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买新区?或老区?

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 09:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想买50万左右的房。新区房里边宽敞,但这个价位买不到大房,院子也小。老 区地大,学区好,但里边陈旧。按其他大城和国内经念,应该是买地大的好,增值空间大。最近南边地铁附近房很抢手,是否跟地铁开通有关?会向大学区那么保值吗?投资和自住能兼顾那是最好。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2012-5-31 10:03 | 显示全部楼层
地铁附近的房子会升值?????
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 10:11 | 显示全部楼层
浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:03 + x5 U" i  g$ l+ Q7 V- ]8 M
地铁附近的房子会升值?????
# J* `2 X+ o- N6 w/ \, p1 i) q+ i
低端房啊,好比40万整的独立屋,连地下室,租给5家印度人,总共租金3000,在现在就不赖了。
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
总的来说,我认为新区好。( t9 o$ ?+ ]7 Z  [

8 z$ A9 I% @7 L! n1)新区增值快。无论国内国外都如此。
1 m6 @3 A2 W. T# Z$ ]" B2)爱屯不大,不太堵。所以北京上海那种市中心交通优势这里没有。
$ o# I( C3 W* r5 N3 N( x6 F, N% B# \3)爱屯不是越中心越好的。差区紧挨CBD。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2012-5-31 10:22 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:11 ) g! c( i* Y& @" h& o
低端房啊,好比40万整的独立屋,连地下室,租给5家印度人,总共租金3000,在现在就不赖了。

' K* s9 h% |3 T" `* m8 _& N- |租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 11:37 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:16
9 ~& ]/ Y# d% _, {% s总的来说,我认为新区好。; n4 k9 V- A% t' j. X2 J; K

+ D- b$ A& t8 O% x! [/ H% V) o3 I, W1)新区增值快。无论国内国外都如此。

: q1 ^% W+ W9 D* T7 C/ Z) G0 i真无语了!!请你不要误导别人了。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 12:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浪里黑条 发表于 2012-5-31 11:22
$ K) ]! z) i7 T租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。
0 _) G  D/ @: b# O: V% J
据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 13:39 | 显示全部楼层
老区 做 投资较好, 或经济能力一般时,可通过出租地下室获取 贷款的补贴。
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2012-5-31 13:45 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 11:16
" W6 i* w9 p" G* k4 n总的来说,我认为新区好。
$ k' A0 t5 N5 a7 [% ?
& W) Y7 G1 V: w/ a5 N1)新区增值快。无论国内国外都如此。
2 b: m6 r8 V8 S( T1 E* J
鞋合不合脚,只有自己知道,
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2012-5-31 14:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买大学区。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 17:46 | 显示全部楼层
兔宝宝 发表于 2012-5-31 11:37
/ f3 r% Y% }3 f5 q; i- O真无语了!!请你不要误导别人了。
4 I3 A' H7 v7 X: R! _
你有货呢,就拿出来。
, T$ o. D( t+ T7 q要是没货呢,请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 17:47 | 显示全部楼层
浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:22
$ P/ N( D0 r* {0 O租给五家印度人,你这房子将来是不打算卖了吧。

6 N/ I) z' M9 w/ ?: g, u7 L6 \# ?卖给印度人啊。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 17:53 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
一个地区之升值快与慢,连系著很多因素和变数,非三言两语可轻易预测,我看是与新旧没有绝对关系。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 18:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2012-5-31 18:06 编辑 4 u* z7 b; ~( l8 O  Q1 m* a; h" F
ceramistpalace 发表于 2012-5-31 17:53 $ t+ v: W& h8 `0 E- l$ c
一个地区之升值快与慢,连系著很多因素和变数,非三言两语可轻易预测,我看是与新旧没有绝对关系。

