投诉无良地产经纪：房产监督会在行动

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作者：牧涛

引子故事：无良经纪坑骗顾客买大麻屋

2011年10月，一名华裔男子Tom在士嘉堡的一个安静小区里看中了一栋平房，标价69.9万元。他对这栋房子非常满意，尤其是门前宽阔的草坪，正是他梦寐以求的。抱着碰碰运气的想法，Tom提出了58万元的offer。他原想着对方一定会讨价，但是卖家竟然毫不犹豫地接受了。
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6 C3 Y# [9 q* g  h& BTom觉得有点可疑，于是询问经纪人：“这栋房屋是不是大麻屋？”经纪人向他出示了2011年8月发出的一份警方报告，称没有记录显示这栋物业是大麻屋。
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6 {0 i5 z) {' v8 S9 l于是Tom不再担心，认为没有必要再对房屋进行进一步的检查，就支付了定金，并从银行获得按揭贷款，还与卖方签订了购买合同。然而，就在房屋成交日期的前几天，他收到其律师提供的另一份警方报告，该报告显示该物业的确曾被用于种植大麻。这一消息让Tom大吃一惊，也让他的“梦想家园”变成了一场噩梦。他别无选择只能取消合同，并且支付了5000元和卖方签署了一份解约协议。


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( C) U6 P% f( z& k" ~4 e1 M! YRECO：安省监管地产界从业人员的机构
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随着安省房地产市场日益火热，地产业的从业人士也越来越多，其质量良莠不齐。一旦买家遇到上文那样的无良经纪，便容易遭受不白之冤。本地英文媒体的报道也指出，由于经纪没有充分披露信息而导致买房后花费大把金钱用来翻新、维修的顾客也数不胜数。不过，买家并非完全地软弱无助，他们可以拿起法律的武器保护自己，向监管机构投诉无良经纪的不法行为。
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6 J. k, Z6 q; F6 {( B2 J0 g; ^* D安省监管地产界从业人员的机构名为“安省房地产监督管理委员会”（RECO）。它以《2002 年房地产和商业经纪人法案》（REBBA 2002）为准则，监管房地产交易活动，以维护公众利益。该法案也是安省所有房地产专业人士的行业标准。在安省，从业人员必须根据《2002 年房地产和商业经纪人法案》登记注册，才能从事房地产交易。

3 ~1 ^, Z- m# s+ X" d; f4 F+ Y  R& i截至上一财年，RECO共有注册会员6万多人，其中地产销售员（salesperson）3.6万人、地产经纪（brokers）1.1万人、临时地产销售员（provisional salesperson）9000人、中介公司3400间、地产公司分公司（branch offices）1200间。
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% s2 L( A3 ^- }如果在房屋买卖中出现了一些纠纷，可以向RECO投诉。该委员会会调查消费者的投诉，检查监督中介公司，并在必要时实施纪律聆讯。
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在2010至2011财年中，RECO一共进行过1092起调查，较前一财年增加了超过10%，其中例行调查（Routine inspections）695起，对账调查（Reconciliation inspections）263起，礼节调查（Courtesy inspections）116起，基于投诉的调查（Complaint based inspections）18起。调查员会通过检查经纪人的信托账户记录、交易合同和交易报表，以及询问问题等方式进行调查。
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1 Z3 E6 T7 A: P4 o处理投诉是RECO的重要工作之一。在2010至2011财年中，该机构一共就1462起投诉立案，并就1598起投诉结案。在当年的投诉案中，有57%是顾客投诉，39%为经纪投诉，4%是其它原因的投诉。
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1 [9 T7 R  }& H* {客户投诉的原因则五花八门：8%认为经纪没有尽责、尽力地提供服务；10%认为经纪没有帮助自己获得最大的利益；14%认为经纪不够公平和诚实；17%认为经纪的广告有不妥之处；19%的人表示经纪办事不够职业。

6 F3 \( S! P% A/ Y. v, c如果投诉案的性质严重，RECO会排出专门的调查员。处理投诉的手段包括：给经纪发出书面的警告信、要求经纪再次接受职业教育、拒绝延长经纪的执照、立即吊销执照，如果经纪有明显违背《2002 年房地产和商业经纪人法案》的行为，安省法院就会介入，并根据《安省犯罪法》（Provincial Offences Act）对其提出控罪。个人最高罚款额为5万、而公司最高25万。

在2010至2011财年中，安省法庭共判处了22名经纪人或中介公司有罪、共计56项违背《2002 年房地产和商业经纪人法案》的罪名，罚款总额为17.8万元，总价值为11万元的物质抵偿，总入狱时间为30个月，以及24个月的缓刑。
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- [$ }( z5 U! {# M$ ]% q- aRECO在年度报告中还给出了一些具体的案例，例如：
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2011年1月10日，安省法院判处多伦多地产经纪Jennifer D’Andrade一项没有违反《2002 年房地产和商业经纪人法案》的罪名成立，罚款8000元。同年6月14日，法庭又判处她一项延长执照时提供虚假信息的罪名成立，罚款1500元。
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2010年7月9日，安省法院判处渥太华地产经纪徐山（Shan Jeff Xu，音译）在申请注册时递交虚假数据，以及两项没有向雇主真实披露自己违法经历的罪名成立，一共三项罪名共判罚7.5万元。

2 J5 x$ s! O3 @0 y6 |1 O, s2010年9月13日，多伦多地区地产经纪Marianna Pinto被法院判处两项伪造信息罪名成立，共罚款一万元。
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2010年9月20日，多伦多新星地产中介公司（NewStar Toronto Inc）被法庭判处一项没有及时准备信托账户对账报告、一项地产信托账户上有不明支出，两项罪名共被判罚5000元。

5 m% g7 i& F! B! J( k/ Y( A4 [2011年1月25日，多伦多地产经纪Gurpal Singh Bhalla被法院判处一项没有及时向RECO申报变化、一项在申请注册时递交虚假数据、一项伪造信息、一项在交易过程中伪造信息、一项虚假广告等罪名成立，一共被判处15个月的有期徒刑。

小资料：关于“安省房地产监督管理委员会”（RECO）

“安省房地产监督管理委员会”（RECO）是安省监管地产界从业人员的机构，本省所有地产界从业人员在注册登记之前，必须完成RECO要求的预登记教育课程。注册登记后，从业人员还需完成该机构批准的继续教育课程，以实现整个职业生涯的继续教育。同时，RECO的保险计划覆盖所有房地产专业人士，包括避免消费者因为中介陷入财务困境而丧失定金的消费者定金保险。
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; m# x% `& a9 ?) C: wRECO要求所有房地产专业人士都遵守《2002 年房地产和商业经纪人法案》，包括道德准则，并会调查消费者的投诉，检查监督中介公司，在必要时实施纪律聆讯，以及发布与执法活动有关的公告和新闻简报。
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消费者可以通过RECO的搜索功能核实房地产专业人士的登记信息。搜索结果将显示该人士是否登记在册，显示所在中介行的位置和最新的联系方式。RECO还在网站上发布消费者出版物，为有疑问或想投诉的公众提供相关联系方式。
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省民可访问RECO的官网：www.reco.on.ca 以了解更多的信息，协会同时支持电话和上网投诉，投诉电话是1-800-245-6910，电邮：complaints@reco.on.ca。

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