[ZT] 我在日本买房的经历 – 回亦中，如山，万枫

zhucalvin · 发表于 2009-7-21 20:45

09-07-19 16:07:10

在日本买房的经历，已经过去多年，都忘记了，今天，偶然回去浏览坛子，看到我的文章，依然在置顶栏，也看到亦中的留言：能不能谈谈日本的情况。谢谢梦想！还有读了如山和万枫的文章，深有同感，写此篇文章，回应我所尊重的坛友，也是对自己经历的留念。

   1995 年，日本经济从 1990 年初崩盘后，经历了 5 年，所有的经济学家，媒体都在给人以希望，说经济 5 年一个巡回，土地是永远的神话，房子是永远的财富，日本的下一个繁荣期就要到来。那时，房子已经从最高处下跌了 50%-60% ，都说到底了。我和前夫决定买房，当时，前夫硕士毕业，已经在一家日本最大的教育公司工作了 3 年多，工资每年有 800 万日元，我也在辞去工作后，自己做贸易一年有余，开始盈利，我们有足够的储蓄买房，加上日本的公司给社员有低利率贷款担保，每月还给自住房补贴 3.5 万日元，当然，如果是租房，公司给 80% 的房租补贴，但考虑到，买房终究是给自己买下一笔资产，当时觉着还是买房好。

      很快我们看上了一套房， 4580 万日元， 82 平米，另加阳台有 42 平米， 3 卧 + 1 厅，期房，距离电车站步行 7 分钟，是附近的大站，乘车去新大阪站只有两站，里面的装修像当时中国的 4 星级宾馆，是周围最气派的建筑，日本因为有地震，太高太矮的楼都不时兴， 15 层高，有 100 户左右的楼房最受欢迎。这个房价已经比泡沫时低了 50% 。

      前夫不愿借钱，主张把家里的现金全拿出来买房，我觉着，西方人提倡借钱消费，我们为甚麽要勒紧裤腰带把现金全拿出来，放在屁股底下坐上，后来折中为首付 35% ，约 1600 万，余下的用贷款。但在贷款上出了问题，银行说，要我前两年的收入税单， 93 年我辞去工作，名义上是家庭主妇，虽然做贸易挣了点钱，也还没有到要交税的程度，加上自营业还能多打成本，基本没上税，我借不到房屋贷款。

      我想，既然房子是两个人买的，房产证上没有我的名字，按照法律，这房子就不是我的，我努力问坐在卖房处的住友银行，怎样才能把我的名字也写在房产证上，当时前夫非常不耐烦，当着银行的面就一点面子也不留的对我说：问什么问，回家我跟你解释。出了门，我感到非常伤心，买房，这麽大的事，房子上没有我的权力，连问明白的权利也没有了。前夫也觉着他的口气有点过火了，语气柔和了点说：就你那日语，你也听不明白，回家我给你解释。我说：我就要听银行说，怎样才能写上我的名字。你不让我说话，这房是不是你要一个人买。行，我一个人买。前夫的干脆让我吃了一惊。

      回到家里，我们开始分钱，一人一半，把从结婚到这一天的所有的财产除以二，股票，在中国买的房都是我的注意，他不要，都归我，他只要现金，我每月要付给他房费，生活费，女儿的学费，彻底的 AA 制。因为我成了寄人篱下的“租客”，前夫可牛了，一生气，动不动就让我滚。在我办了投资移民，等 landing paper 的一年多时间里，当他第三次恶口伤人，要我滚时，我毫不犹豫的带上女儿，提前来加拿大，让女儿先留学，我陪读，等移民纸。

      顺便插句题外话，如果你是第一次结婚，家里的一切都是俩个人一同创造的，就不要轻易地 AA 制，很伤感情的。就我们而言，性格不合，思维方式和价值观完全不同，是离婚的根本原因，但买房引出的 AA 制，使婚姻走上了绝路。

      因为 AA 制，让我感到这个男人靠不住，小气的令人作呕，也使我更加坚定的要离婚，更促使我奋发图强的挣钱。

      当时，我常看爱日本的税务，贸易，经济书刊，记得“钻石”，“经营塾”每期都读，钻石杂志上有一篇文章说，在日本投资股票平均回报是 11% ，但日本的土地神话已经不再，以后的平均回报只有 2% ，算上贷款，房子在日本已经不能算为资产，而是负债，原因是：

