房市直击

紫光

我一向以来都认为本地房地产市场是众多投资市场中最简单、最容易分析的市场。
! n; j) _! H# Z) G1 S9 w原因如下：
4 W! U  o) n# _1、不存在政府对房市进行直接干预的可能性。
, d  u4 \( a1 v2 H. t2、未来10-15年对于经济的预期是乐观的——油砂项目不会减少，相反还有很多公司想进入本省的石油行业，包括中国的一些公司，一直不被政府批准；5大炼油厂正在建设中；总投资超过400亿加元的基础设施项目很多目前只是处于起步阶段等等。
7 `$ j6 Z$ ~4 ~! }3、本地居民的平均收入在逐步攀升，购房能力并没有被大幅削弱——从政府目前为第一次购房者提供的经济适用房计划的解读，我们可以得到一个佐证。该计划要求申请者家庭年收入必须低于8.8万加元。从另一个角度看，在政府眼里，低于8.8万的家庭是需要帮助的。但即使8.8万的年收入，按国际公认的收入/房价负担安全系数6倍计算，远远高于现在房价的平均水平。当然加拿大地大物博，因此此系数一直低于其他西方国家。这里以4倍计算，可负担房价35.2万，仍然高于现在的平均房价水平。
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  @' J8 f9 O' g: \  g! E挖坑待续……
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[ 本帖最后由 紫光 于 2008-7-7 16:23 编辑 ]

legendcx

shafa....

一路发

紫光的忽悠是非常到位的.
( B' y: v/ Y6 @  d/ L! b  p学习中ing.

白水

读贴留名！

竹子

老杨

原帖由 一路发 于 2008-7-7 16:29 发表
  |$ l  I( S) Q# ]9 t0 C$ F& j紫光的忽悠是非常到位的.
6 F, _8 S" M( i" e. Z8 \2 E3 Y- O学习中ing.

8 g; ^4 Y" x: C9 V; u  m期待你的忽悠。

年轻的心

紫光

以上的三个方面：政策面、基本面和购买力都没有问题。为什么房价会在进入2007年6月之后突然发生逆转呢？我个人认为也是三方面：
1、购买者的购买情绪和购买欲望被严重伤害——从2006年开始暴涨直至2007年4、5月，有过买房经验的人都知道，那不是买房子，而是抢房子。一个价格、位置、装修都不错的房子一出来，随便就可以拿到几个甚至上十个offer，有的房子最后的成交价格能高过列价的10%。有认识的朋友曾经连下过10个offer,最后一无所获，最后一生气干脆不买了。一时间，不管是房主、realtor、还是建筑商的销售人员都成了购房者的大爷。那情景就好像80年代在中国凭票买彩电。手里拿着几十万，口里还得哀求着：你卖给我吧。
2、市场上投资者大量增加，其中一多半属于非理性的投机者——大多数人并没有长期持有的心理准备。当时的市场上有太多的暴利神话，致使大量的游资开始不断涌入房产市场，这为后来存货突然大幅增加打下了第一个伏笔。而且由于那段时间房子太好卖，没有人不后悔卖早了、卖便宜了的，所以很多人在市场存货紧张的时候持货观望，这为后来存货的突然大增打下了第二个伏笔。
3、市场本身重新洗牌的需要——房产市场的定价从来就不遵循历史成本原则，一般来说旧房的价格参照新房的价格，而新房的价格参照前一段时间的销售情况。2007年下半年房市的突然逆转，建筑商急功近利的愚蠢行为有不可推卸的责任。2007年的头几个月，几乎所有的建筑商每个月都以5%-15%的增幅疯狂涨价，在2006年底本来只卖不到50万的房子，在2007年3月竟然直接标价70多万。最终，市场决定不买单了。这里有个数据，某个建筑商的销售人员告诉我，他在2007年头半年卖了68套房子，而在2007年的下半年只卖了1套。而正在这个节骨眼上，2006年的投资者们陆续拿到了他们的投资房，原本观望的人也开始恐慌性抛售，致使在短短的几个月间，存货不断攀上历史新高，最终走向了买方市场。
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1 r/ S6 P  L: S未完待续……

