房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

- n3 I2 o8 e" T/ K1 G
( h0 R1 @: L. w8 d# E( b记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

  {9 r5 I: j- h; {% H, S- e几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
! R; M% V  k: a8 K$ a0 g
& H8 j) q* G) L- H0 _( O, f7 w前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

  y0 E) t5 n4 K0 a8 W# F两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
* j0 G0 y# {% B  x
% ?) I* i9 P) c6 S/ {其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
3 M* S/ u6 ^2 A, o0 j4 [$ \
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
$ J/ Y  e8 s. ]  G2 r
1 a6 E, o' w; z6 ?8 y, ]9 x如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

5 T7 E, U7 y4 W0 y' F身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
5 [$ q) r# K5 H2 x7 ~  u+ Y- W0 J
) H1 R! j* ?( C8 @3 J算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
( R1 e! E* s+ d$ ?9 u6 H1 K3 \+ f
+ s6 p- p, s# ^$ M& j5 T6 l买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
2 ]) n) \, |, U+ ?8 W一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

- C( W1 o$ F& p3 [4 U$ ]6 p
9 ?; R" [' l( e2 _0 \* ]40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
0 X7 |1 l* X, Q! v$ M' P# A5 JYear Average Price %
" Z! M3 }4 m4 n. g
1953 14424 0.00%
! e- L3 C& ^2 }9 R  e' T1954 14647 1.50%
$ h  y4 f& x3 F( C* `4 l1955 14952 2.01%
5 `" c" y8 D2 M8 N; e1 ?1956 15043 0.60%
0 x4 q2 c( X9 ]8 }! _# B$ R3 o5 @1957 15732 4.60%
6 H4 {% X8 g) i' U2 u7 a1958 16085 2.20%
1 g' l: H0 K: f9 e0 E, E1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
+ p( E: E  X* l* u  V! D/ R) E1961 16334 0.03%
" i. g' Q; S& W1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
! t- P/ a' Z) j- [/ i2 G1966 21360 13.11%
" h- F" w& [( k' {0 r0 D3 A+ k/ g1967 24078 12.70%
3 S0 T3 v# E2 d! o8 _1968 26732 11.01%
; F! Q/ G: ]; ?; e1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
4 k6 s  q+ a  v" `, s* Q1971 30426 3.20%
% d1 c6 J0 m' X4 U& i: o; N2 ~6 J1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
  N! x4 I' I3 N8 ^& M# R; ?: ?1974 52806 30.01%
3 X& ~8 b% k1 ~- Z9 _1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
% I  r6 s( v8 E8 f/ g1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
' p; o! G6 U  A4 J, Q7 t1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
% o7 N9 r/ h0 s/ P$ F. ~! E1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
3 y; B5 }. W$ t: {# Z1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
) y0 s: _( \) j0 @( [2 P; r; ]1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
% }, A- T$ [" Z( W6 O& U0 ?1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
: _( [& e/ A7 E1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
) {6 I9 H! p$ W: t9 L4 T* O2000 243255 6.50%
; P6 B7 ?5 x/ T2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
* E5 @5 z8 `3 |% R2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
# B  W( J9 g+ d. D) m: PTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 B3 v7 j, x6 sYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
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1958 16085 2.20%
9 b2 N8 F% L; g" ~1959 16615 3.30%
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1 s/ F9 [& e7 E( E; F2 S: J1963 16517 -1.30%
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1965 18883 8.70%
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1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
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1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
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1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
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8 p, c8 y% R/ G( R$ N, \, a0 o7 H1996 198150 -2.40%
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1998 216815 2.60%
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3 A& F' T$ w7 U$ o: q) v3 m; _7 X2000 243255 6.50%
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1 h+ y! W& S5 z$ H$ V2 [2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

3 O$ x- q, ~( {" t0 b, p
1 p, ^* J+ ?0 |
5 B' F. D# v6 R( s3 ?3 Y
: Y, R% F$ z0 g6 L& Q3 ?弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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! b7 ]4 z3 G1 g% }1 ]% d" a$ Y--------------------------------------------------------------------------------
* N6 b" Y) k  ~# L3 F. p
好奇的看看下表就可以估计出来了
& }6 y$ \3 q8 A7 @7 wTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
/ u# e- n- J- ]: V/ QYear Average Price %
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3 P' q* I4 X! c2 G3 \1 V1953 14424 0.00%
...

: n, {& P8 Q; t* D$ d6 [
( }8 F: K, f. W* |我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1 Y+ X' y7 s$ V* f% B& k, Y) P# U1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

  G! c5 Y( l& ?- H. w) x# X) {结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

5 S  P$ E! g& U& R
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
) B6 U, o* u6 |/ {0 ~2 }  u) q...

2 F8 h/ A  E, q
% T4 o( {; H+ R/ Q9 p; d老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

, K5 {9 V1 r5 |, o% |( ^
' H1 E# {. |* g: r, R) I0 u40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

8 ]" A  s* d9 ]! V& e/ P这点我同意。
8 q' o8 h' k7 u6 W( ?40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
- j. B3 }, r4 y" S! W8 V
/ I# @' i0 R4 f5 E- ?大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

7 t8 e& J7 h5 c  w' p三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
* }- i% B! A, h" v

  K) w5 V. c+ H( w. y5 X老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
) }! L+ v  Y. _6 X我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

7 Q1 L- h9 R$ L% H1 e我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
) S& N! d6 Z" |: K- j2 A: |
+ @( y9 ?. H5 z& l  _  f% L总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