 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 / U9 m1 J8 b. x4 ~4 x2 ~" N8 R! J( A
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: z% x3 b1 d+ ~ o t１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 I( B2 M8 u* h2 u( A
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。( k4 F3 M8 [. I3 j# V* a
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左2 f o: R0 \1 k1 s
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
% Q: M+ d! M" t, E( P1 M主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
% I9 K% G6 B- N; B0 I的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮: p& ^' W; [7 j
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。. `( Q. i/ j) i1 \4 T$ _! g
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键! i" @& |; k/ J% {' |
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。1 _) m7 N6 ]% a3 b7 h/ ~
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
9 ~6 S, \. F* S' I- U" t: R" [5 B唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的' j; d' T- j4 c1 Q" x
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
( n! k( F* Y. g( { _) g吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严/ d3 ?& n1 x" h% }5 B6 ~$ h6 l3 a
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大9 R; g/ X( v; {. p+ W2 L" y
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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$ Q3 l1 F" j+ h# E+ o9 p' f3 _' H6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
+ N9 N9 A3 M9 n/ A房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
" w1 X" n: ~" G) k7 Q. D少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的# T" y8 s: q. b" A4 D. [% p, o7 u5 C
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。6 A4 o8 T0 E1 Y7 b' A# r, g
7 b! {3 H0 w6 W) y4 ?7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
0 M1 B2 J# i5 W1 `& m. H两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 I) ], a3 \0 \: p' D2 ?0 m* a! t说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你" d3 _: y4 E4 @0 w* ?
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。3 R& Y; V/ k- X0 p2 r
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
% C8 t* W& S9 \租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。/ b4 t& x3 J1 ~
4 R( q$ h3 M/ R& Z9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
7 h) O9 l( i! W. R) B0 G1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
& p+ q/ ]0 z5 S- W9 X4 Athe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)7 D+ G! N7 r* ~6 t
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
7 E: u+ ^5 s9 w H2 b3 K- \因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现9 H2 |. K$ \4 b. t- ^, R+ a! L
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
% Q; |0 q' R: E# K3 g( g你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
- |0 R6 F* h6 m息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个2 l7 E& f2 H, g3 q, E% g1 U) A
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
6 g4 T6 o% _ @0 Y3 F如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预! x& G% m7 }- f( M, t; [
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量）， }) Q3 _! g @$ T3 w# d
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明: u3 }% S/ S2 q8 N3 V4 ^" t
年11月你可能会追悔莫及。
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4 w6 p! a# o( y14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
1 p+ ~9 }; _3 y; N4 d7 q年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气& |+ g- j- ?1 E4 W+ ]4 d
氛下，很难卖出好价钱。" ]5 }* D4 e* h6 @, j* j
3 W2 w7 [4 C" B C! f15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前' s: ^4 L/ h$ n3 ?3 m
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长* b) ^( A) J8 ^: {! n n5 ], w- c I1 d
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
! `+ H9 n# _% G+ R% p; o1 j炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们3 a3 n7 a! y9 `
便宜出货？
& x# L2 |9 I; m8 ^. q8 O$ D原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。, ` q3 E; w8 T4 d5 M7 q
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租: D1 z3 G+ L2 n3 P# J5 r
走长线。+ s/ s& X. U+ ?+ n& B m: |* G
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大' n/ }) [( M4 M8 T
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４" e! r$ M: s% K' J, I
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
8 t* j& F9 Q7 I3 g! c4 ^3 s4 X降低了。
! H- M r" I; E2 x* T例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
2 a( \7 ]1 p* J9 _6 G么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０7 _2 ]) F t/ y
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
4 P+ G7 `; Q O3 \% m些统计方法误导了别人。: p% Z% T7 R4 B1 M( M5 J4 M
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再9 j6 E! E' J# ?( b, ^4 Z
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
. L/ d5 P% e+ S, A/ O6 R$ A4 l4 K: [! T他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
( P; C `, }& `6 j抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差6 k* q z' O1 O; t. b( m
的时刻出手。& }- d! l4 B' V9 R- P! k+ l
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上/ h+ Y! b; j6 c! F
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
5 ]+ o* s" V H7 ]上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif) M$ q9 M+ Z: Y
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( m% e* r) X1 j就被消化了。
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5 ~; Z4 ^9 s( v0 z补充两点：
# ~$ H. V: z0 @1 S3 F% Q( S: `１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
; A& ~: ]& j( q2 `9 d出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
6 D6 A, T# ~( U( a) t0 b/ y慢复苏。
3 \! ^1 k2 R# W: h7 t$ S我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但* o) S- U C/ m0 x) y7 a$ n
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。( ~9 n2 [' H7 Y
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：% G+ i* P& v- f8 r
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. C9 N- f/ k7 `! A( @6 _6 C
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价8 ?8 i! M. n/ \, N; _
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。7 j9 r1 o" N- ?' }6 G/ a, h! }( @
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
5 B! s7 b8 O9 ^4 ]易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
6 A* \% F1 o& {9 e' C; \也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买4 [" h1 K) j) n, ]5 z& q
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。 n9 X% D# ^6 e( U
4 \: V" J% O$ r- V- Z本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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