使用长期按揭的比率上升引发业内担心

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作者：牧涛
' r0 o3 ~* t7 h: |6 v( }- U9 K经济衰退影响尚存，但是本国的房地产市场却出奇火爆，这不能不说是一大“奇观”。历史最低的按揭率吸引了很多买家入市，但是也令贷款中长期按揭的比率上升。有专家担心，如果消费者过分负担，而日后利率大幅上涨，便可能会在未来的两到五年内带来问题。不过，业内还是普遍认为，本国房地产市场和贷款市场仍然比较健康，不会出现美国一样的贷款危机。
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8 y  f( r: {* F9 R$ A4 Z0 v背景：长期按揭的比率升高

央行大幅降息、本国各主要商业银行随之将按揭率降至历史最低，降低了本地潜在购房者入市的门槛，大大刺激了房地产市场的发展，销量、房价都大幅提高。
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以全国主要房地产市场之一多伦多而言，10月份该地区房屋销量比去年同期增长了64%，而房价则20%；而据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)新出台的报告，11月份上半月大多伦多地区现屋销量又比去年同期上涨84%，平均房价则同比上涨10%至415,066元。目前，最贵的地区是多伦多市，平均房价441,893元，去年同期是400,305元；最便宜的是905地区，平均房价395,195元，而去年同期是358,130元。

+ N9 K5 \9 M+ Y历史最低的按揭率吸引了大量买家，也令不少银行的按揭经纪（mortgage planner）遇到前所未有的繁忙。如温哥华按揭经纪Mike Averbach便形容，低利率以及对经济前景的信心令买家“蜂拥入市”。
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) Z0 O: t: Y; @来源：环球邮报

# F7 W- Z  B! G* o0 R! F5 x低利率带来的另一个变化，则是贷款中长期按揭的比率出现上升。
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+ K/ o4 t2 B& e' I2 Z' p据加拿大注册按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)于本周早些时候发表的调查，目前长期按揭的比率已由一年前的16%上升至18%；而2007年，只有9%的受访者报称是做长期按揭。
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Averbach也表示，在他近期所接触的按揭人中，很多人都是支付最低首付（5%），但是却要求最长的按揭期（35年）。他相信，如果联邦不是在去年10月出台了最低首付和限制按揭期的规定，很多人更乐意选择零首付和更长的按揭期。
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9 q# o4 Q9 V, }  A! X4 X担忧：消费者是否过分负担？
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3 I0 M* d5 Z; D! [长期按揭的比率上升让不少业内专家有些担忧。很多人都表示，首次购房者虽然可以利用目前的贷款利率优惠、35年长的还款期以及低首付来买房，但是如果利率一旦突然上涨，便会带来潜在风险。

2 C- B6 d( ?7 F- Y- ?  h$ J2 r满银（BMO）经济学家波特（Doug Porter）表示，随着经济形势变好、通货膨胀率升高，央行提高利率乃不可避免。可以肯定的是，央行升息肯定会比当初降息的速度更快，不会拖延好几个月。这个时候，贷款人便要面临按揭率大幅上涨的局面；尤其是使用浮动按揭率的贷款人，他们的月供可能会突然增加好几百元。

以一个房主使用25年按揭期购买一幢价格为30万的房子来算，目前5年期浮动按揭率为2.25%，月供则为1,300元。如果央行提高利率，按揭率也随之提高至5%，则意味着月供将要上涨34%至1,750元。在经济不景气影响尚未完全消除的时候，这几百元便可能让不少家庭出现断供的危险。
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丰业银行资本市场（Scotia Capital）经济学家霍尔特表示，目前利率很低，大多数新屋购买者都愿意使用浮动按揭率，以便获得最大的利益。他指出，从短期来看，浮动按揭率确实能给消费者带来“纯利益”（pure gravy），但是一旦利率大幅上涨，则也会在未来的两到五年内带来很多问题。
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3 g5 ?: ^4 b  M前文所提到的按揭比率报告的撰写人、多伦多地区房地产专家邓凌(Will Dunning)也表示，长期按揭的比率出现上升可能表示一些贷款者“过分负担”，并提醒人们注意。
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' `8 Y! w1 n% ~* b9 G据悉，尽管央行承诺到明年中才考虑提高利率，但是如果通胀上升，央行可能会提前提高利率。根据联邦统计局昨日发布的资料，今年10月份通胀指数比去年同期上升0.1%，这也是加拿大自今年5月份以来的首次升高。其中以食品价格上涨较多，比去年同期升高2.3%，教育花费、家具、装备、娱乐以及阅读资料等的价格也有升高。专家表示，随着油价走出去年同期的高峰期，未来几个月的通胀指数还会继续上升。

9 u: x+ m& X; q$ I/ A# W7 c6 D: }& d本国不会出现美式贷款危机
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不过，也不是所有人都担心利率突然升高会产生让消费者无法负担的情况。也有很多经济学家表示，本国房地产市场的突然复苏，不是单纯是低利率刺激，而是供求关系所导致，所以仍然算正常。加上经济好转、就业率升高，人们的平均收入增加，这也会大大降低消费者无法负担的可能性。

5 y  G$ ?5 b' z2 F$ q. g1 c. z. ~皇家地产公司CEO 索珀（Phil Soper）表示，由于今年年初本国房地产市场的冷淡，使得很多消费行为滞后；同时，建筑市场的不景气也使得供给不足，这才带来了夏季、秋季的销售高潮。他表示，随着供求关系的平衡，房价会有所冷却（cool down），但是本国的房地产市场则不会出现骤冷的状态。
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( F, R: u7 {5 z/ w. N3 p& a7 |- y; [至于本国房价是否会下降，索珀则表示，这要取决于本固经济是不是真的已经处于复苏之中。在经济确实复苏之前，很多事情都是“不确定的”。
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同时，大多数业内专家也认为，尽管近期的房地产市场很火热，但时本国还不会出现美式的贷款危机。目前，长期按揭的比率比一年前有所上升，但是仍然只有18%，比2007年美国贷款危机的时候，还差得很远。

加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)总裁墨菲(Jim Murphy)则表示，固定按揭还是占据了本国房贷的主流，其利率大幅波动的风险比较小。当初，美国不少人在没有资产的情况下也敢入市，所以才生了贷款危机，而本国的消费者多数比较保守，所以不会出现类似的问题。
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三大银行齐下调固定按揭率

  ^# I* M+ z0 B& X6 D另据本地媒体报道，昨日加拿大三大家银行宣布将降低固定按揭利率，降幅最高的达0.25个百分点。
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; V( [$ \; r/ ?4 j- n/ N! h据悉，皇家银行(Royal Bank of Canada)降低1年、2年和3年期固定限额抵押利率0.2%，周四起开始生效。另外，5年期固定限额抵押利率降低0.15%至5.59%，5年期特殊固定限额抵押利率降低0.15%至4.29%；满银(BMO)近乎将所有固定按揭利率(包括1年期和10年期贷款)降低0.25个百分点；5年期固定利率下降0.19%至5.59%；5年期特殊固定按揭利率下降0.19%至4.29%；TD银行则降低5年期固定限额抵押利率0.15%至5.63%，今日起开始生效。

至于三家银行的主要限额抵押贷款浮动利率则保持不变。