2010年房地产市场面临危机

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　　导读：《纽约时报》印刷版1月5日A20页面刊文指出，经济危机起源于房地产市场，复苏也主要表现为房地产市场反弹。然而2010年美国房地产市场可能继续疲软，房价或将进一步下跌，并可能导致丧失抵押品赎回权危机。以下为文章摘译：
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　　金融危机和大萧条起源于房地产泡沫破裂。当其来临时，持久的复苏主要表现为房地产市场反弹。不幸的是，房地产市场再次表现出疲软。
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* a/ _, E3 U& j* v5 S# I- i　　上周公布的数据显示，房价在上升四个月后，09年10月份持平。当时低抵押贷款利率和购房者税收减免优惠刺激房屋销售，对房价构成支撑，但不足以战胜320万栋未售新建和二手独栋住房充斥的市场——足以满足七个月需求——对房价的拖累。
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　　我们担忧这种局势未来几个月只会恶化。因贷款机构已为美联储早于3月末减弱对抵押贷款的支持做好准备，利率已开始上升。购房者税收减免政策预定于4月末到期。新一波丧失抵押品赎回权的房屋必将冲击市场。

　　奥巴马政府为防止丧失抵押品赎回权采取的措施越来越表现出不足。高失业率也意味着很多有资格接受援助的借款者已无法偿还每月还款额，即使还款额减少。
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  s- u6 a* g, J- Z% }' j( V　　因此，估计将有240万套丧失抵押品赎回权的房屋将于2010年进入已经供过于求的市场，推动价格另外下跌10%左右。这将使全美平均房价较2006年高峰期下跌约40%。
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6 I! M. f% `; B; O# @/ X　　新一轮的房价下跌可能迎来丧失抵押品赎回权危机的残酷新篇章。目前估计三分之一使用抵押贷款购房的房屋所有者——近1600万人——拥有房价半数以上的欠款；按行业说法，他们位于“水下”。如果房价进一步下跌，将有更多借款者下沉得更深。调查显示，房价缩水越多，借款者决定卖房的可能性越大。

　　形势不必坏到如此地步。调整水下贷款的最佳方式是降低本金，降低每月偿还额和恢复房屋价值。但多数情况下，贷款机构拒绝降低本金，因为这将迫使他们即刻承担贷款损失。贷款机构也曾强烈抵制国会修改法律，使破产法庭可以降低破产借款者的抵押贷款金额，并取得成功。
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; }9 x- c! t5 W  K5 H0 J; n　　政府决定不要求贷款机构降低本金，错误地认为只要降低偿还金额，将足以预先阻止丧失抵押品赎回权。但并未凑效。政府去年也未在国会前争取解决破产问题，尽管奥巴马总统竞选时承诺这样做。

( C( y$ ?" G$ `7 |* j　　当房价正在下跌的时候，经济很难发挥作用，更别提繁荣。随着房屋价值缩水，消费者开支下降，丧失抵押品赎回权的现象增多。贷款机构失去展期的能力和意愿，且雇佣机构不愿招聘。真正的经济复苏只是一种可能。

　　为避免最糟糕的情况发生，美国白宫将改变贷款调整措施，将重点放在降低本金上。创造就业岗位也将作为首要任务，这样日益上升的失业人数才不会引发更多的贷款违约行为。(刘美)

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