报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
: o7 }9 f1 \* @9 r+ |5 W100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

) S* h  I/ E4 X. U' p) s8 h那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
8 ^* N/ v9 [. \3 u: T2 z, P问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
2 w% h1 M/ L$ L5 I: I) r' ^如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
* `7 x, }, `' r问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

& S9 T4 \6 T+ n2 U) t9 \  X
) W$ V8 F# R- [9 b7 x4 T( g* [" H# v* n当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
. b5 h- a5 ^$ R3 C1 M( d
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
+ p/ t2 n* @! R$ }6 J4 B. a2 e
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
2 y, @+ s# x3 N1 I- e* \
: p, n3 |  ~5 q; Q# g
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

! E. x8 s, K/ K/ s3 L我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

8 J1 l' {, B% u* J关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
2 w# H! I6 X' M1 L9 R楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

/ l/ Z3 P% U' T/ T' ^+ s7 }% K4 y1 D关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
) J/ _5 c1 \- g. ?' R+ L楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

6 T0 P4 @; j  C& Z8 i我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
0 u1 ]: h6 m/ G, T8 b% B2 ], ?/ ]# X* k
$ u; y5 g# {3 P8 W6 O3 Z' z- E你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
* `; e/ g5 `2 N' x
8 Y2 P* `7 s. f  a
$ `& }1 V$ Q& q* S& B5 r7 y. Q我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
2 O- _4 E3 c* |+ x( q8 K
" L. |% z. V9 S3 c你如果想讨论 ...

  d  B5 o. M4 ~5 t1 h1 W) N就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
* V& G- s/ @8 U' N- [
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
7 o/ t) \7 J8 D2 v7 p3 b9 K
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

2 {9 w5 I0 Q6 u) u1 ~9 a1 D完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
" o! W& D1 n( {' f% |  p0 P
8 }2 B0 Y' p0 m, q你如果想讨论 ...

/ U# p% M: e' }! a& E$ m( s6 {
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

% K, }& d6 P( k% w# Shttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
& R& R& y3 c! a" bcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
: f- |% Z) l3 w3 V( L' r4 z7 H, Ocourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
7 v7 z2 n) d% I2 e1 a8 V
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
/ L& W, {% ^7 l, L(b) feasibility of the taxpayer's intention;
) ?+ B3 H: X& a4 s% X  ^, u$ m(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
1 N% t7 J6 }7 |(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
" k7 c8 t1 K/ x" R  H8 Z# I# T" @9 t(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
) R; ]2 ]- P. M, k5 P(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
  e9 p  W' g& x' S6 i(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
2 P$ @+ ?- P7 w6 }acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
: t. f! f+ I, E" e7 w3 a2 N  W(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
4 z0 q: o9 i/ {) D(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
$ X3 y* s2 [( A3 g7 s. K6 ~5 h5 T" dthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
% ?7 r0 r+ T  e

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

# W* X" y# S* [9 s6 P你应该把全篇文章都贴出来
, ]$ g- Z4 ^" |
4 F% a) ^5 w  n2 O1 i- h! ~/ B$ I

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
7 i& u8 P- P' C) V% j1 L* hor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
5 Y) H8 Z9 o7 g- u, d! Zsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
4 `/ r& H2 Z9 J* o你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

3 p5 G( Q$ y. ?) s0 ^/ ^% y
& i0 J2 ]+ D, T% O/ x4 C# j/ M4 o
你应该把全篇文章都贴出来

) Q: e2 _2 ]% q8 E0 j [/quote]
- g2 S& u9 J4 J/ I5 o
# _8 r1 i3 |& I3 J% G9 L

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

: Q8 ]) }- L# u* c3 I) E! j"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


3 G5 I: O- x9 y7 O) TInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
8 k1 z' b6 i0 p) F$ A
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
' j) i) m9 v% F/ d" W4 s8 J5 Ihttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
. V; B, s  V* Q5 @) T- N5 b
6 Y: Y, l1 D, {1 ~各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

# M: s! @% m" w6 K* Q- j, |% Q. a如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
1 C- v/ N2 m3 B( r如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
7 A1 z) Z/ e" B' N; d7 Y: T1 s
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

+ p2 q$ f/ R: r' q5 F/ F% e' t5 t2 ?各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
  W, l3 _0 b% t& c/ T# D( H
  s6 ?5 {/ r" c! Q7 L/ R# U其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

5 B$ T( G6 K( A2 u! ~; d
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
  t2 f- K- e' v$ {( Z6 L/ k
) Q% a" C, ^" U你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
7 \( e$ Q8 n" Y, f$ e6 T, n9 K/ y
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


9 w* k) h8 o8 C其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
- D% L- m- K: y
4 {* x0 h, e! u' e% l你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
% z! j9 J  G. a4 k: j
% }% j$ X* k! E, u: n* t5 @* y
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
: ]% k. W9 \8 D+ Z% o
3 n6 ]5 |! s" Y. T; Y! y3 `3 P你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
1 s  R4 k; ?- `# o( h6 Z+ e: y# o' z再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

, c" o. z/ A0 E' \4 }) a2 |对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
" w  T4 X, d* K1 H2 u! G
: ^. F  r0 V6 E$ R0 Q9 y[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

2 [5 D0 P8 k: m# Q! P2 `0 D另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

: t: Q3 r' }3 P- C9 f, m$ F3 K% p他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
4 ~  z( b$ V  e/ l3 A还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
" ~1 F4 L5 X  a; _你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

& _1 ]9 [: D/ z7 g& f

3 y* X. b/ e3 s1 z# V) @0 {
* c& {7 u- s, u, ^( u. H我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

& {% q) s4 X* z, g* E0 A: X

, w/ z. ^% x8 [! N3 N, [
$ b* {5 T8 P1 F3 S我的牙呢？谁看见了...

' o3 B6 J5 ]: M# q我捡到了,你想买回去吗?