埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4383|回复: 14

房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

[复制链接]
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
4 v/ C  j; c+ J2 p: d" C: Q7 Y- j2 }0 d( D4 k! N4 {
5 r0 ?/ l% s: C; ^" h
记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。  B% d1 n5 e  U* a) ~/ W
2 O( A8 X$ C( n7 s  }1 Q
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
. Z$ M5 ]. @9 q3 D/ l+ u# V4 X8 U& ^: r. X
但结果怎么样呢?
1 ?/ {1 |% `. e2 d, z( V( o5 z( V- I" g8 M; r  ^1 c
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
. M) E( f& m. a7 Q* G5 I0 z1 m) A3 `2 K
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
1 Z! D" h7 n$ g1 Q6 U/ W* B8 [# I, Z# j8 S' ?
两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
* p* i8 L% n. S8 |" `$ |; m) P7 F. _9 H8 d( y5 a" M1 ]
最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
* z# W. l! h$ {% e+ r. z2 N# m* @
' R: X6 U% a6 v/ l其实,这根本就不是一个值得争议的问题。- n3 U5 y% }- B
7 O0 f1 H5 |* R  Q# q7 R2 I6 q
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
9 _7 Q* `) {' I
1 B0 U$ {; b% T# J$ O5 @0 S/ a如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。4 H1 B2 y- L6 d: V
; q  x) y7 I- L$ E& \1 \8 {5 q
身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
/ O5 D9 `' ~3 O$ J) c$ T5 A; ~' G8 C% u
算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
4 k% @: F/ @" a/ U8 n
' @( n5 m  }+ _0 C" S1 Z  \买房的真谛不过如此吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表2 f2 _: A- W1 M, s
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
. C" A5 l+ V  Z# N

# J. k$ l' _# m: h40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了* r# C9 ~& K  a# }" d- A/ @
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 I# I; n+ {& X% \8 F7 {8 I7 pYear Average Price %
9 r, |6 y1 y: x, e$ Y$ S( D4 R5 J0 K) K
1953 14424 0.00%, h9 L3 `6 W! }" I/ c2 T" }: ^  U6 E% Q
1954 14647 1.50%  R) T0 v/ ~) e5 ?; t& F
1955 14952 2.01%
4 ^5 h( |8 I. P: n) J) |1956 15043 0.60%9 d% [- o1 m- |4 w& t$ M
1957 15732 4.60%
8 ?8 N6 M. g, \% u1958 16085 2.20%4 {. Z; Z' L3 l8 q3 W8 h+ }
1959 16615 3.30%" M1 ^  u+ g0 P7 ~; \% C( s+ b
1960 16329 -1.70%
9 e$ M" `1 |6 [3 A3 F4 S1961 16334 0.03%! P. E8 H9 g4 L" G
1962 16742 2.50%
$ x+ b- {  N2 g. I6 f0 E1963 16517 -1.30%6 ~8 v% W8 }: ~
1964 17370 5.10%6 @' U! X& S( Y4 Q7 {; z4 u8 b2 K8 v9 t) P
1965 18883 8.70%
* d% Q/ m7 v( y: c" [) g4 n1966 21360 13.11%* {" h: q2 x4 M7 ^* t/ _
1967 24078 12.70%( V8 t  }8 t# f/ I( ^
1968 26732 11.01%
. {! z5 A: ?4 ~0 X9 U5 X7 p1969 28929 8.20%! f. E+ {5 f2 r8 Y- r7 x; k
1970 29492 1.90%' e9 m7 }3 d* K1 N9 q
1971 30426 3.20%" C6 k+ c4 g: ^2 @) Y8 ]8 E3 P3 q6 L
1972 32513 6.90%
5 y6 P' j* ^! j* V4 @: S1973 40605 24.88%
+ k" l# `. `) Y' o6 h& e1974 52806 30.01%
+ I6 k4 F4 I5 z  a3 X6 f% U3 Y: G$ T1975 57581 9.00%3 P0 @: [4 @3 z0 h1 z5 T! j7 m
1976 61389 6.60%
! X$ ?5 v% j- k" \# f4 H1 |' p1977 64559 5.20%
: a, B( K" r9 n5 w* Y1978 67333 4.30%
; Q( ]# z6 k/ v: Y1979 70830 5.20%) N& ?" T5 \" P3 T% Q. Y
1980 75694 6.90%7 R2 ?7 U0 B4 L1 h$ x4 k% t- v
1981 90203 19.02%
! H# n" x' `4 s2 [, F, W1982 95496 5.90%
% J/ u  s1 C( A% J+ W% G- s1983 101626 6.10%
; \/ }. p. E$ g7 U5 M+ m7 b& L: M$ C1984 102318 0.70%
4 V2 p+ w3 z# s1 K$ \4 n$ p. X- q1985 109094 6.60%$ S8 q. g1 ?2 g
1986 138925 27.30%4 z  k' R( k/ Q
1987 189105 36.10%
1 I. ~* W+ g1 @; w1988 229635 21.40%
% Q7 a% s: V, \# f3 `1989 273698 19.20%
; b* ^* l8 C8 h' o$ n6 U+ o1990 255020 -6.80%
/ w! [) F1 K8 _1991 234313 -8.10%
) J8 k3 z5 F, T1992 214971 -8.30%
, ^" K. p( t/ Q1993 206490 -0.39%$ O- M  {7 ^. F$ ]; z8 e+ I
1994 208921 1.20%% q- b8 _) l8 c7 W
1995 203028 -2.80%! B- S8 t6 R$ N5 ~! I$ l
1996 198150 -2.40%
3 e) m! Z- x1 c& i2 L6 k1997 211307 6.60%
4 U1 A% O1 a" b1998 216815 2.60%' e7 I4 w& T( H; G9 R# Q
1999 228372 5.30%; v8 C" m$ s- s  h' W* T9 e+ J
2000 243255 6.50%
6 U( g* b, z5 W2 [3 i. F' N2001 251508 3.40%' c+ V! f; w- @$ \3 P7 x" \
2002 275231 9.40%
' @  H$ `% t" \; \& V1 e" `2003 293067 6.50%
, k* O$ }' B* Y  v/ f) w4 D3 b2004 315231 7.60%
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:
; U7 y. i" W  V( r  x5 J# d5 R--------------------------------------------------------------------------------
3 N6 _, j1 y0 A- f& H1 b
6 a* j9 H2 n7 T1 M1 k8 D好奇的看看下表就可以估计出来了' l& d- B& |/ i3 p1 N+ S0 d4 X
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)/ w) n. S$ X) M/ E% q* A& I& I8 R
Year Average Price %2 \' `8 C7 C* e

