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FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉!

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鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 郭森房贷 于 2010-2-5 16:18 编辑 , s5 C& ^! z, `- z

- z+ r, i5 M/ H! `& F五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%! F( F$ p+ p& T
五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%% m' K8 x5 n1 b7 c( ~

; ?3 @- `/ V5 I0 m( [* @由一家大银行提供! 从下周一开始生效,预知详情请来电咨询。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-2-5 20:57 | 显示全部楼层
很不错的利率。看来经济还是不好,大银行还在降低利率阿!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-6 09:46 | 显示全部楼层
这样的利率有什么限制条件吗?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-8 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这样的利率有什么限制条件吗?
! c$ J+ O2 R6 u0 {找不到北 发表于 2010-2-6 09:46

) r; `5 ~6 D* P+ J* @) h
+ F( b( [1 H) h) i' h; h0 [; l& F没有!谢谢您的提问!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 10:41 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
理袁律师事务所
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-9 17:51 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
8 s  z5 A. e! |( ^9 l/ FRapala 发表于 2010-2-9 10:41

: O. _/ z# \: w! k$ U) o( h: b. ]% Z9 Z" f- |
该大银行最近还简化了贷款审批手续, 如果申请人是全日制工作者, 只需最近六十天的两份工资单, 或者有最近两次的工资自动入账记录, 无需雇主信。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-9 18:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
顶上去请黄教授阅。
8 K  ~; o2 ~/ J' h; X5 r- rRapala 发表于 2010-2-9 10:41
7 U7 G. P$ s4 D$ J; o+ ^; ]# y
已阅。1 A: S$ @, G6 U: R+ i! N

6 u/ w3 R& P0 e问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 19:44 | 显示全部楼层
看来泡沫越来越大了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
已阅。
; m$ s3 p# o* r; r$ D% x, e  n" A1 _  a0 T/ r6 g2 F' X) `
问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
1 m; t$ |7 i+ A' ]0 p小黄 发表于 2010-2-9 18:01
* B8 _1 v6 ~- `' D0 ]; v
浮动的折扣已经低无可低(在p不变的条件下),大银行小银行相差不大,而固定利率却可以寻找更低的,特别是小银行。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 18:00 | 显示全部楼层
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
  h- \5 O" e7 k2 I' c8 ajeremy 发表于 2010-2-10 15:54

& t  A% L3 B, q& `. P. O" z5 L( @5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 18:11 | 显示全部楼层
没懂更好。免得烦
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 08:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
; T& w' p( ^  z$ ~小黄 发表于 2010-2-10 18:00
' k  A. C6 T9 m( ^  G, C
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。% U+ q/ A! H% f* Y
Rapala 发表于 2010-2-11 08:19
9 B2 |  a! _/ D6 M; t

! g0 t* j- B* C0 _: o老怪可知, 银行在审批贷款时, 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力, 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%, 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番, 只要客户每月有银子进账(和当年申请贷款时相当或略高), 房贷还是有偿还能力滴!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 12:46 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 12:55 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。  I  H% n- B& \6 i* G
Rapala 发表于 2010-2-11 12:46

+ [7 _; _6 I/ E: ]1 u; }If so, why did you chicken out of a bet every time?0 Q# H- M$ i( K. v& `; Y
; p+ K" j/ q% V/ {6 [% G4 f- s0 l
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Chicken $ w# O( [9 L: ?& x! A% y3 e, W$ @9 z

$ f- x0 ^) r; I$ i% J: G  t  ]* G' Y# z+ Q. F- B5 i
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:28 | 显示全部楼层
黄chicken, I bet on the best rate I can find.9 _5 c4 I0 C+ K/ o+ t
# \, d! Y' ]. j3 N' _1 ^5 k
You bet whatever you think you can take advantage!
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 19:22 | 显示全部楼层
你说反了,我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构(5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。! x9 B& o, z( \% V

