为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
, B9 Y" }  p" ?' K$ e6 H* s/ b2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
4 X* i" i! r" l) F( J5 x5 g
# ]! ~/ u0 }% ]" v7 i- u  v  y以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% p$ a0 r; g5 L* K# e9 Y" c6 g' y结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
6 d, U& }. Y4 x4 [; H: z1 ]  O
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. m, w$ m. S3 p0 ?3 B许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 |5 d/ b  }. `& k

5 u' e3 |/ L+ A! F; ?- t$ {为什么现在不是买房的时候？
" Z4 b" G; G$ c( ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, ]9 H: J, m5 v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
5 s! v& h. c1 G2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
8 L3 ?. a7 r5 Z! z不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* c/ H$ @: y4 K; h9 U谈房论地----House & Land
- d1 d& y4 \0 I( j6 B
$ L3 L8 |# h) v* ]6 N4 _" ]其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  ^* D0 p. }4 `0 D) v0 e

- W4 Q" D1 A5 G; @# W3 d. s2 k
为什么现在不是买房的时候？
/ @' c, A' b# N, S) y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, d7 \0 B( ?/ Y" C$ J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
- {, j% p0 T  `- g4 T谈房论地----Hou ...

* v3 r% H. E- u收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
9 f1 j- {8 _; i* N& K# ~% c4 j* p有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
; g, R% v; H  E, Y/ |7 Q! X2 G

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


. h# d! D( y" F3 m  Q* b! @
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 Z4 S, a: [3 n9 e4 j, ^9 r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
6 R. A! T4 }4 C6 k4 ~谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
% [0 r0 _, I/ H% n说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; S, \5 r; ?3 m$ p; c

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- t# T6 u/ [$ o: |
9 |+ @4 H, }, L8 r7 V7 x不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; O  F6 S4 ~1 W; v; @7 YRatio是57%。

4 s" `0 w1 h( Y0 O' S/ w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
8 I" p7 E+ f6 B2 ?! s' T0 J我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

% ]4 [$ f$ G' d, I恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# }! ]7 t4 o; s" g3 k% z7 W请问：2003年一月份的平均房价是多少？
" F1 J" }' E# b- xRatio是57%。

9 s- K. a4 R9 X如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

! g  f3 [& I' ^6 T, G9 z* u& J' h/ t

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
5 R% A4 b5 `: w7 f; I+ A8 T2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
: e# `& x: m! }# R: G+ j我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 ~& S# P/ i: D2 b2 Vratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
  S7 O8 M. l' p& p: f7 U9 q/ Y这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
$ B3 {3 R" k/ L, ]& j) s# S% |# o说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

3 u% g: e$ o# q3 w3 a
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
" V) X/ }! y; ~! f这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

- o6 |" P; }) X) N# D5 l8 _
0 T5 O# c' n& H& [. N[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
7 T: A2 m1 y" \6 ~  h/ M8 u

# H1 B$ v$ P& }8 S1 O, F# ?忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) ?0 g  i9 ^; [

: T8 L* E4 N* A6 R, h5 E0 }! V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

1 \6 q! A! E5 D4 D9 e9 t8 m也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ s  ]% l' c0 l$ [; Q
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
, d& k! [# ?  h/ s( r“这位同学 (指yxi ...

& \3 k# j. h2 C! F1 b. \8 T
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: P$ G' f. B1 W+ R) A0 O

1 L/ m# e! _( ~) D是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
" Q# r+ d- M1 p+ j' f% G
6 e% ^0 ]% K& K0 u6 D也太简单了吧！！

( L: ^: z3 x4 s1 y, L( M) @
8 m! P' h( L9 E! ?房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
) R3 S6 s' E5 s; i, w房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
) T* C5 s5 e* K8 D0 d  l7 Q, }大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 [; R" o$ e+ X; D/ E. D, x
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
  [0 X8 e" _/ g) }; E& Q: v
% T+ H* A2 z; \; j9 D5 z2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
1 N+ h$ _6 b8 K- u: |" M4 ^5 s2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
/ E( X, m% ^2 T1 z$ y2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
% v# a, [- l- Q% }& o! i2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
: U6 Q9 N! e) ]+ {! c( V! B2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
' e4 a. ?, e( M2 t# K/ n- s* ?2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

6 s4 a2 [7 X$ \! l  b3 f按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
2 }5 C9 J$ k6 c& t8 @/ I9 f' A! O8 ^
' x" N  h3 |" s' O. f9 g; C打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% e& \$ ^; @. v% r& A4 G8 t2 r
1 ?7 t' ~, i0 g- J, y: v' |% {ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
; F/ S1 @3 S: a- D0 y
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% ^* i2 S6 f$ B+ l- N1 _" G5 z; M我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

+ i2 a9 ~0 L0 t9 B我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

4 ^9 c% P: z$ h2 @# ^1 F你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 R: D$ x, b  Y大家看看他回贴就能了解出来.
7 ~0 s! T# R) e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
1 A" h/ L3 L' ^5 Z( ~' S
0 U  x. [: @$ d1 P) O( Q另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

/ u4 w  g5 h6 h  i; }( i
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 k3 m0 ~% h) r- h) k也太简单了吧！！

难道你反而观之。