Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.
/ [) E' Z# U/ O5 }1 Q8 h- j3 J8 W
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

1 H. e: R; w4 Q3 K3 H* }' X5 d( bhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
" B& B, \9 D" g
Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
$ k% i& w3 {, m' @! o算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。

如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄
& q  q: Q; @7 y% Z
0 C5 a( `2 O# k& p$ h$ G6 k  a" yThanks a lot!
! K5 p7 p$ s0 O/ N) d
Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
& j3 f5 i- e  K! }: ~5 l5 Z
& T. a0 z/ h1 E7 h5 X! i- {Thanks a lot!

; o  H8 G$ ~) [5 K( Z/ R' j' t6 VDo you mean 600K or 700K?
) Y* s7 Q& X% u6 w" h7 pqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

4 a. w! r4 Z0 D  V% }; ]6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
: j- G* V! B+ s- S: e3 m: m8 T车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
4 C* V0 o% x* k9 @2 W3 f4 JPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
  _# m) m6 t, a8 T如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
1 j+ H4 u$ M* W  \祝好运！

小黄

$ t( G$ v7 X; h3 W6 o0 C7 a对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
2 ^; a# _$ y' G2 E8 b. T$ S2 G1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
; Q3 N( u9 _" c9 @+ e% f' \) q2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3 a$ f: G0 ^' A2 E3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
2 k' S" B4 ^, c: n; U' h. ]5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

! ^$ i$ d/ z: k/ S* Y+ G9 N6 I至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
+ ~  l6 `! o+ P$ v
. x; N7 G& t  k+ v这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

+ D; {  L5 ^  f, k: G- Y1 a

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
- b! C& T% R4 }3 N+ R) z2) 石头严重 ...
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
. O4 P0 I, ?0 ?建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
8 W" e( D$ f) `0 ]- F# K( A6 aHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

! k7 M3 O) j6 P9 W1 P. r4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?
" i4 Z  S2 }" j5 }7 Z3 p8 O7 J% E
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

# X1 }0 P/ F: ^Thanks,

小黄

; Z1 r& E- k$ f) q$ ~! B: ]8 X

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
4 X4 G! g2 a" z9 |建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
+ Z; t% L9 L4 \6 W3 ]$ _至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
5 F# i) G9 G! J4 P! k衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

7 V2 i" [7 c$ _' i0 [Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
" {4 k' E! |" bUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
7 P: S- G: [5 _3 d3 NRidge - 200万起，基本都是专人审批的。

所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
  r6 G, h$ d5 S  ]( Q
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?
; g; {; r* M' c
# a' H0 ~8 U2 v% l0 uIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
7 Q$ o  h# D4 b2 U- c  A
: T4 U" I* H1 I- ^+ G ...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
) x: G8 b! D- q/ b& H: \/ _2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400
! Z( [* Q# I& |- |2 N, O5 M
7 N# H- O; ]; K
  W8 |+ r/ ^! C, }6 {; W地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
% `5 o7 S3 N* }3 Q" ?3 Q* \JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

) M% i, f1 E" [) m1 I3 a& M那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
+ Y4 _5 x  J$ \0 T# N. i1 T2 ^
) j% s5 t9 [: ]只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

( R7 t! P7 u! w. I( C) \. _我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
# l+ l+ ?8 N* b1 t3 m  C3 }- h$ @小黄 发表于 2011-8-27 20:57

+ A+ \+ ~" ~+ X: t5 g$ N

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.