! {6 c' |% b$ e- U: \( r% R* [反倒是你,才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说,没人用过的不知名的金融机构。( l2 ?) w- z3 Y% T

* U1 r* D' Y3 t7 ]不明真相的群众请珍爱财富,远离山寨银行。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 08:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果你这样说,我们就用上面的利率,但是时间和其它条件按我说的来,行吗?不能便宜都被你占尽了吧?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 jeremy 于 2010-2-12 11:42 编辑 ; Y4 i$ u0 j6 w+ @0 b) f0 j
+ g$ \* {# y) e2 w
冷静,大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。! p" I- t& g- k& z2 [7 C

; E, \# h8 v: }% }7 @鄙人称之为赌博, 原因是Prime涨不涨,什么时候涨,涨多少,都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:) ~9 v' D, x* w& _( i0 @) m' b

0 D; M) q3 T- W1 }; d1 V. }(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情,也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房,定什么样的Mortgage很有帮助。1 U  T7 E: o0 D6 y/ g0 {' B. U

# B6 k& d  m2 c(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要, 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。# y' f, q5 s5 o) G8 a* \% j$ O' q

$ J6 G) h* v3 ?) D& y近十年来,鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65, 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有,也是利率高的吓人), 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧,不大可能是OPEN的。 这说明什么?) u% G6 R( ~* I9 S
0 `: P7 i' b1 H* A& Y; Q2 |
很明显:(1) 该银行预测5年内Prime要涨,银行想拉你下水,因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗,Prime能涨多少要看经济走势,所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心,所以不敢降低OPEN+Variable的利率。
- T3 U) I9 A1 U1 I( b+ ~3 ?8 t: G6 U+ q1 L0 R# g- ], a7 }
我认为,这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) , 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去,Prime涨也涨不了多少。  Z3 ]3 |5 E, n0 G
, u$ d, @/ H  U" ?
欢迎补充,讨论。但事先声明:我不跟自己人打赌。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
* B0 a# ~8 G. R) K# w- B  u
  s' d" `) z! i* X1 g你的分析很合理,和我想法几乎一样。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 13:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 22:24 | 显示全部楼层
五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗?是不是更好的选择呢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-13 14:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
  K, l8 t9 m& Y' R7 M
3 ~# U$ }; S9 t4 g你的分析很合理,和我想法几乎一样。
  z3 T' e8 e8 x, h; ^* xRapala 发表于 2010-2-12 11:56
1 H$ s) R9 N( F* K, P: E
没人逼你啊。本来事情都搁下了,是你再一次挑起的。5 @5 m0 ?! Q- ?8 U
+ p% N) |* z/ j- p8 K. G
如果你同意这个利率对比,那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多,就难以接受了。毕竟,你我都已经确定是open variable了,这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-14 23:24 | 显示全部楼层
1. 从2010年3月14号算起。(30天后close)
5 {& t3 A* `7 i: G2. 比较公式:固定:3.69%x5x365  vs  浮动:(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
8 ]0 z3 `; _9 b3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。) v/ x3 I6 A2 d( `0 C
  C9 z; e: k7 [# h
如果你认为这些不合理,那你就自己定个规矩,然后自己和自己赌去。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-15 00:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2010-2-15 00:11 编辑 . q& `8 q/ r+ K3 c' B% K
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。
4 v5 S7 `' ^7 X9 m3 x: vRapala 发表于 2010-2-14 23:24
% ?% t+ O: b, c% B% [
1)同意
, D" ^) h, x& {( c6 g1 R2)难道又是你的山寨银行的算法?现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦,我可以用Excel算,请如花郭森等专家作证其准确性,不用你操心如何?
5 ~% S1 x! T8 z  }6 Y% i! I3)不是很明白你的意思,按照你的逻辑,一个选择浮动的人,当遭遇4.3% (4.6-0.3)的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%,那么是不是当prime到达5.05% (5.05-0.75 = 4.3)的时候,老怪你就会破产?4 Q' [! Z9 E+ R) _; q. i
$ |0 e( q! L+ ?, A" a( z/ b
我前面同意你定一些条款,好比还款期是5年,10年,20年,随你。每月还,半月还,随你。每年是否多付个1万,或10%,也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊,没有一家银行会这样做啊,就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-16 09:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-16 09:39 编辑
! M) g- {" ]0 |
+ V4 Z6 n  n& D/ E- ^! F' Y固定的还款年限是变化的,比如你现在2%申请25年还款,当利率上涨时,就可以变成30年或者更多,当利率涨到一定程度有一个TRIGGER RATE,比如说3。25%时候,银行会要求你增加还款额,所以说你不能拿一样的还款年限比较。
6 R2 {/ u0 L* K: o) \' Z' g# s! F: G8 e4 g2 J$ ]- C9 b+ p
2。我的算法很简单,只计算利息部分,假设这个贷款是只还利息的,不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来,利率部分我已经让步了,如果你有异议,那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的,VARIABLE RATE的还款年限是变化的。2 {; s. e$ g, `4 g) V5 |
3 H9 l1 E6 P+ ~; B) H
3。如果你把贷款也算成一种投资的话,投资不光是要考虑赢利,还是要考虑风险的,VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货,一定要有止损,固定就是有止损的投资,而浮动就是没有止损的裸奔,超过还款能力在现实生活中,是每一个贷款人都要考虑的问题,比省不省一点利息要重要得多。- w0 S: ^" U" R, l4 C* ?* @, w
6 I0 s  r: |5 @: w" ~4 H8 f
举个例子,你和紫光比投资期货谁厉害。
- B* [- ^& ?- K( R7 S4 Y7 b1 b+ a" g! k3 g; c
小黄没有止损开始两年大赚几倍,紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢,最后赚1倍。6 M- R7 P" v8 l0 _