% G+ o0 p6 c4 k: ]( G) [
' h6 H. w7 Z( O0 f( |: M以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被接受。在阿省上一波暴涨中,2003左右的18万的新独立屋现在大约都44万上下。升幅140%左右。而Windsor Park这种传统老区最普通的平房,从35万涨到现在的60万,升幅大约70%. 这个效应对于10年内的新屋比较明显。要拿30年旧的比60年旧的就没有这个效应。
9 M2 @1 u) E3 p
1 n* a) i% ~+ S7 \在国内我居住过的城市,同样如此。2007年至今的5年,先暴涨,然后小幅回落。远郊新开发区的房子普遍从每方1万涨到2万,而原先市内特别好地段的旧房只能从4万涨到6万。
理袁律师事务所
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 18:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 19:02 ) f% ?8 |4 x  a: |$ M9 I. z, C
以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...
3 M$ d1 @; [# f' v4 L
那是你个人所知数据和经验,我不怀疑,不异议,不挑战权威性,也不打算争论。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 19:07 | 显示全部楼层
人这一辈子谁不是奔个新字啊? 有条件当然买新房了
  m* O9 e# f" a你说开个二手车,买二手房,娶个二手媳妇儿,嫁个二手郎,死不瞑目啊
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 19:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
ceramistpalace 发表于 2012-5-31 19:19
7 n: K8 n( K! S0 F那是你个人所知数据和经验,我不怀疑,不异议,不挑战权威性,也不打算争论。

' j' C" S  K$ @4 s呵呵, 你比我高多了。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-5-31 19:17 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 18:46 " J' n8 M3 U  u- d8 [* C# {/ {
你有货呢,就拿出来。
" g) w+ a/ I2 I4 F0 M0 G要是没货呢,请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。
. X# M5 m! o( w
呵呵, 知道自己肚里没货, 所以也不指手画脚地乱指点江山。 6 P( R# T) c; S

) K( J9 O# K, s* ~如果看不惯有些人肆意地卖弄就是意淫自己是山寨女版李嘉诚的话, 你这就是意淫自己是现代版的希特勒。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-5-31 22:24 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 13:25 编辑 $ U3 P+ h( S! x( c7 F% w/ H, x
  ~/ a6 Q1 `( e. A+ k3 R) j
--------
鲜花(109) 鸡蛋(0)
发表于 2012-5-31 22:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
正在考虑这个问题。, w4 O) w' I4 V2 _; U! q
新区新房,绿化看起来没那么好。3 O5 X. ^9 E7 g3 p
但是房子内部比旧房要好。而且如果自己建,可根据需要设计。0 d( E/ o1 \. N3 ?$ o
旧区旧房,居住的环境舒服方便。但是房子不是这里不满意,就是那里很勉强。
! Z9 d7 G$ H1 I( I& w- H继续关注大家的讨论!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 00:07 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-5-31 19:02 , E0 U7 R( h5 o4 y
以多数区,多数时段而言,新区升值快。主要是新区配套不足,在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

8 r5 {0 ?3 r$ y3 R小黄“新区升值快”的观点是错误的,我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢,上周在鸭子湖我已经给周围的一些人讲过了,可惜当时小黄距离我有10米之远,没有听到。- K5 @4 l: Y9 T5 P, W

  b/ G* Y. ]9 e. T* Z关于新区和老区到底哪个升值多一些,将来的事情我没办法预测,但过去十年、二十年在埃德蒙顿确实是老区的升值多一些。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 13:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2012-6-1 00:07
5 }  x- W$ F" t/ |  P0 x6 e/ R5 O, }小黄“新区升值快”的观点是错误的,我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢, ...
; c. N$ [6 k" X, d
好的,支持以理服人。那么请老杨给出"准确的数据支持"。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 15:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 14:20 ; S: ~6 e4 p  \" q% P$ o: k' l: E
好的,支持以理服人。那么请老杨给出"准确的数据支持"。

