 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 2 B% p2 V8 \6 `
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上! l1 L! N g; a- ^
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
2 H& Z# v1 ?+ g6 H+ f3 ?空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
( v6 `8 W1 i4 d ^/ B, }: I右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
# o; T5 J# k% N0 S; N主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
9 B& [+ Y$ R M2 f1 L的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮; u) G3 a3 ^/ ]8 p' ]
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。) o9 M$ w5 U1 y' ~: b
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
; ]8 W# o3 E2 |的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。0 S. ^$ y/ @. \ I
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
! R9 @( {4 I9 Y. t唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
7 R$ u5 f0 U& z/ Q. @# t! h. e8 a' b事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
0 o2 u+ x. B6 v* N) e3 f- @% T* I吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
- Z2 _2 r( w6 G$ X0 E重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
- Z/ U, c' E _2 M经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。0 |$ U- Y* J) ^# d/ A% Q
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
! Q! C; \" ]( j$ a9 k1 F2 q房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于/ U4 q7 [" u# c( O( D5 y5 @+ M' A
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
# o% h: m; i9 x8 Y- w1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。; O0 r! B, @1 q/ x! D
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
( I f# _' J' i1 V" }两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
* ~" {+ `# }4 |9 z7 A说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你" w- t+ L0 y& ` q" U
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。5 F& r/ ~3 ^3 g" N" E- W L, I
" D& l: o6 w- I" M/ D1 p; E8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年3 `0 f! I1 D# f$ \" K2 l
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。2 r" T: w" ~! T4 X* Q' m' c
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
$ H( d* ~* S9 M. J# n! H1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
% L9 Z1 C' m7 [4 ~# T% {: W4 Ithe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)* g" ?" B( m9 J9 t# h' Y
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。9 R) q5 E- ^6 F) j/ z/ ?! H0 z
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原5 B% A! a7 c! m; L1 [ T
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
9 r& ~) s% Q, z$ n在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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2 N* a: M( ^$ o. A% j12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许- _2 C0 o4 Z1 I1 l* G, G1 c
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降+ W5 d6 t9 X$ t! b) |4 T& i
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
2 ]4 W- y! f P# X( V新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例0 G- |) P) G7 s8 W A2 l- Q
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 \1 ?; y! e" [5 B# b# c; n9 W* V9 p计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
) c& C4 V; R+ ~8 G- L: l2 o5 F* B可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明- L1 R0 [. z) U
年11月你可能会追悔莫及。9 m, T: e6 Q4 L1 h7 u. D8 T
: o b. P. C5 @* R; v8 ~5 ?14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明: F7 a: ?- Z+ d$ B% i3 J. T9 M0 s
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
1 o1 U) h+ Q/ U, [3 R5 L# h% m$ s& [% t氛下，很难卖出好价钱。! V4 A$ v0 H% u1 y, X1 k# ]3 a
# q# q- y" p" I& Q. @! C; F% P15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前- ? l/ [3 M3 \, w: _0 q) Z/ A, l) a
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
8 j4 p6 n( ^& m7 M) ]' Z( e线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线/ k4 y" m3 c; V }
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
. K; |. I0 L" U1 K1 N* z* ~便宜出货？- f* A2 q7 | o& D
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。3 c; f: a: C `. _) z
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
4 v" ~5 s3 ~, I, q1 O/ I走长线。
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/ p& w. p7 n3 S: R16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大! j! _. A5 j" ?& d* a" H) C
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４/ u3 y, m+ _4 b e7 ^
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
" p4 D! [9 u0 g0 A9 ]% k) O6 j降低了。
+ X- F% a8 e7 g- ~ {例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
# y7 K* n, r$ p" ^么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
M' F8 \. o0 T3 `- D! e万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
2 o4 h; O$ U8 \2 m' a2 ~/ C. v' l些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再8 j2 T" o" E: ^5 q4 C
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
% H2 M1 h$ D+ M他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价. U, u7 K0 g; \8 ]$ `5 ^, v
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
: K3 f* M* d) R* v4 r3 C的时刻出手。/ @/ k7 ?$ N, b5 U8 p
; n+ T! `' ~* g5 H; e i18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上" t8 o2 n9 T1 B! c- B
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。! K4 h" R7 w% G8 I2 @
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
6 r" U# i3 P1 Y$ i0 {大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
. U; A" K. z8 i就被消化了。# |+ [) m% B: _$ z8 B; z
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补充两点：! P% H& E2 _* k5 f3 T$ ?
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，5 n& m: [0 j; i2 Q1 N
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
' E, Q9 n4 Q4 G6 [6 M+ ^慢复苏。
1 B) ^5 H* u# g& i. K我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
2 L* Q" Q) @) S% y/ o. }0 w卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。" U0 h# ?2 s; k3 G
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：: y* N- m: a1 C G9 w7 h
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
$ {6 j# g: M- R- f i( K. @你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价, Q' [5 [% _* O% c4 n+ G! |5 J
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
& s0 a$ H) [8 H4 e5 i二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
( F* w5 h' \2 @易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然* @! {0 l( _6 [) L
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
( k# }/ f2 L( A7 i家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。7 u; l* u- ^( n u; A6 ^
& l+ {: |! j0 ~' d, V, Z本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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