请教高人：CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好？

caifan

刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情，大致如下：

1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
9 t. l) @1 ^* t; _, t' |3。按照银行网站，五年固定利率5.39%, cash back 5%
/ R" v2 A. Y: S, ?1 O3 T3 p! q
' A  a, Y$ g' g, \7 j. }另，做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
感觉选择3最值。各位高人有何高见？

caifan

cibc的人好像是这么给我推算的：

2%现金返还三年期，相当于每年2/3=0.67%的折扣，3.3-0.67=实际利率2.63%
- i  Q# u+ a: X5 m7 E# O2%现金返还五年期，相当于每年2/5=0.4%的折扣，3.99-0.4=实际利率3.59%
) r' C5 g. }( v; a/ T! ]' s9 B
0 @, I' ~6 D5 `! H按他的算法，5%现金返还五年期，相当于每年5/5=1%的折扣，5.39-1=实际利率4.39%，不是特别好。

我觉得他的算法不精确，好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷，整个的贷款额就降低了，所以cash back越高越好。

Pierce.CIBC

Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
- B$ y% q; ]+ |5 F1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
- ]  }: r  }$ F. Q; }
( T7 Q% I( x6 L- Z5 o. NOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
" M8 A- D0 v* a/ J$ tIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
3 m" S6 j1 K- \4 V; m
$ h+ H1 L# o! I- m# @Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
2 m  w6 q6 h3 i5 j) e: k' `9 M2 y$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
5 P2 O" t+ w+ r3 c  s: Y* S2 ]4 xIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
" e  `% O1 \8 ]5 j( G5 a& B
- r. A& _* d# V( |+ T. H7 Z+ uBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)

诺言

能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC，CIBC负担全部律师的费用吗？

caifan

3# Pierce.CIBC
8 z( S5 H( D6 d+ J3 h5 X谢谢回复！我后来用网上的贷款计算器算了一下，五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算，主要因为5.39实在太高了。

caifan

用网上的贷款计算器计算，五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。

Rapala

问一个问题，如果是投资房，cashback算收入要交税吗？

caifan

银行网站说：
) X% S8 x8 a' a: I) p5 d# fThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.

Pierce.CIBC

4# 诺言
' G. v/ L- w( d) w6 w
- H- k& \  D2 b/ aThere is no fee/cost to transfer your mortgage

tyyjohn

任何时间都可以转吗？  还是要等5年满了才能转？

诺言

4# 诺言
9 @, K# x/ T) i  O
There is no fee/cost to transfer your mortgage
3 U$ R" y2 ~/ s& h3 P1 P! pPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

$ Z+ M; E4 x/ W% u但是Title上面的mortgagee不是需要改吗？这个过程不需要律师吗？

Pierce.CIBC

CIBC got free AD from Globe&Mail
3 N7 z+ l7 f; X# p) J% g1 q
8 {) {2 D) p8 |0 L+ w1 Whttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106

caifan

据我的重新计算，五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%，这是相当不错的了。
6 P3 z, {& B# P" s! c3 P
居然有一位mortgage broker能给这个rate，但是prepayment是5%，不是我想要的 10%。

诺言

“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
9 r; M4 y- j( \9 g8 ?( f这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊？

caifan

“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
1 V3 i  t+ Z7 }  |* U) z这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊？
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print，说你想让银行代付律师和登记费，就得放弃现金返还，当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还，足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的，与cibc的offer无关。

诺言

这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print，说你想让银行代付律师和登记费，就得放弃现金返还，当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还，足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
caifan 发表于 2010-3-11 11:59

是实实在在的现金返还吗？我看一直没正面回答，感觉有点问题。

Pierce.CIBC

14# 诺言
- v# [0 e6 q! ^1 a1 Q4 K

; Z6 [+ j' u; J3 o. {当您把mortgage转过来，cibc会给您mortgage注册，不需要花钱。

Pierce.CIBC

16# 诺言
6 |. x) v1 B# J7 Y; y
9 s6 e! c( u+ w3 C. c% F) o1 u8 r/ T
是free money,直接打到您的银行帐号。