: Q: h9 A卖给印度人啊。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 17:53 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
一个地区之升值快与慢,连系著很多因素和变数,非三言两语可轻易预测,我看是与新旧没有绝对关系。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 18:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2012-5-31 18:06 编辑 : f, r3 J. P' k
ceramistpalace 发表于 2012-5-31 17:53
4 w0 y$ u5 {+ v' _4 e7 [) C一个地区之升值快与慢,连系著很多因素和变数,非三言两语可轻易预测,我看是与新旧没有绝对关系。
, H7 B; P' W9 e1 m5 k
6 ?2 J' h( T* P9 H' H7 E: e
以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被接受。在阿省上一波暴涨中,2003左右的18万的新独立屋现在大约都44万上下。升幅140%左右。而Windsor Park这种传统老区最普通的平房,从35万涨到现在的60万,升幅大约70%. 这个效应对于10年内的新屋比较明显。要拿30年旧的比60年旧的就没有这个效应。. E& D" v) T  T' O$ P6 i  R% T

- T( U! T" L' C4 f9 V' K+ p# U在国内我居住过的城市,同样如此。2007年至今的5年,先暴涨,然后小幅回落。远郊新开发区的房子普遍从每方1万涨到2万,而原先市内特别好地段的旧房只能从4万涨到6万。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 18:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 19:02 & t  }! J0 d2 v# ?7 e; H# r
以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

5 U) i6 Y" p, O! p6 h1 r* _8 z/ ^那是你个人所知数据和经验,我不怀疑,不异议,不挑战权威性,也不打算争论。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 19:07 | 显示全部楼层
人这一辈子谁不是奔个新字啊? 有条件当然买新房了7 k! @) f" ~2 f' Y" z
你说开个二手车,买二手房,娶个二手媳妇儿,嫁个二手郎,死不瞑目啊
大型搬家
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 19:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
ceramistpalace 发表于 2012-5-31 19:19 1 l9 K; x  \# p9 V" \
那是你个人所知数据和经验,我不怀疑,不异议,不挑战权威性,也不打算争论。

* T, k% E9 v4 C" l8 f% W呵呵, 你比我高多了。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 19:17 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 18:46
; t' Q8 l: f& G: d  J你有货呢,就拿出来。+ @) y9 M- O# \5 @1 t) S
要是没货呢,请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。

5 Z+ c) c9 w- X2 C$ |) ?' G呵呵, 知道自己肚里没货, 所以也不指手画脚地乱指点江山。
, _# ]. h/ _8 C) V
: A) V' [& z/ y& l4 Y如果看不惯有些人肆意地卖弄就是意淫自己是山寨女版李嘉诚的话, 你这就是意淫自己是现代版的希特勒。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 22:24 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 13:25 编辑
: Z7 A' y8 c/ h. B- i
4 g8 ]# Q/ M0 u% M$ u--------
鲜花(109) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 22:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
正在考虑这个问题。* X! H6 ^+ V8 }- r
新区新房,绿化看起来没那么好。
# a& j8 w( H! A1 E7 S# ~* s1 H但是房子内部比旧房要好。而且如果自己建,可根据需要设计。4 M8 P* ]: Y. U
旧区旧房,居住的环境舒服方便。但是房子不是这里不满意,就是那里很勉强。  k9 |8 S+ t* b# V# `
继续关注大家的讨论!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 00:07 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 19:02
0 l: {! b( s) K) ]2 L以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...
. y: w$ i+ V" j# {! I9 Y
小黄“新区升值快”的观点是错误的,我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢,上周在鸭子湖我已经给周围的一些人讲过了,可惜当时小黄距离我有10米之远,没有听到。
+ Y, f$ M+ c  L/ ?- s! r
; \8 m, j9 b  f3 c& b0 a2 ?关于新区和老区到底哪个升值多一些,将来的事情我没办法预测,但过去十年、二十年在埃德蒙顿确实是老区的升值多一些。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 13:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2012-6-1 00:07
: [5 H0 d5 L( J小黄“新区升值快”的观点是错误的,我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢, ...

