美国房市是否触底尚难确定

get8686 · 发表于 2009-12-23 07:32

　　走进许多美国的社区，房屋出售的招牌触目皆是。这也是金融危机发展的必然结果——此次危机起源于美国房地产泡沫破裂，而房市也自然成为重灾区，许多高价买房者被套牢，无力承担的房奴们最后只剩卖房乃至房屋被止赎的悲惨途径。

　　据当地媒体报道，购买了美联储主席伯南克童年故居的新房主也因为无力承担房贷，导致房子被法院收回重新拍卖。伯南克的故居也难逃止赎命运，着实凸显了美国房市的严峻和美国房奴的无奈。

　　泡沫成为危机根源

　　据统计，目前借贷的美国购房家庭中，四分之一家庭的房贷总额都高于房屋价值。美国全国房地产经济商协会(NAR)公布的数据则显示，今年第三季度全美都市区住房中间价为17.79万美元，较去年同期下跌了11.2%。而作为市场规律的体现，一些过去房价暴涨的城市，现在正经历着一场暴风骤雨般的洗礼。

　　以泡沫较严重的佛罗里达的Fort Myers市为例。今年第三季度住房中间价为9.8万美元，而去年同期价格则达到16.3万美元，算下来，跌幅已经达到了40%。而从2006年至今，当地房价下降了63.5%。

　　其他一些美国“名城”，也都目睹了房价暴跌、大量房屋因房主无力还债而被没收的结果。如果以比较惨烈的今年第一季度计，旧金山的房价下跌了42.7%，西雅图下降了40.8%；拉斯韦加斯下降了37.3%，圣何塞下降了42.3%，凤凰城下降了41.9%……买房者和建房者，都成了套牢者，作为最直接的日常感受：这两年来，美国各大城市街道中的一道独特风景，就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券，卖房者使出浑身解数，购房者却依然寥寥。

　　在经历了近3年的泡沫房市后，尽管美国房价仍在节节走低，但另一个指标——房屋销售量则似乎有走好的迹象。NAR的数据显示，今年9月份，旧房销售增长9.4%，达557万套。销售活动处于2007年7月份(销售573万套)以来的最高水平。美国商务部公布的10月份新房开工量虽然下滑10.8%。但商务部副部长布兰克说，抵押贷款利率仍然很低，商业银行信贷并没收紧，加上首次购房者的税收优惠政策延期将会使未来几个月的销售回升。

　　房市即将迎来反弹

　　美国房价仍在大幅回调，销售量下滑幅度则有所放缓，这就牵涉到一个关键性问题，美国房市是否已经触底。一些经济学家认为，经过长达两年多的房价暴跌，美国房市可能确实已向底部靠拢，至少从最近销售量反弹可以看出，最糟糕的状况已经过去。

　　美联储前主席格林斯潘就认为，他终于已开始看到房市“触底的信号”。美国野村证券首席经济学家瑞斯勒也认为，房市“已接近触底，尽管还没有触底”。

　　美全国房地产经济商协会首席经济学家劳伦斯·云则判断，美国房市即将迎来反弹，今年下半年住房销售量会大幅回升，按照他的预期，美国房价明年将回升4%。

　　如果说美国房市目前出现企稳迹象，美国政府推出的首次购房免税8000美元的刺激措施可谓作用巨大。但经济学家们认为，随着该计划到明年4月30日终止，情况并不容乐观。

　　此外，商业地产则可能成为新的危机源。据穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41%。与住房市场相比，美国商业地产泡沫尚未被挤掉，如果美国金融市场不能复苏，这无疑会加剧商业地产的困境，并导致类似迪拜世界的债务危机。

　　美国房市能否尽快触底，可能取决于三个因素：第一，如果信贷市场能够就此稳定，经济复苏步伐加快，将有助于房市回稳乃至反弹；第二，尽管美国失业率不急剧恶化，房市应无突然恶化之虞；第三，美国政府可能还将推出一系列刺激房市措施，这将有力遏制房市下滑态势。

　　美国房市是金融危机的策源地，房市如果能够触底，也势必有助于美国经济尽早触底并开始复苏。但考虑到目前美国经济的疲软，即使美国房市真的触底，离走出谷底可能还有相当长一段时间。

　　美国房市的教训对美国人来说无疑太惨痛了，这或许再一次印证了一个规律：是泡沫，总会破裂的。上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。

　　难怪一些经济学家感叹说：“必须警惕房地产的泡沫，因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。”

tradesman · 发表于 2009-12-23 09:09

经过泡泡浴，冒险人生才算完整。

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