爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：
( s- `4 E8 ]. u4 p* B
  i- q* H# p1 ~9 ?+ B8 z7 X3 [1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
% U4 y; k5 w0 J1 W5 ~2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
3，资金的保障性；
4，决策的制定；
6 C* c1 ?0 `9 o* w6 \4 |. `5，物业的选择。住宅？商业物业？
% [8 @4 B4 T; Q
请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
2，用公司名义购买，所有权清晰；

3 H( |) D4 L& q6 k% s不好的地方：
1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
6 S9 Z" v9 L2 n% o3 }* w2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
( \2 ~( k1 Y$ e2 L2 D合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
( W2 K) X% l* l0 o真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
8 ^4 e. }' E" [8 M/ @国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
$ t2 W& R  Z4 n: n0 K3 X% K% E兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

6 B6 K8 v  Q+ Y* f4 \' T0 e详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
0 Q' z- c7 ^" W8 z; Q真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
, _( N' J! a; p5 q% `" K; M# h国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
* O4 p/ q! {6 I: c( B* A; ^* r衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

6 a5 W. t: C: R4 ^8 [
你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
! [- z, p1 f$ f$ T* f* J3 _1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
, q1 Y7 r" l) n9 V  E- B2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
; y1 y4 P  Q" I6 ]( N8 j2 V" H. a1 d3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
小黄 发表于 2009-12-17 21:15

: F9 ~/ E  m% A" V" o
部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
9 V8 |& O$ X7 V! u3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。
* p4 V$ `& H7 G- l如花 发表于 2009-12-17 21:20

1）炒本地房子有什么税？
3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
& l( N$ l6 ^* `4 j2，恩。
如花 发表于 2009-12-17 21:47

对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
) c- l/ {5 s0 d) ^如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

" p3 H" k* I5 n/ h+ }我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
如花 发表于 2009-12-17 21:58

5 ]/ w; S/ Y4 b" y* e+ }# l0 e合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

合伙的话，买地开发可能比较好。
3 f! t% q" K1 D( m0 n6 u# v小黄 发表于 2009-12-17 22:01

' Q2 D1 A$ |4 K/ h1 {' g, A6 y
这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
* \) O" a9 K/ r: J) ]如花 发表于 2009-12-17 22:06

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

! b5 p! f& v/ H& m

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
9 t8 e0 G2 V. {1 n) o) p' E1 {, T小黄 发表于 2009-12-17 22:11

  C0 A9 \9 W! O/ w# s* i+ G我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。
6 P! s2 @0 |: G  d
( v4 k) R" W: |6 d# ]8 G& y这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。
  R# }7 m8 o  x6 Y9 @  N' u4 F7 x
6 `1 P& E9 u$ H6 `6 [/ c然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
如花 发表于 2009-12-17 22:30

3 C- o8 X1 x5 L3 p/ R银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
6 L3 |; p2 N! f; F8 z4 c你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

7 L1 Y8 ]$ |9 i8 i* e* y这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。

我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。

比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。

7 A! a9 I9 e" \. _接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。
$ A8 [. H" [  V2 W9 j+ r" r
& |4 O/ W2 S5 k8 [6 S& [& ^总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。

7 h7 V6 I: \& F/ L请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？

$ M* M$ j3 ?6 B) L7 C3 n解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
0 f7 U6 n. V% X/ }( R. }一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。
1 ]* p0 p+ {1 ~+ @
二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。