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加拿大房地产市场是否危机四伏？
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在全球经济震荡持续低迷不振之际，无论投资还是投机，人们开始更加关注最为切身的房地产市场的走向，因为温馨的家园倾注了人们更多的心血。经济学专家认为，当房地产市场失控时，只有四种调控手段将它拉回正轨：降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆降低房价。- x Z$ G; k; [
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**尚未遭受美国式痛苦1 C+ r9 B) O5 B' r
+ P8 V7 p% }/ d7 Y7 b- E) o- l或许，以利好的消息开始可以让人轻松一些。近期的《麦克琳杂志》一篇文章指出，最近几个月来，加拿大房地产市场的突然放缓可能只是简单的受挫。世界各地房地产市场流血不止，加拿大还没有遭受类似的痛苦。
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“美国之音”10月23日更报道说，美国房屋价格有可能再下跌10%，并且在2009年中期之前不会回升。隶属于“穆迪经济网站”的预测员马克赞迪指出，美国房价飙涨之后的暴跌，是60年来最严重的一次。由于低利率的影响，在2000年到2005年之间，美国许多地区房价飙升将近两倍，在那之后就是稳定的下跌。赞迪预测，更严峻的景气低迷还在前头。由于房主无力偿还贷款而被银行收回房屋的案件也会从今年的300万件，到2009年达到高峰。: w5 s) ]# z8 D& @; B" Y3 V. |
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但直到最近，加拿大的房地产业看起来像是能经受得住将当前的经济风暴，或多或少完好无损。多年的房地产市场的繁荣至少在纸面上对房屋的业主有回报。在过去六年中，加拿大平均房价是两位数的增长率，在其高峰期的在春天，加拿大中部的住宅物业价值比十年前同期高出74%，而在加西，房屋价格上涨了130%。现在有很多人谈论房市的放缓。但是，相对于强大的经济实力，多数经济学家仍预测房价有其支撑面。
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**对市场的第一次打击
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; ^2 [$ k# V/ h1 {2 p/ l/ m- R很少有人为未知的下一步去准备。在经历这个国家前所未有的疯狂的房屋市场的繁荣之后，或许，整个好运可能即将彻底瓦解。今年6月，加拿大主要市场的现房平均价格比上一年同期下跌0.4%，尽管是一个很小的下滑幅度，但却是9年来的首次下降，并很有可能是对加拿大房地产市场的第一次重大打击。5 P' j% ~# T3 ]4 b) X( _
) X! `3 m) S3 U+ f6 W0 ]9 {之后的市场在7月和8月继续下跌。9月中旬，加拿大房地产协会公布主要市场的平均房价是316,052元，价格已从6月份下降7.3%。与此同时，成交量也出现萎缩，使许多城市的街道上随处可见“房屋出售”的招牌，这是多年来的首次。2 a Q5 V9 |8 M
0 p6 [& E2 D* e* t% h( W' N0 F! g在加西市场，如北温哥华，在房源信息网站MLS上，待售房屋的总量在过去6个月增加了一倍。在埃德蒙顿，7月份的价格与去年同比下降5.3%，该市的房地产局不得不要求业主镇静。“埃德蒙顿的重售屋市场并没有跳水，”该局在一个简短声明中表示。“没有必要去关注。”但是，当发布新闻稿坚称没有理由去恐慌时，这往往正是一个恐慌的理由。
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+ R; I) P) Q3 o y**市场调整，购房者观望2 n$ h* C/ m7 I5 T
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多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)10月初发表的数据表明，大多伦多地区(GTA)9月份房屋价格与2007年同比下跌3%，这是房价逾10年来首次录得按年跌幅。该局表示，9月份重售房屋平均售价为368,549元，低于去年同期的380,132元。多伦多屋价跌幅尤其显著，平均售价由去年9月份的420,182元跌至393,647元，跌幅6%。( v! t0 P- V* I$ U K) i' x' p
