加人住房负担能力下降 央行或延迟升息

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作者：牧涛

据位列本国五大商业银行之首的皇家银行（RBC）昨日（周五）公布的一份报告，今年第一季度本国居民的住房负担能力（Housing affordability）再次减弱，并且有进一步下滑之趋势。然而，从近期的一些迹象来看，央行方面的升息压力稍稍减弱，央行行长坎尼（Mark Carney）可能会推迟原定于今年7月份的加息计划。如果央行确实能够延迟加息，这无疑将令本国众多的按揭人稍稍松一口气。
6 [" `2 y3 J7 L" z今年加人住房负担能力将持续下跌
0 M) [% d. N: q6 t; e3 v% E' g皇银在报告中指出，得益于2010年下半年按揭利率的下跌，本国居民的住房负担能力曾出现两个季度的改善。在今年的第一季度，虽然按揭率仍然在保持平缓，但是全国的房价却加速上涨，令加拿大人的住房负担能力再次减弱。
6 Y# X& L3 _9 N5 y+ U3 V更令人担心的是，随着下一步按揭率上涨，买家将面临“两面夹击”之势，而他们的住房负担能力也将持续下滑。这种情况可能会持续整整一年，或者更长时间。
皇家银行的高级经济师贺奎(Robert Hogue)指出，虽然本国居民的收入水平将增加、并抵消部分支出，但是如果今年下半年按揭利率上升，就有可能进一步抵消住房负担能力的任何改善。
  w5 R: e( Y* r3 c) _贺奎还认为，本国已经进入“业主成本稳步上升”的阶段，这会在未来数个季度抑制房地产市场内的需求。住房负担能力的恶化会给住宅需求带来愈来愈大的压力，也许会令许多人被迫放弃购屋、继而影响整个市场的走向。
不过，由于加国的经济环境较好，本国的家庭收入会持续上升，而利率上调也会渐进式地进行，因此楼市出现持续且大范围下跌的机率仍然很低。
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! v# z7 u3 [" w2 y多市居民房屋开支占总收入的47%
: X9 h" E5 `6 ?# r在今年第一季度，多伦多地区一间1,200平方英尺的独立平房（detached bungalow）的总开支（包括按揭、物业税和水电气费）已经占家庭平均收入的47.5%，比前一个季度上升了0.8个百分点。
' @5 }1 D( _* \. W$ \! {目前，多伦多这类房屋的平均价格为48.7万元。一个家庭想要购买这样的住宅，他们的收入水平（qualifying income）至少达到10.3万元。
9 l& O! O* q" Y5 ~) O% c: R不过，多伦多的情况和温哥华相比便“小巫见大巫”。在温哥华，同类房屋的总开支占家庭平均税前收入的72.1%，比上一季度上升3.4个百分点。这意味着一家人需要拿出将近四分之三的收入供房，用来满足生活必需的收入只剩下四分之一。
与多伦多相比，温哥华地区的房价也高出许多。第一季度，1,200平方英尺的独立平房反而均价已达73.6万元，年收入超过13.7万元的家庭才有能力负担。
9 e3 ~  G  N! i" e至于独立屋，温哥华地区的供房负担比率为80.4％，多伦多55.6％。豪华公寓楼则稍稍易于负担：温哥华为40.1％，多伦多为31.4％。从数字看，豪华公寓单元仍是较易负担的物业，最适合首次置业人士；所以本国的公寓市场一直保持活跃。
' G% m3 j2 }* y  [3 m% H" Z皇银提醒，温哥华的房地产市场已经处于“危险状态”、“普遍脱离了人们的需求”、已经能看到“泡沫”的存在。除了温哥华市场，本国其他市场还在健康的水平。尽管受到利率上升和按揭条例收紧影响，但是仍处于可持续发展的轨道上，只是未来两年住宅的需求很可能将出现“平缓”之趋势。
3 e" G' C) D4 I0 `本国其他大城市住房总开支占家庭收入百分比：
蒙特利尔43.1%（较上一季度增长2.0%）
渥太华39.0%（较上一季度增长0.4%）
# @6 `  O9 _- g4 u% L: K) d卡尔加里35.9%（较上一季度增长0.9%）
爱德蒙顿31.5%（较上一季度增长0.5%）
央行方面的升息压力稍稍减弱
昨日，联邦统计局也出台了4月份的通胀报告。4月份按月升幅为0.3%，大大低于3月份的1.1%，也低于业内的预期。值得注意的是，报告显示，加国4月份通胀差不多完全关乎汽油及能源：能源价格较1年前同期上升17.1%，汽油价格按年升幅更高达26.4%。
- Z# P4 M/ {% a; x0 `其实，很多很多消费品的4月份价格实际低于3月份水平，当中包括食品(尤其新鲜蔬菜)、家具、女性服装及非酒精饮品。除掉能源和食品的影响后，当月的核心通胀指数为1.6％。
* \9 Y( \3 p& q( V2 y0 Q! s报告出台后，本国商业银行的经济学家纷纷表示，央行方面的升息压力稍稍减弱，可能会延迟原定于今年7月份的加息计划。
丰业银行经济学家霍尔特（Derek Holt）更进一步指出，即便央行决定今年内都不加息，他也不会太吃惊。央行行长坎尼已表示，预期美国联储局今年不改变利率。霍尔特还表示，虽然商品价格高企，多项调查也发现生产商担心原料成本上升，但难于把成本上升转嫁到消费者。
另据CIBC首席经济学家申菲尔德（Avery Shenfeld）透露，他曾在本周三与央行行长坎尼在一个筹款晚会上见面，行长曾表示“没需要在改变货币政策上如此高调”，这可能是延迟升息的信号。
3 R% P3 ^) z6 e( I5 P不过，央行方面表示，上述言论是坎尼在私人聚会上说的，所以拒绝评论和补充申菲尔德的说法。