加国楼市泡沫与否：明年高利率贷款到期见分晓

get8686

近期加拿大银行进行的一系列加息决定已经在减慢其经济增长的速度。由于这些加息，我们拥有至少高于其实际价值5分的加元，以及目前正在以惊人的速度下滑的整体经济。
5 B8 k2 S. z( E: _
加拿大银行对于加息的决定是基于加拿大从衰退深渊中最初的强劲反弹。遗憾的是，这次复苏之路为未来埋下了麻烦的种子。

加拿大经济复苏下滑
( s: q  c0 u- l/ R2 E
根据我的推断，加拿大经济复苏的每一个基点都是房地产繁荣的结果。事实上，从最近的峰值来看，单用户新屋开工率已下滑32%，住宅建筑许可下滑了17%，平均房屋价格下滑6%。在美国经济低迷，缺乏出口市场复苏的支撑下，在未来几个季度，房屋市场的下滑一定会保持与国内经济活力低迷相同的步伐。
9 Z/ {; S5 A1 Q2 H/ f
我估计本季度实际GDP将按年增长不足1.5%。相比今年第一季度的最高峰5.8%的增速是一个巨大的下滑，而此时加拿大人正对自身削弱美国经济颓势对其所造成的影响的能力沾沾自喜。
/ |7 d/ B# z/ i- A
8 {) X/ X4 B% {) S; f( D% f% v与美国的经济状况相比，加拿大经济正在以更加惊人速度放缓，加拿大银行最近预测第三季度实际GDP增长2.8%，看起来希望不大，这个目标过于乐观了。
$ }+ F+ o; J) H: a
# [/ W. W0 \8 O- g. D; u7 |' h没有人怀疑复苏的脆弱性，有人建议加拿大银行应该进一步延缓加息的时间。但其最近的决定表明对于中央银行来说在用低利率刺激经济与用高利率冷却非理性繁荣之间，引领一条正确的道路是多么困难。

加国信用增长以及与住房相关开销飙升

7 G9 v5 U: r5 G尽管我是“鸽派”的成员之一，建议银行不要超出计划提前提高利率，但银行貌似疯狂的行为还是有其道理的。当加拿大央行跟随美联储在2009年初走向微观政策的时候，它就承诺要保持对长时期低迷经济采取“有条件”的空前程度的刺激。

问题是，我们没有看见加拿大低迷经济的复苏，尤其是对于像利率鸽派的我来说，而是我们看见了大范围的反弹，简单的说，加拿大就业已创纪录新高，而美国仍然保持衰退前超过700百万的职位空缺。
: H7 a6 c- |; j  I8 c6 u' a! R
把加拿大剧烈的复苏看作是该国金融体系基础强劲的依据——但信用增长以及与住房相关的开销的飙升使得加拿大银行有些吃不消。
+ @( J% y# S; ]3 F, g; J
0 P9 c, z. H9 j* P9 c# i去年，银行范围的贷款已上升了10%，对比工资和薪水收入仅仅增长4%。这很明显不能支撑。
5 `* v. B: f7 p1 h8 g
) ~9 w3 h3 ?% t" v# r; T# d- K$ N8 Q+ z在去年秋天的最高峰，房屋价格按年飙升20%，房屋销售量按年猛增70%。这些数据已经有了“U.S.A.circa 2005”的感觉。

1 T) U2 X& z3 S$ m6 C1 a" z# U4 W目前家庭总债务对收入的比率已飙升至146%，正好位于美国在其信用泡沫最高峰的位置。有消息称，房屋所有权率已上升至创纪录70%的水平，也接近美国房地产泡沫期间的最高峰。

不过有一点是清楚的，加拿大银行在刺激这个巨大、不可预期的房地产泡沫上并不孤单。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)曾放松承保标准，使得那些边缘借款人也可以买得起房，他们可以几乎不用首付以接近零的短期的利率获得抵押贷款。

& ~: p7 |, }8 t. W3 A6 ~# r9 `; I3 }房市泡沫与否明年或见分晓
. I( c. w( y5 {" g1 F0 J% e% }7 f
人们无休止地争论是否加拿大的住房市场存在泡沫。事实是我们可能会在明年的某个时间发现真相，因为所有投机性高利率贷款到期时其贷款的利率都要高于他们最初贷款的利率水平，承蒙加拿大银行紧缩的循环政策，这个政策不确定会不会贯穿到底。 加国中文搜索,www.iask.ca
8 z/ b, K/ {# ^# @" H& U
5 l4 I, U1 e( e* _: A2 _尽管加拿大的住房的调整仅是美国残酷案例的一部分，但经济和金融市场很可能会由于较低的住房价格扰乱了家庭财务、信心以及开销计划而突然醒悟。
6 I( z- O  o! t' j
+ U6 }) \$ g* J! V& ~, m" O同时，住房的紧缩以及按揭拖欠不断上升的趋势将会侵蚀CMHC的储备，会破坏加拿大银行表面上看起来平衡的财务状况表。
) d6 a0 L7 S0 _7 u' u% q  W; Z  j
加拿大银行拥有5000亿加元的住宅房地产抵押贷款，占银行总资产的30%。加拿大也许能够逃脱住房泡沫及其不可避免的余震。但这是侥幸脱险。如果它不是一个泡沫，它至少也是巨大的肥皂水。
6 B: ?6 I- }+ H$ ~; f8 I
7 t& r0 x! u2 m$ F3 U(原文：Bubbleornot,Canadian markets info awakening来源：环球时报)
& [7 A3 Z3 Q1 ~' C; P0 M
  d5 R7 g& @/ u% I. |' @链接：加拿大央行9月8日宣布将基准利率再次提高25个基点至1%。这是该行今年6月以来第三次加息。加拿大央行在6月成为自全球金融危机爆发以来第一家加息的央行。该行目前为止共进行了三次加息，每次加息幅度为25个基点，目前隔夜利率处于1.00%的水平。

8 w& A8 [/ ~# ?! L6 y8 @* E今年第二季度，加拿大国内生产总值同比增长2%，大大低于第一季度5.8%的增幅。
9 P3 l# }4 z$ v9 X. E+ s2 K  O
4 d" ^. j) ]3 Z( m加拿大一些银行首席经济学家认为，央行本月加息将是今年最后一次。

2 N& u' s2 J# U. A作者: 衣小妍

yuz967

kankan

deri912

kankan