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走进许多美国的社区,房屋出售的招牌触目皆是。这也是金融危机发展的必然结果——此次危机起源于美国房地产泡沫破裂,而房市也自然成为重灾区,许多高价买房者被套牢,无力承担的房奴们最后只剩卖房乃至房屋被止赎的悲惨途径。
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据当地媒体报道,购买了美联储主席伯南克童年故居的新房主也因为无力承担房贷,导致房子被法院收回重新拍卖。伯南克的故居也难逃止赎命运,着实凸显了美国房市的严峻和美国房奴的无奈。
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泡沫成为危机根源3 n/ M! ?/ D$ \2 ~- g
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据统计,目前借贷的美国购房家庭中,四分之一家庭的房贷总额都高于房屋价值。美国全国房地产经济商协会(NAR)公布的数据则显示,今年第三季度全美都市区住房中间价为17.79万美元,较去年同期下跌了11.2%。而作为市场规律的体现,一些过去房价暴涨的城市,现在正经历着一场暴风骤雨般的洗礼。' _# D+ B3 ]# t$ \
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以泡沫较严重的佛罗里达的Fort Myers市为例。今年第三季度住房中间价为9.8万美元,而去年同期价格则达到16.3万美元,算下来,跌幅已经达到了40%。而从2006年至今,当地房价下降了63.5%。) [2 J6 t, |7 V0 p- }, ~
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其他一些美国“名城”,也都目睹了房价暴跌、大量房屋因房主无力还债而被没收的结果。如果以比较惨烈的今年第一季度计,旧金山的房价下跌了42.7%,西雅图下降了40.8%;拉斯韦加斯下降了37.3%,圣何塞下降了42.3%,凤凰城下降了41.9%……买房者和建房者,都成了套牢者,作为最直接的日常感受:这两年来,美国各大城市街道中的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。
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) X. q& y) V x; z3 x" p) B2 Y" z; Z 在经历了近3年的泡沫房市后,尽管美国房价仍在节节走低,但另一个指标——房屋销售量则似乎有走好的迹象。NAR的数据显示,今年9月份,旧房销售增长9.4%,达557万套。销售活动处于2007年7月份(销售573万套)以来的最高水平。美国商务部公布的10月份新房开工量虽然下滑10.8%。但商务部副部长布兰克说,抵押贷款利率仍然很低,商业银行信贷并没收紧,加上首次购房者的税收优惠政策延期将会使未来几个月的销售回升。7 G, i% v0 l0 u; u, q, B$ ~
+ `4 T8 `% [0 Y" i( L: P- \1 d 房市即将迎来反弹4 ]7 ?. }& M3 _* K7 y9 B
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美国房价仍在大幅回调,销售量下滑幅度则有所放缓,这就牵涉到一个关键性问题,美国房市是否已经触底。一些经济学家认为,经过长达两年多的房价暴跌,美国房市可能确实已向底部靠拢,至少从最近销售量反弹可以看出,最糟糕的状况已经过去。9 B0 j$ ^6 {4 U% y' L' F; }
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美联储前主席格林斯潘就认为,他终于已开始看到房市“触底的信号”。美国野村证券首席经济学家瑞斯勒也认为,房市“已接近触底,尽管还没有触底”。- |0 G& _; j# W( d& ^ {; H& X
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美全国房地产经济商协会首席经济学家劳伦斯·云则判断,美国房市即将迎来反弹,今年下半年住房销售量会大幅回升,按照他的预期,美国房价明年将回升4%。/ e& N& G4 B. R4 i( H
6 H: E* Y1 y+ S2 O 如果说美国房市目前出现企稳迹象,美国政府推出的首次购房免税8000美元的刺激措施可谓作用巨大。但经济学家们认为,随着该计划到明年4月30日终止,情况并不容乐观。
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6 m0 k$ r4 D* O2 b, j0 |% n7 k 此外,商业地产则可能成为新的危机源。据穆迪商业地产价格指数显示,与2007年的峰值相比,美国商业地产价格迄今已经下跌41%。与住房市场相比,美国商业地产泡沫尚未被挤掉,如果美国金融市场不能复苏,这无疑会加剧商业地产的困境,并导致类似迪拜世界的债务危机。) L, O- k+ x- V; {
5 J; C; Z C7 a0 f$ f& y 美国房市能否尽快触底,可能取决于三个因素:第一,如果信贷市场能够就此稳定,经济复苏步伐加快,将有助于房市回稳乃至反弹;第二,尽管美国失业率不急剧恶化,房市应无突然恶化之虞;第三,美国政府可能还将推出一系列刺激房市措施,这将有力遏制房市下滑态势。
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美国房市是金融危机的策源地,房市如果能够触底,也势必有助于美国经济尽早触底并开始复苏。但考虑到目前美国经济的疲软,即使美国房市真的触底,离走出谷底可能还有相当长一段时间。# s) j; Q r* G Z4 g$ a# Y! ~
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美国房市的教训对美国人来说无疑太惨痛了,这或许再一次印证了一个规律:是泡沫,总会破裂的。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。 u9 T* e( \. b4 N) W, s3 h
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难怪一些经济学家感叹说:“必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。” |
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