房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

  k5 e( i- l" d5 F2 [- N- A- q7 e  ?
) F# }  b2 @+ e' D记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
/ \4 G# o0 a" g  i. u; w* i7 W7 t
5 E/ b1 V7 X# G4 ~+ q: p但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
' j+ S- Q: W  H8 H) i% e* v2 A
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
2 G$ T4 F$ l8 Q8 S! x" _6 Y
$ T7 K; p1 {) Y+ O" Z前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

- x' B9 C4 H9 C9 P其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
# I9 ]" G4 n) V6 a0 I8 ?/ G
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
/ Y: l+ m8 d. j" V' c+ K
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
) @/ T/ E7 u0 u1 _
! B  E( h' S" x" i& a) O2 }身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
# F* D9 Z5 ?! K  C9 Z6 Q2 O
% [9 o# ], g0 h9 G买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

6 q, ?2 P) U* W
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
  l7 C# X1 ?3 W" ^" b( |" H  ?1 \TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
5 {+ T- M9 n1 s% EYear Average Price %
4 b, f3 P3 L$ V/ }% p
1953 14424 0.00%
! J/ _0 e$ M8 L3 `1954 14647 1.50%
  u" f! U9 X" n$ ~1955 14952 2.01%
" m. U) m# `' `6 E/ I; D* m1956 15043 0.60%
5 _8 ?9 S* n9 B8 j1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
" x3 y. c! O8 B/ M# I0 \1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
# c( R# j' }- o) v7 P1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
& i8 z  e3 b3 b2 j+ A1 J1968 26732 11.01%
! J7 i% Y% C8 s8 N1969 28929 8.20%
: w; h7 F! n9 t! J" q* i: g1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
6 {, N1 A9 `& `6 g1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
4 O- h+ p, |, ~2 K$ E1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
( _) J% [: C4 v/ p- ]6 ?, K1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
$ L9 c8 L( D: A" O1985 109094 6.60%
8 W% a5 t: O8 j2 q& Z- v1986 138925 27.30%
  ?2 s4 `  d1 X! K5 y) i1987 189105 36.10%
$ W0 D0 k: T1 r1988 229635 21.40%
, w; x' R; @3 {- F' f8 |6 ]* {1989 273698 19.20%
  X; A; [, T, b8 s# }; M1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
) }( P8 U* v; Y& u/ _1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
9 q# a' P! m8 Z; N2 E) `1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
$ J# A' e4 t/ {! p% m2000 243255 6.50%
  h& w1 R9 c, O2001 251508 3.40%
. [$ g+ A; k' H- n2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------
% P  s) W7 f5 k9 d3 A7 Z
+ C3 M5 @/ u) E7 D+ h/ p3 Y6 O* R好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
! n' B" y4 O! Z
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
; G- o5 K; Z% C+ Z% x1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
" s# b+ I  W7 O! y; D% x1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
7 T- c' V; n# v3 I8 B1959 16615 3.30%
' ^3 y9 Q. n% m$ B2 w1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
. {: m6 R$ ^( u1962 16742 2.50%
" _0 [% P$ ~- I9 x$ r! N" g$ i1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
0 a$ c  X" r0 v4 O/ o  }8 G: d1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
: Y! \9 s, U* w" b0 ?* ^. H$ d. D# S1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
: c' N) Z  R' ~0 X1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
! m& C' z3 C1 _6 O1973 40605 24.88%
5 V1 _: t; V( F: S. q, Z1974 52806 30.01%
6 V  c0 H# b5 C& ?; G4 Q$ |, E" A1975 57581 9.00%
9 g. n6 u% H- J8 m* v1976 61389 6.60%
4 u' j% @' L: F- t1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
6 w' T; T. Z1 x7 Q  V3 S1979 70830 5.20%
; R: Z9 p4 Z- _8 p1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
% a. c! v' L0 a" A) J1986 138925 27.30%
8 Y# R" T$ i4 Y2 s& Z: _+ ]1987 189105 36.10%
0 c) p7 L  H4 {8 K- [! ?! q1988 229635 21.40%
6 m: ~% n9 A! G8 e  F* F2 V1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
* y: P7 K4 m( r- U6 V$ J2 y1991 234313 -8.10%
$ g/ b; Y) b9 N1992 214971 -8.30%
7 ?1 ~( E9 I7 }! a" R; [1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
  j( h0 s, J7 y0 i) P4 K7 f1997 211307 6.60%
# F+ T) m; c7 N% n( M1998 216815 2.60%
1 Y% v) h- w8 i0 }* f1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
$ N! k4 R2 x* }. i, S9 @1 O! _2 f7 @2001 251508 3.40%
) L: J6 W7 {# x* q2002 275231 9.40%
) m& B5 G5 O" L# x# c+ W% J# I2003 293067 6.50%
$ [) T/ S. Y% ~/ z( ~! o! ?, h2004 315231 7.60%




. W# I: }2 e* k# p/ T弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
) i3 w4 A: c- J: U:
9 I( Q& E( ]% j5 [% [--------------------------------------------------------------------------------

- ^- J$ J1 D( [: U( n1 l! R好奇的看看下表就可以估计出来了
' p. k4 ]1 y0 |- S: lTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
+ }: s1 n4 U  i9 h3 M
& k! h- Y( |- W$ `7 ?6 k1953 14424 0.00%
...

3 X* J, E' a+ Y% ^) j1 ^4 q+ Y我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
$ ^& i3 w7 \* V5 d如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
. n; a% X0 E" F0 l! ~% G; o1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
! \- S" J9 _( p1 m8 ~

/ W) B/ [  X/ ^结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

% y. m- p% e9 P0 L
7 E) u$ X) l5 @! q! b% ~6 v3 H老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

0 W6 j. i+ G) t[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

8 H7 b1 v9 [! E5 v! @: t5 N) O
+ U2 v* a) D; i7 Q- |40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
, Z! y) {; [- ^# {' W' s$ ~40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
7 F, b- O$ z6 V- F
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

0 y7 s" r5 x0 ^" V三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


+ w  o. _0 ~' p3 Q' [) @% _老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

2 q! K' U# m) \. M8 z7 D* k
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
% \4 j6 U$ I9 O1 r! V7 k4 x我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
; D2 v1 `+ _6 y# Y
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
' _8 E: o% k; _" {# c" Q+ ~
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

1 ^( ^3 G: g  A) H" k, ~这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