: I. e# K' e5 [) Y9 R1 m5 F. F" t1953 14424 0.00%" C$ Z; T) m- q- x6 t( `$ u
1954 14647 1.50%
) N' Q. @  W- ~$ h6 \# b1955 14952 2.01%& Y1 p# s$ t: l
1956 15043 0.60%# m( q+ g0 v0 T5 T( }- g1 Y$ p- u# l
1957 15732 4.60%7 g$ |+ m9 s  w) ]) ]% c
1958 16085 2.20%
" G/ s$ ?; O& k) n8 i& a1959 16615 3.30%
4 i8 f; ?" I3 f! ^$ i6 M1960 16329 -1.70%! G& A2 P. d5 `3 O5 |% j  m
1961 16334 0.03%
- P. M6 B5 U, j: w. q" w; Y7 e1962 16742 2.50%
6 d% x8 E% Z% A( i; z1 {. K1963 16517 -1.30%  p8 ~9 b+ ~' {" m: ?) ~- v6 q
1964 17370 5.10%
" l" s% P& e; {1965 18883 8.70%' c9 V4 k) J  |( y
1966 21360 13.11%% S9 d1 ]# W( M' \0 x  {
1967 24078 12.70%
: n0 m' _# j* C& X+ C$ @7 L/ R- A) W1968 26732 11.01%8 \: X9 v  n) h; {7 t4 r
1969 28929 8.20%4 D- w8 x4 F9 E! Z* q- j5 u' W8 A
1970 29492 1.90%0 \( y6 z3 z! p9 M0 {
1971 30426 3.20%  h8 U: s9 R* z& M2 c) V4 u, [
1972 32513 6.90%$ {4 `5 _4 ]2 q) b) S1 D6 I/ g
1973 40605 24.88%
: R$ q+ \: P0 C# z* p1974 52806 30.01%
" k% m' ]. y9 |# s+ d1975 57581 9.00%4 O8 q7 _! y' ~7 O/ u7 ?4 ^" _
1976 61389 6.60%
8 L, U- F4 @$ N1 f; u1977 64559 5.20%  {! k4 p# q4 ?7 _$ f
1978 67333 4.30%
+ x" q2 X& d* J" c- k7 @1979 70830 5.20%
1 y. v5 m+ ?+ e# f. E. t9 N5 a1980 75694 6.90%; e* m+ U! D7 j3 O' r3 b
1981 90203 19.02%+ k4 p2 ^- u. D( B. T8 |
1982 95496 5.90%
# |7 Q+ V& S  n1983 101626 6.10%. ?: V5 ^0 v$ h
1984 102318 0.70%' L. V" K9 \) A0 [1 b( Q
1985 109094 6.60%
1 ?# Q. Z3 R/ t3 J1986 138925 27.30%
/ W8 y! w" s' @- L9 ]# p1987 189105 36.10%
. X/ |$ u# k5 v! K* y7 ~  W: B9 o, g1988 229635 21.40%
! v2 ~# ~! K) }) H1989 273698 19.20%* R1 |( j0 W0 p  }  h
1990 255020 -6.80%9 B. G' G" R7 ?8 a
1991 234313 -8.10%4 m& w  s2 k( b+ S# z
1992 214971 -8.30%, w1 ]" h9 r& u6 D% j; o
1993 206490 -0.39%4 E# b! v: z0 }8 W2 J* M3 `
1994 208921 1.20%4 ~; _% E) _4 k* [  w
1995 203028 -2.80%
9 N. J! x' \- k' Y. [! s0 M1996 198150 -2.40%
0 r# p# }5 X. y1997 211307 6.60%
% }2 ~& Q* ]. `. J6 j0 z7 }1998 216815 2.60%2 B, w# `# x' {. M: W) e' Y0 W5 o& V
1999 228372 5.30%2 K2 U* U) x9 e' ], [/ S0 P' Y  B; q
2000 243255 6.50%; }0 S, [' \' Q: l( ~" V
2001 251508 3.40%
2 Y! ~( ~. i9 P& T+ V# K' ]2002 275231 9.40%
4 m' i; L$ m" J$ g2003 293067 6.50%: {( ~2 K, d0 X4 [8 [
2004 315231 7.60%
. X% |. m' m& e$ i# E/ |
" j: e& g8 K# y: z
# _( g( R! Z9 O* T, G  A # C  W( ?+ h* A8 M9 _