      1 ）自然出生率下降，平均每个家庭只有 1.58% 。

      2 ）晚婚，不婚人口在增加，老年人口将增至 25% ，购买力下降，日本的住房将会趋于饱和。

      3 ）日本土地狭小，地理历史造就了土地神话论，土地有使用权，法律没有规定空中使用权，随着科技的进步，防震的高层建筑会越建越高，会减少对土地的依赖。

      4 ）日本是资源匮乏国，加上文化封建，没有有计划的移民制度，不能靠外来人口支撑房屋市场。

      在现实中，除了铁路，公路，山林，你可以看到，像火柴盒一样的大小房子占满了城市和乡村的土地。我原来工作的公司，本部有 150 多个职员，许多男女从未结过婚，公司里除了我，所有的女人都独身。从这里，我悟出，日本的房子泡沫可能一去不复返了。

      事实也如此，我前夫拍了胸脯买的那个 condo ，他一直以为是可保值的资产，在 2002 年初，我和女儿就要离开日本时，我提醒他，找家不动产公司给他估个价，这时他才恍然大悟，不动产说：这房子只能估价 2900 万，估计最多卖 2750 万，比买价又低出 60% 。我和女儿来到加拿大的头几个月，前夫常来电话，说他不会做饭，我们走后的一个多月里，他再也没有吃过一顿像样的饭，他希望我们回去，会好好待我。后来，他说，他住不起那房子了，希望我买下。我也告诉他，女儿要我养，他的房子也要我养，我不会再去日本住，要那房子干什么。

      在我们离开 3 个月后，他把那房子租了出去， 14 万日元一个月，除去成本 11 万，每月可有 3 万进项，补贴他和新妻一房一厅每月 7 万的房租。 2008 年初，他告诉女儿说，他卖了那房，又亏了许多，海龟了。买房对他来说，是不幸的开始，吞了他一生积蓄的大半。

      《富爸爸穷爸爸》，《你家邻居是百万富翁》，许多人都在读同样的书，但是，真正从这些书里得到教诲，付诸行动，从而改变了自己一生的人，是有悟性的人。有一颗包容的心，广泛的吸收，积累知识，善于和有能力的人交朋友，虚心吸取别人的长处，积极谦虚的反省和修正自己的行为，才能不断的进步，才能提高自身的素质，才能成功。

      读了万枫，如山的文章，更是感触至深，希望你们的妻子，感到幸福，有机会嫁给这样有悟性，有能力的男人，是她们的福气。

-- 怀着我的梦想

zhucalvin · 发表于 2009-7-21 20:49

个人感觉这是个非常生动的关于投资风险的例子。盲目投资不仅是经济损失的问题，还会危及家庭 ......

zhucalvin · 发表于 2009-7-21 21:05

爱妻：你好!

请恕我用信件的方式与你交流，因为我不善于吵架，而你又不善于面对面的沟通。

那天你坚持要买房，我解释了几句，你就不高兴了，并且这些天也没有机会交流。那我就用文字来阐述我的观点吧。记得结婚前，我们就房子问题达成了一致，认为现阶段房价过高，先租房以观其变，再说咱们父母双方的家里也都有咱们的单间。然而，最近股市、房价陡涨，你有些动摇了，所以那天突然为了房子而发起了小脾气，我觉得大可不必，咱有话好好说好了。不是买不起房，咱们的存款、收入，买房是问题吗?问题只是在时间点、质量、选什么开发商等问题上了罢了。亲爱的，下面咱们就谈到的几个问题来商量一下吧：

首先来看看，时机合适吗?

现在整个世界处于经济危机中，咱们国家不例外，甚至更严重。你看看世界各地和国内各地风起云涌的暴力事件就明白，失业率上升的危害在哪里了、经济危机到了什么程度。经济本来是有自我调整的，去年以来，经济就一直在调整，世界各国忙着减税，咱国家也有一些自以为懂经济的家伙增税、并且推出了巨额信贷救经济的政策，导致信贷放出来了，但不敢进入实体经济，反而进入股市、房市牟利。看看那些轻松拿到巨额贷款的国企在股市、房市上的作为就知道了：买北京地王的中化方兴买是国企，一上海国企又买了北京大兴地王……由此可见中国实体经济之恐怖：给了钱也不敢投入，只好拿来搞投机将来的房价?