上海菠菜

来晚了点~~
4 q* {  J+ |7 Q" A* e
不过，我是逢“紫”必顶！！支持紫光！！

1 P6 F" X; @0 B4 z/ {btw:副版主--如花呢？？
* I- W8 k8 P! Q7 ]
+ n: L. R& W  O! c$ J[ 本帖最后由 上海菠菜 于 2008-7-7 22:02 编辑 ]

精品中年老男人

紫光

谢谢菠菜同志。

老杨

支持原创，加精。

紫光

谢谢！自己给自己加总不太好意思吧。赫赫。

黑蛋

分析的头头是道。

fredjudy

原帖由 上海菠菜 于 2008-7-7 22:01 发表
来晚了点~~

2 v% u* ?! x* a( u/ U; M) u+ v; n不过，我是逢“紫”必顶！！支持紫光！！

8 b6 y3 d+ C5 r, v% Q7 hbtw:副版主--如花呢？？

紫光

其实从前两段的分析我们不难得出这样一个结论：存货下一步的走势决定着房市的下一步走势。
我个人观点是：其实我们一直都还在一个大牛市中。请注意，我需要强调一下，2006年的那种情况可以说是百年不遇，不是天天都有的。有点类似于股票、外汇市场的 FIREWORK，或者叫 LEG RUN——即市场上90%以上的人的看法和他们的资金都投向同一个方向。一般出现这种情况之后，紧接着就会出现超买或超卖的情况，需要回调和盘整以聚集力量。其中一部分人会获利了结等待下一波的行情。2007年-2008截止目前的情况我认为就是FIREWORK之后的回调和盘整。
! I* P: _7 ^+ r' L: O+ z; f  n6 j支持我这个观点的依据除了上面谈到的基本面、购买力外，还有：
& y, r4 I8 k1 V' H. a3 \5 N1、ALBERTA的人口增量还是排在全国之首；
4 J4 u2 Y4 J! _' P0 T2、市场需求并没有减少，尽管房市不景气，是买方市场，但每个月还是保持着较高的销售量，前两个月都在1800套以上。要知道，最疯狂的2006最高也不过就2200-2300套。
1 z! B8 o: G/ R9 p' e! j( `0 B3、没有投资者是真正意义上被套住了，因为很轻易就可以把房子租出去。这一点有很多人持讥笑的观点，认为是“炒房炒成了房东”。其实国内流行的这句话从根本上是对投资行为的一种误导，鼓励的是投机、急功近利。市场上用于交易的房子不到５％，另外的９５％都被各种各样的房东长期持有着靠租金收入支付银行贷款或直接获利。
４、高租金对房价形成强劲的支撑。这一点绝对是超乎很多人想象的，原来也超乎我本人的想象，但事实的确如此，给一个租房网站的链接，大家可以看看：www.rentedmonton.com。那里的房子更新得快得很。
% _/ @# k8 m5 _+ N% s; ~0 u; ~５、最关键的一点，我认为存货从本月开始要下降了。因为经过一年多的盘整后，越来越多的投资者的信心正在恢复；而越来越多要购房的观望者正在渐渐失去耐心；从２００７年下半年开始，几乎所有的建筑商的新房都滞销，根据建筑商１２－１４个月的建筑周期推算，未来投资者投入到市场的房子会逐渐减少。以后买房子直接可以买到没有人住过的新房的机会也会越来越少，除非你自己去建。不过，根据我本人三次建新房的经验，那绝对是一件可怕的事情，我以后如果换房绝对买现成的。
祝大家好运！
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[ 本帖最后由 紫光 于 2008-7-7 23:34 编辑 ]

精打细算

现在这个时候可以疯狂杀价。 29万的杀他一个23万， 不卖拉倒。 反正俺不急。

carlzheng

数据很有用，信息很关键，本人刚来爱城，兼听则明。
2 ^) A4 U+ G& {
不过其实我个人觉得世界上的人的本性都差不多，这里的疯狂在全球其他地方都演绎过。

但是我对于论证结果持保留态度。一，我对购买力持怀疑态度，特别是供求关系。二，房租的偏高本来就和供应量有关，所以它的走向有待观察。其实房租和房价的涨跌是鸡和鸡蛋的关系，是互动的。三，现在是全球经济，这里的房子说实话性价比不高，也就是说内在价值不高，当然价格大部分时间是和价值脱离的。关键是在哪个方向。

甘露仕

紫光
分析理性，客观

legendcx

白水

谢谢分析！

一路发

紫光的高论"放大了"太多的利好.
/ u( L. ^+ p" X* K) s% X5 i1 ]
本人对此持审慎怀疑.

总之,本人认为本地的房事如无巨大的震荡因素将是
, X3 u' I! ^& F* V+ j  S+ d一个长期的拉锯过程.

一路发

一个现像  1.来了不少黑子,其购房的欲望不次于华人.
                    2.南非的白人也来了不少.

老杨

黑子是谁？

紫光

原帖由 老杨 于 2008-7-8 16:05 发表
: m( [/ f! y& |* W5 Y4 R: S, X* a黑子是谁？

不知道。

WST

应是指黑人

lililily

兔宝宝

顶一下紫光！
$ b8 C7 J4 M7 O8 L
1 l% s; n6 p1 X) h  O, y5 Q还有一个利好因素就是：ALBERTA新出的亲属移民计划。根据这一计划每年省计划的亲属移民人数是600人。

老杨

原帖由 兔宝宝 于 2008-7-8 21:54 发表
顶一下紫光！
) y( A# ]: M+ ~9 b  U# u
还有一个利好因素就是：ALBERTA新出的亲属移民计划。根据这一计划每年省计划的亲属移民人数是600人。

1 ~# Q3 |6 e* B8 [: N& L6 b1 {600人简直就是毛毛雨，没什么作用。

兔宝宝

这只是省计划的，还不包括联邦的。