 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
完全拥有地权和土地租借权之分别 . g/ |& o& K3 K6 W7 e
新移民在加拿大买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。
5 F) O# D* v, r4 P) X5 x N3 G1 E2 B8 C/ G. Z8 ~) b1 b
下面从贷款的角度来看看两者的区别。
+ g% c/ N7 `( m/ |; g( \在加拿大,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是Leasehold的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。
; k8 X1 ~6 M) y4 X6 k; f/ W土地租借权 Leasehold Land
" z" ~5 |/ i$ `: {这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有99年的时间租借该土地,99年后,该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。
4 n% S; n; k2 ]; c7 i( M5 Z+ @9 c b* _) a
Leasehold Land一般分为三大类: $ y' M7 Y, M# L. \ s8 a7 B
/ U0 {' \& `5 }# A% o* a
(1)政府租借地(Government Leasehold Land) - y; B3 H& w. x- D6 D! C4 G# H
6 O/ ~: n" \8 @* ~) E+ P$ k& A政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说,温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。 - Z2 Y$ \3 _* e. U
政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。
6 B) G( J7 ~/ z1 q(2)私人租借地(Private Land)
& M$ a5 r& B! \
2 h6 u+ O' m7 O( n私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的65%左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。 # Q. o6 M; j8 L+ u6 ?, @; K0 C
+ r. P+ f. d* f4 K9 b$ q(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
+ `3 ]9 D/ o ?- M% d2 J5 K& q; Y1 x7 F
这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,利率也不会有什么优惠。 % O& E( h& l/ U& q. n+ N5 W0 H
加 拿 大 ( m& s! F/ G; z4 L
租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 " @# A0 k. W& Y
! E( I7 [+ |0 m完全拥有地权 (Freehold Land) ' V2 q% E2 o; J
指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。
8 |& Y9 }8 k" x* d8 d4 u* A# s
, f/ k4 ?! e, X5 n$ k8 Y( r完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。
) z5 B4 @. H$ t. N6 E) x; G; V- S+ ^% y
但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。 ( H( z/ M2 t, W# J
加拿大购买住宅主要费用明细:
7 a2 x W$ h' w4 f* W5 D0 b2 d1.首期款项 0 S" @2 ?0 A: z& w4 s& J% l& `
5 O5 u; Q8 |! i) b w' f |- H一般首期款是物业成交价的25%,初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
, p$ D6 q2 T0 r! ?2 C" x7 p2.法律费用
1 Z2 j! T5 A! [9 H1 D g, ~
/ a: C" Y- y+ ]* F6 m通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a
( \4 O W4 L0 Y/ V* c3.房屋按揭贷款费用
9 {; z- v4 d, @4 N3 a7 M需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%~5.2%。
& X- f1 ~/ J* ?5 x4.物业保险
+ z) s: Q# z" @
/ C o. W3 z9 [! v. m1 S房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。 @4 h8 O2 M( ~% m/ q5 ?
5.交易税
" n( _8 F5 C' ^' V/ q3 w. G买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。
! J* O1 C- H b6.物业税 6 _- ]' O8 l- ]+ h
业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。
7 V" r. g a+ D* D K7 A. i1 D
+ W' x0 {- N9 c. M加拿大房屋主要类型: 6 D, m6 e7 z% v7 H9 Q
9 c5 g- S+ H2 p6 y {1 \* Y: i% {
一、独立房屋(Detached):独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,有多种不同风格,包括平房(只有一层,即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。
4 a* O6 B9 z& R/ M o5 ^二、半独立房屋(Semi-Detached):这种房屋有时被称为“半独”(semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。
& [ t1 R* m! V0 w$ L1 S' S" Q三、镇屋(Townhouse):有时也称为“排屋”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。
: |$ n4 J( ]+ D7 H9 O6 U四、共管公寓(Condo):共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。 |
|