2 e. T" u" c, G% \弱智儿童欢乐多
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
) k: h" l/ k5 s# f: L2 }/ h3 j7 J:
& \) v' j* `$ n( y( R3 M--------------------------------------------------------------------------------' C& G6 I9 z& ~% u) E+ C
2 E. h& m0 e# L+ }1 k5 K
好奇的看看下表就可以估计出来了
+ \1 x4 v" w4 C6 w4 J, jTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
: `( ^. m$ Q( `0 K; ]+ p% oYear Average Price %
' B  |8 a. O2 Y( r
2 y; a$ T! Q! b. b1 L, d5 `5 d1953 14424 0.00%
) G7 N( L# q" \- m! {( X# Q ...
# f: `+ d3 P7 F! }' o% X

4 N, l5 m- X3 ~3 ?, L  V+ z% a我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。3 W  c! @: @1 C% @# ^$ x- K
如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。& Q' H3 M( s* i( s# k0 `
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
  G, {% E8 r2 |2 H: K; ?
# b( ?; Y& s+ q6 D% ~; k9 {结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表  p. Q1 [& b& ]
4 `. G& ]& \0 {8 r* s
' @( a2 r* k# e; Y) }
结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。4 K9 Q" {: r7 U( j" i# o
...

  H6 |. v2 q8 r- K" E
% F' _9 H" p% h7 c1 N老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
8 x( w5 _* B1 N$ `8 G: ^2 v; V3 r: L9 L( Y# z
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表( ]+ g' U/ A4 k7 \4 b$ g, r* k

5 T& [4 [. y1 g5 w! G9 U% i, @8 z
1 R# v+ d  h- @% s  B40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
: C  J4 S  }/ g' Q0 W9 W5 `
这点我同意。' S$ _* C% S& k! G
40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。+ ?3 Y2 v; X7 @

7 d  A0 u: g# P& V大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
5 }3 Z" R0 @: U% R) g5 j! _0 `/ v/ d+ p1 [
那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。$ L, I3 ?+ q! \4 O/ @0 g

$ K9 L5 `- S* \8 _4 n, `1 [三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表* l) P+ B) n" \
# D: i& e0 {" I

& Q1 H+ C5 O0 O3 ~老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
; u% a$ a5 c2 u8 u0 w
  Y& ?! `  `& ?  l2 v1 ]5 p
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
* F* S- o! _4 k我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
# M* `6 V7 ^: D! f' b
- u1 p2 n6 E' e我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
+ t) T4 {. P, ~( U3 _* ]( F
0 w  x& T# T. ?" w) [3 F总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
, h, s( p8 a) P4 q( M8 ^, b/ p3 @数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。

. |' ^% Y! J( Q* w5 p这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
理袁律师事务所
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-8-29 04:47 , Processed in 0.226156 second(s), 30 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表