加国央行加息：那就是一场电影和几包爆米花

get8686

象征性和实验性多于实质性  
按揭利率的上升将对加拿大楼市带来怎样的影响?  
. ]2 y  U1 N) k7 ~. c( w目前为止，影响并不大。对于加拿大银行在6月1日宣布的加息25个基点的消息，路易斯•维克(Lois Volk)，一个在伊维斯加拿大(INVIS Canada)工作的按揭经纪人 ，这样评论道：“那就是一场电影和几包爆米花。”  
2 Y9 h  `8 r0 l, x. J: b“如果要使那些买房的人改变主意，可能得再提升几个基点。”维克说。  
- d4 Y9 E/ X( h# |; z* a吉姆•王也是一名按揭经纪人，他在RBC工作。他说，他的顾客早已经做好了应对更大的利率提升的准备。“几乎没有人觉得恐慌，因为他们很久就有这样的预期了，已经有所准备。”王这样说。
8 a: O% W3 [% N
“加息25个基点等于要在100,000加元的按揭上要每月增加12.07加元。”“如果那是买房的一个决定性因素，你可能不会买房。”

至2007年中旬以来，这是央行首次提升利率，将利率从历史性低点0.25%提升到0.5%。这也是自2008年经济危机以来G8国家中的首次紧缩行动。  
加息被广为预期 反常却是央行没有表示未来加息（继续收缩政策）
$ a- U+ H) ]" j4 _8 D( H. z2 b) o
" U/ H, W2 k& A; {4 m+ r: W5 u5 m$ J7 K因为这是被广为预期的，因而此举对于很多客户来说，也有点反常。央行也没有如普遍预期的那样在未来继续其收缩政策。

2 X$ K3 o0 l- N- F' W* A0 w! c* [' Z“尽管央行已经迈出了收缩政策的第一步，但是，这仍然是实验性质的。”蒙特利尔央行的经济学家道格•波特(DougPorter)这样说。  
房产分析人士维尔• 杜宁( W i l l Dunning)说，央行的这个举动对房产市场几乎没有什么直接影响，因为利率仍然处于历史低点。  
“目前为止，这仍然是象征性的，预示了某种变化。”杜宁说。

短期浮动利率，过去是1.75%(打折后)，将会是最直接被影响的。多伦多道明银行(Toronto Dominion Bank)是首个立即(周三)宣布追随央行加息25个点的银行。而长期固定利率主要是受债券市场影响的，当前实际上在降低。

6 G, H: }# x4 j+ b7 y- q4 F蒙特利尔银行宣布它要降低其五年期利率至4.25%，从周三起实行。  
大部分的消费者仍然选择浮动利率
3 G9 p( r+ t8 i1 F% d$ g
“大部分的消费者仍然选择浮动利率，因为两种利率的差价仍然很可观，”王说。分析人士已经预料到伴随着利率的增高，房产市场必定会有一个缓和期。问题在于这个利率会有多大幅度的增加。

" h8 i( t7 M  h0 F8 G" ~; S: g早先的预测是到2011年，利率会上升3%。  
0 D/ G2 }! n" C2 }基于2%的通货膨胀率， 长期的利率可能会是5.5%，杜说。
; Q, |4 c+ L7 `7 m: n. g, A$ p
. |# V# _# f5 V- H* b7 I. a% y“如果利率升到那么高的话，很多人都会感受到其带来的影响，”维克说，她想起了当她第一次按揭买房的时候，要付18%的银行利率。  
尽管以100,000美元的按揭要付出每月2%的按揭利率来计算，就是423.75美元，但是，如果基于5.5%的利率来算，就会上升到610加元，或者186.25加元。  
3 a6 M4 Z+ ^+ y; v- `到那个时候，就不是一部电影和爆米花的问题了---你是在谈论牺牲掉你的年假，维克说。  
8 e7 b* I- j! @- o5 R“我的猜想是，首次购房者将会是受利率变化影响最大的人，因为他们是尽所能的在购房。”他这样说。

加拿大房地产协会：房价将趋向平稳  
) S+ o7 V/ A' z: Q加拿大房地产协会(CREA)近日指出，国内房价不致出现剧跌现象，因为房价走势将趋向平稳，而家庭所得的提高会让购屋负担减轻。  
CREA 针对国内几家大银行认为受到贷款利率上升影响，房价在未来两年内会下滑达10%的预测提出响应，指称上述负面指标忽略了加拿大房地产市场的自然循环规律。
* b/ J; X) c+ X3 W: E
CREA首席经济专家克蓝普说，平均房价和家庭所得水平息息相关，银行界所提房价将下跌的警讯，未考虑到两者之间的长期互动关系，及国内楼市传统上会出现的正面循环现象。
8 |3 o( D" j! P+ F9 _# i
房价不致剧跌的主要原因

CREA同时提出协会认为房价不致剧跌的主要原因，包括：  
' x5 S+ c& H& ]  ], W•国内绝大多数民众名下有负担得起的房屋贷款。  
•房贷中有66%是五年期。
+ J$ L$ r. O' n9 s0 n1 Q
1 E# H0 @) r# x  T+ ?& Q$ h* y( s+ Y•购屋房贷有改为固定利率的明显趋势，以回避利率波动带来的不稳定，至于继续采用浮动利率的屋主通常所得较高。  
$ c% `2 B% Q# f3 `8 ^•在过去一年内，新申请房贷中有64%摊还期限为25年，较一年前的54%增长计10%。  
3 X4 q- J2 D. N4 R1 [•名下有房贷者中，25%于最近偿还部分本金或提高每月偿还额，77% 的贷款额度不会超过房屋价值的75%。  
•失业往往是还不出贷款的主要原因，而在就业情形稳定后，积欠的贷款偿还额度亦将从最高峰滑落。

克蓝普最后指出，受到利率即将调升及房价持续飙涨的影响，加拿大楼市已被广泛认为将转为传统的买家市场，虽然利率随时可能出现明显波动，但在目前政府预算紧缩情况下，涨息显然势在必行，不过由于加拿大房贷市场稳定、放款条件保守，及消费者贷款相当审慎，应能避免出现像美国楼市一样的崩盘惨状。

yuz967

kankan