房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
& w2 q. L3 K0 G% W  X- n


& N. u1 H. I$ P! b. G# i" W潜在买家的负担能力获改善

5 B* I* y6 u$ O3 r8 d& ^( I
% K; ]9 k1 k; q+ {' Q* x0 l
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
  L+ r2 D( ~, g7 ~6 X' X: `

! Y8 _5 a3 o# m- C" y
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
# @! F/ s* D: P8 F
$ e# ^3 n. E. X5 n

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。

! a7 j8 M1 W9 M3 I7 T
5 K6 s/ o1 T- `  E& b2 {# g


; y1 A, z' @% F7 S- a4 l* N6 e( Z

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

4 [8 `5 W% _9 ]2 W, ]+ g" T+ k
7 U% @& j3 v  @4 T! Q
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
/ j7 C' G1 Q6 V! Y
9 Q: y& \/ U( W: x8 L
) S, W# k/ ~3 H
' J7 z; `/ v/ K1 I4 ^7 E' `就业形势不稳定影响买家
5 a0 Q& ?5 y3 i2 ^3 F7 j, _  M
! V( J! J* N& P# C8 v/ ~7 P

7 H% o- `% y- [( @8 k# j; E3 I  P在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
1 x/ t6 a- m$ Y
4 H) Z) B: }- F6 W! G0 A5 s
1 i+ K+ G3 V& c* D7 b
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
- S( s# O9 t7 M4 }' u( D5 N


& S1 |$ }) W  ]; R4 M皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
8 `9 m& H* [3 ]% b


同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
- s' q4 G& P! A+ k( P6 y
, F  ]& J9 I5 a: M4 B+ s6 B
; Q+ `0 x- }- Z2 u; f8 R( Q
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
/ k! S; ~% X# T3 s2 O6 G


房市会不会很快复苏？
  s9 w! d4 C3 e* k- f


就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
3 B" w: z. F8 I9 H+ w% [$ F% W! S

4 r7 Y# T! }4 ?  i9 Q9 b
& j+ x0 |0 ]0 @  j地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
# z& r4 [, N0 K0 L+ Z

% o$ B# M# k1 n, w/ l$ I
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

+ a& G  \7 @4 d! t( Y
. V3 A3 n: X- e
7 ]! f" m; f/ y$ p值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
  }# N) u$ V7 Z
3 m/ w- s  ]- ?0 B2 A, n
% E- E6 }6 E3 |) q* B$ K# W
+ u) I: V$ K+ O( Z$ A1 `  ECIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