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多伦多市的屋价在8月份首度录得1%轻微跌幅，但这次却是包括905近郊地区在内的整体大多伦多地区首次出现屋价下跌情况。多伦多地产局指出，9月份房屋销售亦较去年同期下跌大约6%，成功售出房屋的平均挂牌时间则由31天增至36天。多伦多房屋交易宗数下跌11%，跌幅远高于近郊的3%。5 V/ ?% S- c0 N/ z4 Z
/ @' \0 V5 _7 r4 M m运亨地产（Re/Max Realtron）公司资深经纪毛逸伟（Michael Mao）对星星生活记者表示，目前房地产市场处在调整阶段，其走势应该是在平稳中下滑，因为受经济不景气影响，很多人在观望市场的走势。但有条件者也不妨入市，因为现阶段的选择较多，价格弹性较大。他表示，相比来说，今年秋季房屋市场的高峰期并不明显，不少经纪认为房地产市场趋冷。4 B- D! m7 ~6 g- L; h$ G
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多伦多地产局10月初发表的数据支撑这一观点。但毛逸伟认为，房屋全面暴跌的状况不一定会出现，因为建房的成本在不断上升，新移民和首次购房者对住房的需求量依旧很大。从他个人销售的情况看，20-50万元的住宅，售价下跌的不多，但百万以上的高价房，由于需求量小，交易量低，因此价格变化较大。
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- o7 }: Z: x. E+ t% ^) l: q**“美妙时光终于走到尽头”, p* w9 o; @, m! R
2 K1 w# V, J2 v: R2 X: M8 G+ G$ u《麦克琳杂志》文章认为，对房地产前景乐观的只是一部分人。美林证券（Merrill Lynch）经济学家大卫-沃尔夫（David Wolf）最近撰文分析房地产市场，他尖锐地的指出，市场不只是放缓，而将在许多城市大幅下跌，特别是在加西。沃尔夫说，就全加范围而言，房价被高估9.2%，而在温哥华和维多利亚，市场更夸大多达35%。至于里贾纳和萨斯卡通，沃尔夫说，在过去两年里房价翻番，这些城市被列入“狂热区”。9 T) D1 W. w+ E. t( ^" S# J: B
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沃尔夫的研究结果与卑诗大学商学院研究人员8月底的一份报告相呼应。那份报告发现许多加拿大城市的房地产市场与租房费用严重失衡。虽然多伦多和埃德蒙顿房地产市场与租房市场似乎健康，但在哈利法克斯、蒙特利尔、渥太华、温尼伯和里贾纳，价格必须至少下降25%以保持平衡。“没有人喜欢看他们的房价缩水，但这些价值必须与现实相吻合，”沃尔夫说。“现实情况是，经过几年的美妙时光，我们终于走到了尽头。”
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现在，持沃尔夫唱衰论的人只是少数。与该警告的立场形成鲜明对比的是，房地产经纪人的不断承诺和乐观的经济学家，以及无处不在的唱好市场的各类专家。
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, x. g( B7 A# [8 d唱好者最常见以及最令人放心的解释集中起来有两条。首先，他们争论说，加拿大将不会面临美国式的房地产危机，因为加国的抵押贷款业较为保守和克制。其次，即使目前的低迷仍在持续，它不会像1980年代后期那样严重的衰退，因为预期利率仍然会很低。这两条解释已被唱好者反复陈述，他们视其为绝对的事实。1 A8 k# x: { s [" Q
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但有专家认为，仔细分析加拿大近年房地产市场繁荣的现实，已经发现这两个论据的漏洞。这清楚地表明，持房地产市场健康论的盛宴派对已经结束。问题将会是，房屋市场的衰退将有多严重，以及将持续多久？# h) g$ d7 a4 k6 E
& `1 w* `' c! r**底特律房屋仅售1美元# O h, B0 @, H& n; M6 O
/ A5 R) U. w9 B+ D) Z+ y若干年之后，当美国房地产危机终结时，人们将会描述这世道有多么糟糕。他们可以讲述在底特律一间房子售价仅1美元的故事。这间位于特拉维斯大街（Traverse St）8111号的住宅距市区机场只有几个街区，在2006年住房市场开始崩溃的售价是6.5万美元。由于前主人欠缴抵押贷款，银行在去年不得不收回了这座住宅，住家被迫迁走。然而，空置的房子却成了小偷和流浪汉的乐园，先是栅栏被人偷走，接着小偷盗走了房子里每一样值钱的东西，包括铜水管、炉子、灯座、热水箱，以及厨房水槽。面对税款和水电费，银行今年7月以1美元挂牌出售。即使这样，19天才找到一个买主。# e9 s1 N" ~/ h9 t) r
