浮动还是固定, 精算!

Rapala

2 r: [& U$ O9 m. s- v4 T- ~, T* l
: r$ z1 @( c# \; l6 Q) ]( N! K7 s1 y浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
: ]" `+ o1 T3 O" m9 V  g, G　 3 year fix　3.20%
: f7 V: s8 |4 r7 I. b! W　 5 year fix　3.75%

  T" ^6 z. ?2 x' D; }　5 Year Close 　P-0.20%

, F7 ^6 O% U1 A/ h0 Z* O& Y% ]3 N30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
3 R( j* S/ a+ a6 l+ Y9 z
$ o, m  N4 m+ o" I1 r4 i4 o假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

1 t  X/ ~% o$ {+ g8 l２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

( [+ j& I% Z2 B$ {３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
: K$ R+ s3 c% n3 r6 p. D
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
8 y% i6 x- O1 N8 Q; {7 q6 ~7 X
3 a4 G2 J) g" X; d$ B! \有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
, i0 ~; j5 @: X. F# g* I5 P
现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
6 ?0 K- Z! i8 C4 @% E% y& U你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
7 W: M& c* y9 V" [2 h
" v" `5 @& O& y5 _, m& N" A, w还有就是没考虑提前还款的情况。
2 Z. \  ]; Y0 N0 ]
8 w/ {6 A4 f3 Z% g& B0 I$ O不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

8 }, z8 J1 Y8 h! f还有就是没考虑提前还款的情况。
% T! b/ Q8 h  k+ t! k6 O4 r
0 r4 [8 C& ~) p5 o$ J4 f不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

: K9 D/ \1 S) G( |; W如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
) D. T, \4 t& R+ B7 e! O2 w; @我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
) A, B& ]" J' I- d3 w. E我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

* z6 }8 B6 C3 z0 S' j

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

# a+ W" D/ z# f; P5 G老怪逻辑不行啊。

4 l) t$ V  `+ d; p! s6 E好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
/ K  [9 p: z$ ^那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

* G$ D- {7 T2 P2 }( q- k7 U
- H8 y9 I8 V/ H4 p+ m% `7 L这个假设是非常错误的。两点：
1 R" X- q# m+ }/ Z' p8 C8 T1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
  u/ ?- \" ?" p( f, s( C
" A) M% J# m+ l9 s" k2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
+ p: d: i; k8 w  y/ X
/ N) Y4 t0 j) h0 T; u% q) n浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
: R& Y# O' r6 _* t! H1 y
; V4 c4 F5 ~" [3 K. z6 t  o$ W我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
4 c0 d* y7 i, M0 w0 G9 Y0 {2 q2 }
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

, y8 e, q/ o- F- s我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

( b4 @* D! o8 Z2 Q' u比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

. s- }0 d7 O" K+ r$ F# g就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

& D3 R; z8 ~3 ~  i; _
2 y6 J; s+ H/ Y8 l9 Z; _) A! x2 s我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

! U: c  n9 A( c' P' g3 \; r由软件计算的结果，5年总共付利息：
: Q& J8 z0 e3 i$ u6 ]2 f) K! k固定：51,303.26
1 c9 I# `, T& f- V7 s8 Y浮动：53,943.17

如花

1 X8 z, |% ~7 S/ ]% {# u
8 U! s( O1 M7 D% k1 ~" T% u附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
' ?+ z+ k9 i! k, A1 E/ i8 k  ^2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
# p" m) ]/ [# c" V" g  Z浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
, W' R. ^6 \1 t+ x
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

/ D  m, l/ ~+ l# u; \: y2 H“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
" ]- X. u7 B4 ]# ?' l% T( E! S
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
* H6 g0 l; i5 ~' W( R" D
6 k4 K1 E( M# H3 X* Z% \最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
- Y8 F+ U0 p0 [$ v5 X9 s" \
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

' J* C+ h& Q$ u5 n1 k; c. fhttp://www.edmo ...
! K, B) g- i: Z小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

& M/ R) X" O! n转贴：
: d1 h+ w- j0 ~* o* m
黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
! B% l$ d' p: d, }* j1 b

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

" S. d( V5 b3 P$ Z( Y! g我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
/ {% ~0 U9 T5 D2 S, N9 C+ b小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
  ~/ l4 l8 }5 t* }; x5 h9 m3 |. BRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
( ]" Q0 l. z- M1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
* ^0 m& C& u% l! e( G2）赌注是什么？
3 B3 \/ k- U1 t% m小黄 发表于 2010-1-23 22:39

3 E+ H7 p. ]6 q. a. a奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
: H; W+ z) S- W7 c7 jRapala 发表于 2010-1-24 20:23

. U7 ^% m8 Z* `7 q你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
" y  F6 V7 c" s' r( e8 L
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。