 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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( E& h; f; l( v' T9 Z１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上- w0 J' F4 X Z( R$ @0 O" |
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。4 W2 e% z9 f: {. j5 ^
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左) s7 D( Q- X- W9 {
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房0 D# X0 R' R. r- ^$ O9 O
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
: N ^2 O1 ]& m7 H9 u的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
/ Y+ v+ s/ n7 y7 O. t动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。& R! A8 @. u) y% A
) S. C/ p* `5 p! [３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键3 u6 S9 T! I8 g5 v0 I
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
8 \# Y" I p4 D, h" ?唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
7 {+ O# H2 P' ^1 W7 {$ C( i! b事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
0 z& P9 q! l& W' k* U5 b6 O, |4 I吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严1 w; H0 i& x5 ~8 a/ O, F
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
* L1 n! X9 K$ p# }5 g经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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9 o' f$ R$ [9 ~# L7 ^9 H9 }6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些) e; w7 w0 r% S' ~7 U6 J# q
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于% i& C# y1 r/ ~/ P( N
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的 R$ ~9 s2 U+ ~- @* `/ }
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。% P0 P! V+ s7 c+ S; A' d9 c
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
# ^- @: `0 p9 r' w7 G0 {7 a7 J两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人9 S0 e% l9 o0 ~# s
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你8 l1 d: Y' S5 D5 |+ e! ]% m- }$ p
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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/ {' t/ @0 m" H8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
, S' Z+ ~" L3 S R租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, * z. W) _6 }! T' n+ J& H7 x# z
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
6 o! V y5 M, V( n0 ~2 a R: Pthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。4 w& m, h f8 m/ T" Q
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
6 o- P/ g9 i' v6 x: A因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现/ D* z2 S- j* M7 f
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。- t3 o* a* Z! P& O# I) c
" E/ Y) V9 |* K) {5 d+ k7 D12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
2 \7 J5 S$ n; ?. ]你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
0 w$ I3 a# R" L) B7 p2 E7 m息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个2 a7 o' v& p+ [3 b( Z" [- R9 Y
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例$ N$ ?4 p9 ~6 y; Y. v; C0 n
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预9 t' ?5 E( O, L) h. u
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
/ x# F% Z' b0 F# R3 u/ _# i可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明2 Q& o" P) L# C* _6 W4 d
年11月你可能会追悔莫及。% f9 X# ^8 ?) @# U% f4 a/ p* q
A. H0 S$ ^# L( X$ D14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
6 q' m+ k3 n/ w3 C% L0 _7 C年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气4 W$ M% S H5 ?, a# g0 C$ B
氛下，很难卖出好价钱。
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+ X* N- }- t) n" ^7 C6 p15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
) E6 f% B# C! Q. Q只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长% I! L# _- }5 ]5 u8 @: u
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
/ R1 w1 B& z, h- T" l炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们5 k7 v2 {& l* F; _/ c- \% ~, \
便宜出货？
* W- d7 e& O( |' }* |! j+ ?, I$ j. o原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
5 @+ j! M2 g+ T+ j9 x( E" x$ V原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
- A# Y5 r$ Q- A, h走长线。: V. [ I9 Y8 C9 d6 }6 u+ ]* C
) K# `7 N& A, u3 q( X, b' Y16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大* U4 x& e9 j0 E2 g/ ?7 b
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
- f% y. z$ x% u/ s０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就6 h' X/ G! c( f+ w9 J" o& Q
降低了。
7 W; z* N1 c7 X: X( x6 [1 s例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那8 W+ }3 _* J5 {
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０& z' g2 R' _& O# i
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
0 X. l) n; Y! s' {2 K9 H# R3 T些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
; m2 c$ g$ Z- Y' D: X降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了& N: i% L3 V' X2 S
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
0 y; o4 g* j+ b: P+ }' r9 _抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
6 G" q0 L" \$ I5 b/ c) e的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上2 r! f9 z" f5 a2 ]! ^
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。" V k( n& X3 P, V- ~/ H* o1 q& |
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif+ a) _6 d2 _% Z9 \
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易5 P8 q- V4 ], f# A5 |: u, l! U
就被消化了。
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补充两点：
; }$ g6 _7 M5 P2 ?9 z１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，0 w- J7 I$ S: E; {4 \9 g! a- D; o
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
- K t% V5 Y# C5 \6 @4 o慢复苏。4 t+ K E8 t5 H& e7 v4 ~4 i0 ?
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
3 s" `" Q' s& r, v卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：% ~. K% n! D& V8 o, E8 E
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果, y% W' g* }1 ?) W/ m; B* M
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价1 Y- A2 ?* B' o3 o7 L4 d6 Y2 _
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。$ l* z$ X, I4 X+ t& o. _ Y: l
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
' b) Z6 a3 d4 _3 Q, T" M0 M9 u, n8 ]易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
: F: Z" P9 v5 F& w, Z# z也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
- U- F: J9 ?6 N1 g, w; G家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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1 I5 z, U3 M8 d本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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