爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：

1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
# |+ \5 e. H2 k8 d, k# d2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
3，资金的保障性；
4，决策的制定；
) V! Z' r- ?: p4 I  v  G5，物业的选择。住宅？商业物业？

请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
9 f( |; `; Z) J1 ]1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
# S' q5 E+ y' W. S" j2，用公司名义购买，所有权清晰；

- J5 u7 D' y. @3 D& X不好的地方：
7 q, z/ V( D4 p5 M# e1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
( z$ A8 o1 B) f6 b. N' A合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
$ e* v" \9 J2 I9 s3 L有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

# {" q7 h/ B8 J
详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
& D+ `' Y* C5 c. O4 S. j合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
( R. f% N/ r( L1 v真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

0 ?* C5 @' s1 V- ]3 @
你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
# G* T8 R, X! Q/ g. k1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
' J8 x! r5 h! J1 G8 a2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
% n9 ^2 D/ f9 w  U0 E3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
9 B9 l: t' b* s! M# X1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
. d0 c' [2 h% X; f小黄 发表于 2009-12-17 21:15

7 i  c, k4 f" W" L4 ?; O" h& D
6 u' F, R% _& v+ _, X部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
1 V$ h; n7 Z3 }/ K7 u3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。
如花 发表于 2009-12-17 21:20

, U+ y* F: E( h8 K) ^6 M1）炒本地房子有什么税？
3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
* B/ j9 b4 ~$ W8 {2，恩。
如花 发表于 2009-12-17 21:47

对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
如花 发表于 2009-12-17 21:58

3 ^" M, J$ C( \# r3 u! ?6 {) V合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

5 l3 E, C( T# O! x9 I4 y

合伙的话，买地开发可能比较好。
& s# c1 n- A1 Q9 d8 z$ ]6 d; {# L) j+ M小黄 发表于 2009-12-17 22:01

$ x  S0 s0 r3 z4 d  J9 Y% O9 a/ V6 A
这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
5 k1 M+ S; k& {) i* c0 n+ d如花 发表于 2009-12-17 22:06

0 R1 i, F  U0 e+ k这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
# n0 H. p+ \1 F" i' W: t小黄 发表于 2009-12-17 22:11

我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。

8 h8 O- _3 F! \我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。

! k$ r% `- Z  e9 ~- e" u; A这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。

! H& K0 x( g' m! S" C- v然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
5 `9 @; c9 {/ B3 Z/ E" w" {0 Q! V+ H如花 发表于 2009-12-17 22:30

: u9 _. b( a% g银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

6 G6 @! N( z& t4 l1 `% w2 L0 i如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。
+ b, m: O" i1 R$ \
这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。

' O4 K! R6 ~2 K2 P我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。

比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。

接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

6 ]+ S; ^* x  k7 r总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。

请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？
1 T8 X( f6 W& z& I- S9 R+ l/ ^6 B# m& n
解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
4 _  P( _. @' N/ H- t一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。

二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。