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购屋的真实成本远超过贷款，传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本，其实是错误的。: ~ A9 W- ^# L" e6 _
. J! {& }) P5 B& D为什么？因为房子是消耗品，车子是为了开，房子是为了住，如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修，房子当然也有类似开销。* ~- I) t' \+ ~& \0 w1 U$ |
" A1 c( O- j3 z# ~. D8 `有些人辩说，房子会涨价，汽车不会，房子怎可以当消耗品。嗯，房子会涨价固然没错，但是长期下来，其实跟通货膨胀的比率差得不远，而且房子会老旧，屋顶窗户水管电线都有一定寿命，这些成本当然也得算上。
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$ x9 n! c; d+ F6 B' ~( C又，一般人有了房子，除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域，不然换房子其实是在同一个区域，同样的房价水平上面换，增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
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/ d0 h2 w2 E0 L; o) ]8 m+ H算一个简单的例子，王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House)，方便起见，假设头期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%（别忘了现在是处于歷史最低点，正常的利率比这个贵1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的贷款负担是：每月供款 $1,183。
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感觉上好像好便宜，一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里，至少有几个成本被忽略了：" A- z2 L/ n' v: \3 v7 K' s# e v
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地产税：$250 ($300,000 * 1% / 12)8 V% @* {- C# ^' ^ W- G2 K
水电暖气：$200
; r% v: x* m3 A: X# M1 |- J房屋维护：$150（少算了，因为一般建议是每年会花房价的百分之1，那就是$250/月）' I9 {1 o' q ]% ?
以上是实际上从口袋掏出去的钱，没有讨价还价的余地，一个月将近$1,800就这么花掉了。8 f0 b0 C" X9 R. H6 L
4 H& @9 `& a3 B( z- z# `(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金，也就是变相的储蓄，一开始的时候这个部份非常小，等到还本金的部份大到一个程度，可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。% `- _+ e. t+ O
) }& n9 n. W; R8 P- [但是头期款付的$75,000，其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里，假设无风险的利率水平是2.5%，税率25%：机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起见，不计算复利)，如此，王大房拥有大房的真实成本是$2,000。' w z2 h' [+ ^+ O7 d5 U" U0 _8 {
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(*) 机会成本看起来很小，其实长期复利累积下来很大，如果年投资报酬率长期可达到8%，避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下，那么机会成本就成长到$400，自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。, y* H5 s2 |- V) s5 `$ h1 S" a4 B
* Z( g/ R1 E2 W- _$ V$ Cpage link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/ |
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狗仔卡
发表于 2009-7-20 08:22
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