 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 8 \; [ `* M b- H. s
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
% D( j0 r( [# c1 \# n一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。; v8 \& t+ X1 Z0 x
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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) z! f; h& l- |* [/ L6 @9 ~２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
8 u3 _6 N/ H W5 l: H" R+ F主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
4 X( i$ g u- U' G7 T/ q6 r的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮$ L$ z0 `" q. R1 \, \$ i; K) t, T
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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! K* b: N1 w% Z% J３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键8 }' r# f! i! T* p8 E! ]1 u( V: H6 A
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
& P: z% d( q/ I7 ^1 J9 ~# d唯一发达国家。1 j5 i% T6 j) {2 R
; r0 S! k) Z2 M2 {' X5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
8 E$ o( j& o/ P8 o0 b事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子2 s5 _: a! _( k7 k! Z; J
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
- g" `( s, U, g; Q6 V4 t重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大% G, H+ @" _6 J- _* X! }
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些6 x# S5 y; _0 ?8 {0 g2 N* Z, W* Y
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于2 b+ c# g4 v/ y9 I6 V* @" s
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的( g( D9 N' f* ?' W8 ^' ]5 u
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的& x9 E! z, t" }* t6 V; |
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人, ?) m& ]3 e) g
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你6 V+ a9 v5 \7 ^+ A
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。: T ^" Z1 o; p: B* b W3 X& P
! c- j& f- { w8 c& X8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年0 Q6 f& k/ W4 ?) Z8 g
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。# N( }- f+ l0 V8 f
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, * P9 v$ E& V' @
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
* ?0 z0 ?5 f6 Q; D8 L0 Bthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。2 [8 v+ F+ D7 Y* O) t% T0 u
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原+ h0 W" o, l+ b* T9 P; \6 c
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现0 J; H% P& k4 q* ?. c [( u; ~( o
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许8 I- e0 L7 Q' R J5 q/ M- c
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
( e/ V0 w& r3 G9 ^- t息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个5 T5 v) S" E& x1 K5 T
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例3 p- ]8 @/ M: w+ f6 o- s. |8 S
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
: o! w9 z$ q- Z% r N; H6 E计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
) J' V0 ?/ p u6 H# i' n8 Z可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
3 C8 X0 s; I* Z8 h年11月你可能会追悔莫及。
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( e7 x" S0 p& m q1 P0 P( }2 f5 Y14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明0 _: [0 D. M+ L5 M8 \
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
0 M5 f% S6 j/ G+ T2 P5 ^氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
! z: P9 e3 z2 l只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长( A. \9 K f# [* p3 W% j* q+ q; I
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
3 b+ k' h/ F% Z8 s炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
( H7 O9 P! h$ ~5 }# o便宜出货？) j0 X7 e$ N5 j) d/ H4 B
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
% m: y G2 k; `9 [4 `原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
: W' c1 K! ^: c; p9 w走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大. A7 n# Q4 T/ r2 K: o/ \
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４( t: e8 k$ \. A6 p, @
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就1 D" f, Q0 C/ h, K+ r' T/ k
降低了。& x, y0 U: L$ f8 m7 }; l3 `
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那# a t7 g0 o/ \; s1 s4 z
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０/ B' k; y" L# l, \- {" h6 i
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
/ d% k' M% M2 x' ]% c( m些统计方法误导了别人。
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- e w( \2 y4 r17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再2 g+ k! v7 N9 E8 c" n5 y6 T
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了/ l/ h q. k, W- O5 ~+ J
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
8 y3 a# p* X& }1 v$ Q抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差; ~, M2 P8 O) [ s x. h! l+ H; v
的时刻出手。
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M4 L. k' u! a1 v1 \18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上! x/ @ A2 i5 ?# @/ z
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
! R, Y. J# T* i# U. ~2 T7 j/ ]- A X, n. c上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif5 r: c, f/ x4 F9 [
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( U; I. i) O* c' s+ E7 l9 t就被消化了。8 S* L. t8 ~% d1 C
+ w) g, r' |# h补充两点： `$ n( Z E! \% u
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，3 u! T; k- D+ Q+ O. z* Y
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
: `4 \1 I4 I% L5 r慢复苏。
( t7 i: I8 v: t5 U) b我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但 w5 `5 N s, P
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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% T1 A; U- q& f) C* A２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
. [. F T7 z' ^一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
, N8 |1 \7 T+ b! B. ?9 }9 n. @% @你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价. K5 Y" D: ^% w
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。/ i5 G( k6 H, \
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
9 i% Z8 w9 [' l. V# V易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
# M' J4 `+ O9 H' e7 s% M- t# j; L也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买" M) Q/ r: R* u G- s* v
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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