, W8 Z- {4 o8 t) q2 M2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,705;Blackmud Creek的均价是$260,810;Windsor Park的均价是$375,291。( ?2 d- @; A2 ^3 ^  X7 A& q% ]  ]

5 O# H- W( R+ r7 F* |今年刚过去5个月,所以我引用2011年的数据。2011年Haddow的均价是$518,367;Blackmud Creek的均价是$474,521;Windsor Park的均价是$734,681。4 I4 c9 b+ _3 Z. t# A9 b

0 b( j' S! \8 l- J2003年到2011年只有8年,所以这个变化还不太明显。如果延长到20年或者30年,那么新房升值不如旧房就更明显了。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 15:34 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 16:19
5 _, w' F7 s# I6 I- h% ~( o! o& }2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...
+ s* l0 M& h* M2 j9 @9 ?
老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈, 具体情况具体分析,不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的快, 至于什么是好区,就要专家说了。
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2012-6-1 15:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好的老区升得块掉得慢,地球人都知道。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 16:04 | 显示全部楼层
执迷不悔 发表于 2012-5-31 13:27
3 k) l# [- D$ o* x% h据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰

9 K  u1 [0 w, c- M, Z是“2009年的夏天”还是2012年的夏天呢?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 17:22 | 显示全部楼层
jjyy 发表于 2012-6-1 16:34
2 a+ m3 K( }& g9 r1 R老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈, 具体情况具体分析,不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的 ...

" N* |+ w  d0 X( }, J1 {我是因为14楼提到了2003年和windsor park所以才引用了相关的数据。如果选用西南区其他的旧区,得到的结论也是新区升值不如老区。; w9 Y( K4 o, Q- \8 Z; h# O
$ d2 ~  b! t: `8 i* R  \
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 18:02 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 18:05 编辑
. K- w" }5 _* s
老杨 发表于 2012-6-1 15:19 5 Y# ]+ L; {8 h4 B4 \
2003年西南区的新区已经建设了一半的,有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...

4 ]- ?; o9 O6 ]. q. ^( D0 q
) D5 ^& n& F/ ~9 b2 L; @! |1)Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的Haddow以2000~2500sf的stucco独立屋为主,并且有背靠pond的大量walkout。2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并且建造了大量公寓和排屋。样本构成变化造成均价偏差的例子我以前举过。每个房子都涨200%,而平均价涨100%是完全可能的。) `# |# n" h1 [# t+ N0 B

/ f. U5 n& i+ Q9 c2)你们Realtor只有二手房数据,而没有新房数据。这样你的推论就有2个漏洞:( B% M6 S9 v1 y; U$ h
-- 在2003的listing,按照时间是刚新房交付就上市,我可以解释说是有缺陷的房子,不代表平均水平
! u* n; P, [9 S+ {6 D-- 同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2012-6-1 19:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意教授,没法反驳
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 20:35 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 19:02 ! c+ M$ }6 V7 K# z$ h( {  g
1)Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的H ...
) ^; g# W1 D& K4 Y
, p( P3 F; Q! s: M
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并且建造了大量公寓和排屋,证明了该小区平均水平下降,也侧面说明了新区增值慢。谢谢你提供证据。# @" |- `4 @% `, C, O' m5 p5 Q

0 R( x0 n7 c% C# ^第二段提到两个事情:) {9 c/ o5 f: n
-----“新房交付就上市,我可以解释说是有缺陷的房子,不代表平均水平”。这里面有一部分是builder卖的,有一部分是建到一半就上市的,有一部分是建好了没住人就上市的,你要硬说是有缺陷我也没办法,反正谁也没办法证实。但有一点,这些“有缺陷的房子”最终都卖掉了。4 e7 |' B  u' I: a* P1 x  y7 _7 u
---- “同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?”关于这点,我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点,无论房主是否收益,他们的卖房的成交价是得到市场认可的。
+ M; \  ]" H5 M3 G/ y
! P; D0 a' z: |! Z$ s* Q
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