看看需求：

参加高考的人开始下降了，中小学十几年里不断减少，表明人口结构巨变在即。看看家庭负债率?中国的负债远超美国了吧?这些买房的年轻人有多少准备好了自己的养老费用、医疗费用、教育费用了呢? 这些显性、隐性的负债，能够支撑房价到几时呢?中国的低工资战略，能够支撑房价到几时呢?房价的周期、涨落，你确实该看看日本、香港十几年来的房地产情况了。网上论述很多，我就不多说了你见过一直向上飞的飞机吗?房价就是飞机，不可能一直向上飞的。耗尽了油，总会回到地面上的。哦，你说房价是火箭，一直向上飞……也许……你是对的……但是，似乎没有堕毁的火箭……

再者：

房产税：也该收了吧?物业费、停车费，该涨了吧?看看买车族的待遇就知道了，费用会不断上升的。我们买了房，就像老牛套上了车，老驴套上了磨，被迫一辈子给开发商当牛做马。带来的不是安全，而是负担。

数据说话，算算账：

你要买的房子260万，按5.94的现房贷利率计算，贷款30年，也要每个月还2万，咱们租个房每个月用不了2万吧。

保值：

房子保值吗?在某些国家，房子也许是保值的，但在这个国家，似乎更像传销。一个没有地权、没有质量保证、没有制度保证财产权的房子，谈何保值? 击鼓传花，老百姓大多是接最后一棒的那个，现在的你我，真要重复传销的故事? 质量有保证吗? 你说那个楼盘仅仅17000元一平米。是的，不贵，但我不愿买房最核心的理由是质量问题。上海那座“自杀”倒下的义楼只是中国房地产的一个缩影。其实看看汶川北川、看看西客站、亚运场馆出的那些问题你就明白，中国建设部官员说的是对的：“中国房产的平均寿命是30年。”你上新浪网看看时寒冰、牛刀的博客（查看地图）就明白了。我们花200万买一套只能用二三十年的没有地权的房子意义有多大? 老婆，咱们还是不要为买房再争执了吧，为了一个房子，产生争执伤害夫妻感情值得吗? 说了这么多，俺也觉得自己有些罗嗦、段落散乱了，难怪你叫我“唐僧”。今晚，为夫彻夜难眠，临表涕零，不知所言，唯望你回心转意，不要上开发商的当，逼迫俺买房。去年经济滑坡时，我听到有收破烂的自杀了，有卖钢铁的自杀了，有种棉花的农民自杀了……但我没有听到哪个开发商自杀了。至于俺说的“开发商不灭，何以家为”，只是一句玩笑话，不必当真。不是俺残酷，是开发商的代言人说：“如果房价下跌，就把10根钢筋换成5根!”;是开发商说：“社会发展，总要有人做出牺牲!”那么，等有开发商不断“牺牲”的时候再买房不好吗?

亲爱的，把钱换成美元等等看吧，房子很快就会有的。大涨之后必有大跌，大乱之后必有大治。终有一天，国家会脱离开发商的绑架。当开发商资金链断裂，房价像上海那座大楼一样倒下时，房子就会有的。现在，我们现在需要的，不是钱、房，而是，互敬互爱、团结、理解，另加，一点点耐心……

此致
敬礼!

夫

北京
2009-7-11

jjautojjauto · 发表于 2009-7-21 21:06

waterfruit · 发表于 2009-7-21 22:12

估计楼主贴子里的房子2008年初以约1500万日元的价格割血卖出。

uil · 发表于 2009-7-22 07:00

so why we edmontonians still compete for any houses which help those gready realtor to keep the price at such a high level that is even higher than many american cities.

依云 · 发表于 2009-7-22 07:05

支持！　让人受益的好贴！

YZSUNNY · 发表于 2009-7-22 13:33

zsm2002 · 发表于 2009-7-25 15:53

嗯，投资就有风险。

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