Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

6 H4 U5 J3 }$ IAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
" }* _+ \* o/ \/ I( e算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。

如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

7 J9 x' z: k! r) hThanks a lot!
* i0 G5 K4 a% J8 A' y' {
Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
+ f/ Q0 q! ~8 H/ y* d6 ]
1 S* [8 R9 [7 m* C! j" V! j) vThanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

* l8 I$ K% M/ P+ \7 z* \, K. w' |6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
' Q  c+ P& r4 d6 s7 Z从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
4 Y6 [# }5 e7 x' ^8 u因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
3 c$ S5 U- H( k车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
" v( I* o8 g+ l, c% ^" C* N( R7 }Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
2 `- ?( O' n+ ]' ]% ?2 O当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

: J( [7 q" h6 W* l- P" u1 n$ `
1 k; j2 p! {5 A2 P对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。
* C2 ]" O- k* D+ h- i
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
* Z) Z& F1 Z: B+ E
9 U2 u6 d, Q6 F+ W$ n. O. I这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
2 Z  G4 K. t4 T* D8 @
当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

& I: X) G0 H) X

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
3 M. s% i- l0 |4 c& R1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
' Z3 ^5 a6 B+ v2 ~2) 石头严重 ...
- n9 y& K* @! L4 U+ }6 g+ d小黄 发表于 2011-8-27 00:19

我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
* x; g( x, h8 x# ~) u7 r如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
7 _0 g" }+ v3 c$ `& `4 i  Y4 C# `建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
% f8 C' L, `3 h% r8 R! {% A2 ]至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
# G! x8 j# ~. a2 }& p2 }( d如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
& }( d; A3 v2 d  H2 o7 CWhat does this mean?

: |7 u$ E' Z0 M  dIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

Thanks,

小黄

- e% ~1 A% P& L1 O

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
' i/ d0 z( B" A6 `3 a! Q+ N: I% u建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
( a6 {' b$ {* c) ]  d至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
7 m, z) B1 h5 L0 j4 iUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
+ @8 k5 h& f7 j  D8 hRidge - 200万起，基本都是专人审批的。
) w( `& }; V5 T: g
$ y- N4 R6 C4 t0 T! V# Y- R) t所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
: K1 k$ K7 B" S& {4 \如果是我买的话，我可能会出650s.
+ w0 G6 U9 V3 h& h3 h; X# v1 u! @JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

) }$ J1 _0 q! F, l很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
  H# h+ W* N! a; D8 w0 O" c5 M7 ?
) P" Q" Z' m5 B( M4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

...
' U+ @. E$ ]9 S- V1 Bqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
' S* v; x- \9 N2 y" l2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400

& H# m  A/ p0 r  ]( D, f- B$ a
+ v' J) v1 S  s/ F( l地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

9 R, K1 u* j) r, T那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

8 J# c5 O1 I& Y6 Y5 r6 P) F

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

+ h) R+ D$ A* ?, b. x* T
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.