5 U9 s8 n. B, M, W8 a' r好的,支持以理服人。那么请老杨给出"准确的数据支持"。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 15:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 14:20
0 v1 j1 X  t0 }$ R  a" B好的,支持以理服人。那么请老杨给出"准确的数据支持"。

; e7 s4 `* F: d: `6 g* m; ], ]. `2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,705;Blackmud Creek的均价是$260,810;Windsor Park的均价是$375,291。6 E  v4 S- k, A1 o

9 r" o, s2 G1 m2 X3 T今年刚过去5个月,所以我引用2011年的数据。2011年Haddow的均价是$518,367;Blackmud Creek的均价是$474,521;Windsor Park的均价是$734,681。
. @, O( k" V( Z5 A3 \4 }: g' I) N5 a4 I
2003年到2011年只有8年,所以这个变化还不太明显。如果延长到20年或者30年,那么新房升值不如旧房就更明显了。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 15:34 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 16:19 5 N- C8 q8 X% m- c
2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...
) ?0 [1 ^+ C2 m/ \4 u
老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈, 具体情况具体分析,不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的快, 至于什么是好区,就要专家说了。
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2012-6-1 15:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好的老区升得块掉得慢,地球人都知道。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 16:04 | 显示全部楼层
执迷不悔 发表于 2012-5-31 13:27
# L* z: B+ `8 y: e据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰
; o1 _1 ?) {/ x+ k! ?
是“2009年的夏天”还是2012年的夏天呢?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 17:22 | 显示全部楼层
jjyy 发表于 2012-6-1 16:34
8 O( _- Q( h: B9 X8 @老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈, 具体情况具体分析,不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的 ...

5 Y0 u" C6 C# K+ t* B  W* t我是因为14楼提到了2003年和windsor park所以才引用了相关的数据。如果选用西南区其他的旧区,得到的结论也是新区升值不如老区。
+ B. A- x$ L- }# o( X/ v* t6 }* O" K: y4 k, H- ]6 A
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 18:02 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 18:05 编辑 - C# O' [0 V0 W) T
老杨 发表于 2012-6-1 15:19 & N) X7 O2 Z- S1 M
2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...
# m6 V# E5 G* ^, V$ D5 U$ O3 |

9 w8 w( P3 e) S" ?1)Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的Haddow以2000~2500sf的stucco独立屋为主,并且有背靠pond的大量walkout。2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并且建造了大量公寓和排屋。样本构成变化造成均价偏差的例子我以前举过。每个房子都涨200%,而平均价涨100%是完全可能的。) Y" y$ V& H" Q# z& X4 p

( k2 ?5 o7 p+ L$ a3 f! P2)你们Realtor只有二手房数据,而没有新房数据。这样你的推论就有2个漏洞:
3 }/ f3 E1 ]/ j$ f-- 在2003的listing,按照时间是刚新房交付就上市,我可以解释说是有缺陷的房子,不代表平均水平
& l. b2 V. K/ N$ c  Q9 M1 }3 j-- 同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2012-6-1 19:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意教授,没法反驳
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 20:35 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 19:02 0 A. ]3 H+ H. l4 \8 g% r
1)Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的H ...

) ^$ U$ @4 @6 z) s6 i6 A  F$ B2 R7 E& c/ @4 R# Y. p% P
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并且建造了大量公寓和排屋,证明了该小区平均水平下降,也侧面说明了新区增值慢。谢谢你提供证据。4 O( `3 b/ o! A( r  u
& \) q' C' R! O$ K' B5 @
第二段提到两个事情:
  m& ~6 F/ D# \-----“新房交付就上市,我可以解释说是有缺陷的房子,不代表平均水平”。这里面有一部分是builder卖的,有一部分是建到一半就上市的,有一部分是建好了没住人就上市的,你要硬说是有缺陷我也没办法,反正谁也没办法证实。但有一点,这些“有缺陷的房子”最终都卖掉了。3 P8 R0 ^6 G7 ?' M7 a2 k  D
---- “同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?”关于这点,我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点,无论房主是否收益,他们的卖房的成交价是得到市场认可的。
- O! J$ ~0 x0 ^, I+ X4 Y, Y7 C+ j$ U& O
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