房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

/ j+ r* R0 f6 ~) u/ f
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

( \" P3 k: w' B8 D% G; V但结果怎么样呢？
7 M$ Q, v* e: k  i( W
, t0 ^7 Q" {- ]7 n! i几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
& `- {$ n% {7 r; D
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

+ N% }+ W5 g! I# a1 a/ D/ I" X两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

/ W! T6 n4 Q. r最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

: G$ ^8 Q; b3 [7 g/ i$ s首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
2 K& b( l& T/ A4 i6 b
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
; ^" Z; }5 M% r) {& J& V  h; O
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
. M, ?8 o0 l9 d8 M. G) ~8 W
5 B' B% |: h1 c# I% Q算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
6 p8 l; H% b4 s9 Q) U4 A4 c  B
. x; u& @' t4 j* x0 I买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

) U$ _$ `9 F* J6 l6 }- z. ?) o40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
4 q8 Q+ ~3 y3 i  }Year Average Price %
" n8 D  R: }) S
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
6 U% ]( d9 p( n8 q3 x( {1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
! ?# ?9 D" ^$ T- w  |1959 16615 3.30%
" X7 R! s! V& ^5 }1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1 S# k7 ^# e: N) u8 j( H1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
5 ~* p  s2 N. t+ ]1 }: G* [( I* q1964 17370 5.10%
1 o5 a) s6 q7 ]# p) J; \; R/ m# Q1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
9 ?1 N* J# ?; O! K. F+ ]. Z1967 24078 12.70%
1 n+ Z* E- s% V6 S1968 26732 11.01%
" R' m- J4 K- w$ z$ ^1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
9 n, j, S, d6 a1 W) Z, M1971 30426 3.20%
$ C; E4 I' _3 p8 n% K. L, p/ g1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
9 N) [) y: O8 \1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
6 r2 H9 I1 Z* O$ D; j/ y1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
0 E! }7 t- c- ~$ Y* A1978 67333 4.30%
3 q7 }1 i' N* ?3 N* n; w. k1979 70830 5.20%
% m7 e/ ?3 M. z! O1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
. y1 N4 D# P# G1 m1983 101626 6.10%
5 f# {( v  o5 A/ X' u  F1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
" B8 E6 }5 G3 Q& |1990 255020 -6.80%
3 M; Z7 V9 [8 y! m, q" D3 S0 }1 C1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
9 q$ e' W) M$ l1994 208921 1.20%
  ^2 A' S( X& i: }, U1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
) ]( E$ n9 q6 R" b3 r3 I1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
  J4 t; h0 V7 {' q( v$ L2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
5 Y/ [5 a! R& A2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
0 _! r/ p0 m# I5 @TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
: _6 }, A& o  d  c4 B2 yYear Average Price %

0 O  t- y8 X5 m& j: q- `1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
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5 h3 T0 r% |' U: W7 _" l9 l% |1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
0 C  T6 [* {1 T- L8 E1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
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9 X# g/ R$ ]1 G1 g, @1966 21360 13.11%
* e# A) t" |0 e# S/ Z4 F1967 24078 12.70%
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, W6 z$ G% [# C' s9 r" }/ m; e1969 28929 8.20%
6 S7 ~5 v$ ]6 G) Q/ Y1 L& d, T8 Q1970 29492 1.90%
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1975 57581 9.00%
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1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
0 A( f9 P( T: M' {6 p2 Z% H1981 90203 19.02%
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* O5 f1 n5 s* X2 |1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
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1991 234313 -8.10%
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1996 198150 -2.40%
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/ {' z. Q& Z$ ~+ {. h- V) h1998 216815 2.60%
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5 Y; U6 H2 @4 p

1 E7 {! K  j* I: x! E
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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$ e2 o& ^6 y$ B# Z好奇的看看下表就可以估计出来了
9 I: L0 A1 k* }0 p+ h! s% tTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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1953 14424 0.00%
...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
8 ^* ~) L. x' \1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

; z8 X  F; e' T5 c" }结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
3 v( H+ o( W- g$ x& T( T

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

- _5 e- \' O5 I/ P* L老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

" k4 W2 v. ]% n0 f[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

8 w3 m  w. X9 x+ `' I
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
& I" ~* d+ Z3 z8 i5 X* [/ J% m2 H
: X* Y1 t$ e- G2 j* k1 n, ~( e大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
2 n. L; h8 [! B
2 x/ c& u' j! K& |  ?4 ]那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
/ }* E# T5 @- g+ R3 t: p
三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
# s$ q( x: J/ l. E+ C& F
5 N+ ]+ a, R5 F
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

  h, P; L* z8 T5 M8 {% O银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
" Z' S0 X* ?: y" K+ i1 R3 X: N
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
, l. Q! _/ @9 V% H" J
& m* ~0 D& _. t0 h+ J总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
3 L2 v! z7 x& z) d数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

  E: O' x6 m, }) D3 v- x8 ~( C这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