; v: M) }- v( i+ H7 H: c# Z这样的故事成为美国灾难性房地产市场的一个缩影。次级抵押贷款的崩溃已进入第二个年头，其后续的结果很少显示出停止的迹象。在美国，数以百万计信用差的个人获得次级抵押贷款购买房屋。许多人最初以极低的利率抵押贷款，两年后利率重置，抵押贷款利率上升。数百万的业主无法与付款同步，面临止赎的境况。这些泛滥的赎回房屋进入市场，产生的冲击将致使每家的物业价值下跌，包括那些正常贷款的付款者。
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业界使用最广泛的美国住宅房价衡量标准S&P/Case-Shiller房价指数表明，20个美国大型城市的房屋市场价格，自2006年7月以来，已下跌近19%。在一些地方，郊区已成为现代鬼镇，数十间甚至数百间断供的房屋空置。
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/ i6 ?! q) n( D; i1 i6 V. \**加拿大贷款暗通款曲
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, g: E/ ~- W$ T% Y) |2 a毫无疑问，美国房屋市场的危机和加拿大面临的形势有着显著差异。但这只是说，两国间的差距没有人们认定的那么大。
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好的消息是，加拿大从未有过一个巨大的次级抵押贷款市场。在美国，2004至2006年间发放的贷款中有超过30%的人属于这一类型。在加拿大，市场上的次级抵押贷款从未占有5%以上的市场份额。
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鲲鹏贷款公司高级贷款经理孙晓明(Sophia Sun)向星星生活记者表示，加拿大的房地产市场应当是有保证的，因为潜在的需求量很大，特别是在多伦多这样一些移民聚集的城市。此外，加拿大的房贷与美国相比，相对严格一些，首付低于20%便需要强制保险。
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她说，10月21日加拿大中央银行将隔夜拆息减0.25厘，至2.25厘，是2004年10月以来的最低点。此次，各大商业银行也相继跟进，将银行优惠利率调整至4.00。她说，各银行目前都在尽力“圈钱”，有的银行将一年期存款利率调升至3.75%，且期间可以在没任何罚款的情况下取出一次，这其实是变相的高息活期存款。
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孙晓明认为，由于银行的资金成本提高，借贷成本也相应提高。她说，按揭贷款的利率在过去是最低利率减0.90%-1.00%，近来却已经成为最优利率加0.50%至1%，目前5年期固定的利率最好可以做5.25%，但总的来看，这个利率水平还是非常低的。 / w, {6 J" Z+ o8 j2 { B
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然而，相对严格的加拿大的抵押贷款机构并不意味着是攻不破的保守主义堡垒。其自身的政策改变或其他贷款机构仍会以其他方式为购房者提供方便去获得巨额贷款，但实际上，贷款者未必能够负担得起。5 q7 d4 o" a: q
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**放松标准可能已造成损害/ t& n: ^2 Z6 |* B
) m1 D* E: K0 c( b* P" m长期关注房地产市场走向的多伦多大学经济学名誉教授拉里-史密斯（Larry Smith）说，加拿大抵押和住房公司(CMHC)最近几年的举动是放松贷款标准，这实际上是在房地产市场埋设了一枚定时炸弹。 t& n B1 S. G& q0 S
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狗仔卡
发表于 2008-10-28 14:51
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变色卡
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发表于 2008-10-28 18:50