1 j2 u; y: s& E; F突然有一天小黄暴了仓,没有玩下去的资本了,那还不认输?还要加钱进来比就是无赖了。1 k0 A( K/ P4 b% A0 t/ n1 g
! N" ^/ T/ ?( j
贷款也是一样,超过还款能力,不会破产,但是这个赌局就是输。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-16 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-16 20:38 编辑 , i  l0 h, H7 t4 m* @2 |4 K9 [* }

) K7 |5 s9 \/ F; J: L3 e你的逻辑有一个漏洞。就是,你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。8 b: A4 I9 w* T' r! N( M
: g7 _$ {- [+ {
好比说张三,贷款30万。如果选择3.69%的固定,那么一个月利息是$922.5。为了计算简单,用$1000计算,假设省下的$70多还了本金(和你要求的只付利息没有大的差别吧?)。假设银行要求他还款额是收入的1/3,那么他的收入是$3000一个月,银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。4 V* h! ?* G5 r' i7 r

6 N3 l0 N) j. |. a4 n  }如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢?一个月利息是$487.5,付出$1000,还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。9 y9 Z. v4 q6 n# ]4 y" ]  [  p5 m
- _) M4 G) M# }$ d* x) H# X" _
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。
, F, @+ ^/ d0 N( Q$ l
; `7 E5 u! B, U) i6 t请注意,这可不是输了从外界加钱,而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱,也没有减少那$2000的其他开销。/ U& k( Y5 a" l
, g8 W  B" M7 G0 Q! m  X
前期浮动每年$5000的优势是稳的,后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-17 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-17 09:25 编辑 # `2 h. s) C, ]3 B$ W$ T& M
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。
1 y; n' K7 d; K9 s3 F, G2 O' X
Refinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
, W; q) m& q2 E) V* v: M1 R/ x
. x; t! L3 J5 t8 E& O3 ~If he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.7 W' [1 w) E1 b2 Z8 K- k; F! _+ s+ k1 n
4 `% h! N) C2 d% z
After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.
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