为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& W) ^' Y% \% \3 Y9 E
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) F% z3 d. y( B: }2 k$ @" K2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
; {. C' m( Y8 e5 c, L. }& l2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
/ w9 w0 H$ a& d  l3 I6 ^2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
3 h  Q5 p! _, M6 _. v1 O& m7 v2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

9 d0 J% Q# k+ `7 p以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

9 A  }, G" @2 Q4 f结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# d3 W+ ^# ~3 g; C7 O; P6 @
4 l3 s; m- m& R注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
2 Q2 |6 B: [: H
. }4 s9 r, K" v8 O) D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
6 Q) G7 O6 z3 S许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& u7 Z& n' W* {' G% G
! h8 `% J9 W' ~7 Y1 y2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
9 k" I  Y+ g, p' U2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 l) {0 d0 U$ J' z. e
2 l4 a) P% }) w& G' ^为什么现在不是买房的时候？
( r3 r1 ]1 m0 i  R" B( \- X谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 C4 t% t3 h  ^, v- m3 W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 E% q  x; j- `( L0 N) N看涨派帖子的几个通病
. O3 O6 T* O' T谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
3 q) a/ ^: H( n8 D- m2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
5 h  z* `8 w/ X1 x移民生活----Life of Immigrants
( ]% i: s2 S* j% G3 a让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
' }  b* u- O1 f% c8 I) k
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 y: \6 Q+ r) Q+ ], \/ p- r% ~% W
3 G# \( q& D! N; [9 v0 ^0 n1 \收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
* Y, z/ a. m6 ~' {7 X0 ~有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ E  Z0 Q' k3 v0 U: w- w

$ |/ F! X) N. E1 M" Y: D: R
为什么现在不是买房的时候？
  }8 N  m4 W6 f3 T; h, d+ `0 W谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 W# S& k3 T: ~: g一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. x0 C5 D% v- c4 f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% r. Y3 {. W# p; S0 ]/ _5 @谈房论地----Hou ...

! z0 g9 I5 G, b
' X/ p+ G% w" t( C4 Y) D( S: U& {- l忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
6 O2 Z; }6 t- M9 r+ |

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( X8 J: N: A3 B( k  e- c
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
4 [0 X2 y; L4 z" X, C; R( |请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& w$ ?6 C5 q- [$ U# wRatio是57%。
+ P3 Y  m- N1 R. j8 o
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 ^! ?& A1 A1 w, H" z2 m( {
9 m4 O% d  a' }& z% L1 t. f6 B恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& t0 r! j; a) E) ?
1 ~% g* n: U) ?0 E2 m不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* {& v; `3 @8 o# jRatio是57%。

+ `$ `- N( H. n' {5 K如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
% \% p2 l! p9 E  Z7 D- s6 w2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. n8 n: ^0 O7 }, e- K( m0 v这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 c/ G/ S; z" d' _+ n$ M
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

. X& Y7 ]6 E+ p$ D  |
! u& @+ r# i0 ?. L现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
0 p1 ^2 G# c0 A' _( u% Y$ X这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
7 j& w- }8 l. u9 y+ _! T8 F
2 X" N2 v3 G) Q- c9 y
) e5 N  n/ `" y* f[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

4 V/ |. L! ~0 g
& @* M. a+ e1 N5 l9 v7 F, [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
/ ^. N! V- t- v- w$ ^说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

* e5 Q% V8 ^1 v+ J! ~+ m# A! O1 B
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

) G3 E* D' I; G; _# Z2 d: a也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

8 P* M+ a; {8 F2 {" ?
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( |5 l/ D/ t; l5 h" k+ O( B4 g“这位同学 (指yxi ...

: U9 }( g4 K- U; _/ A请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

* w# n+ j6 E4 |0 K$ F我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 l$ |6 \- @+ v1 Q% v! P
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# B% T1 G! T2 {也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
3 k0 h3 K9 g( _$ o) q大家看看他回贴就能了解出来.
% E$ i1 v' S) L: a+ v( l( [' y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
# z  u) |. J& K" H0 j
% Q. s! G7 ?5 X4 f/ c$ {我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

1 x1 G2 [5 H, T$ `2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

: L  J# M2 u! D; w/ S- n2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

) y* V. Y' t. \( O( [# x: P1 h: K按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
, |( W6 R' I% l9 }
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
; q( g2 r2 `" W! i$ Z
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
$ P( e+ G1 i! [2 R8 p2 w
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

8 e- \! P' Z" I$ N5 G5 t真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
( p6 l# j- T) {4 k" I' X
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 ^% _6 ?5 w4 b7 l5 c& ?/ v我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& \* ]" K; A5 C, P. X+ d
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

: ~( J) I$ m0 c/ ]) c) ?' E6 ^你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
1 X& G8 y( Y" ^1 i) E

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, n$ R1 ^2 @  t' G0 r不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) Z4 r9 F" `3 W. ?6 L  v7 W+ U0 ~我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 k0 k* d/ C8 W' `5 A9 [! e到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

1 E5 ]9 c: L2 A+ C. V& i2 m" e6 B你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
# v/ ~+ B- f% }5 R4 {9 g
" c( y: k8 G2 T3 w另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
! w2 a" t  p4 C* ?

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 P5 e7 |4 }, ]; H$ H

2 `5 [8 a1 v3 m$ I  t* U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 s3 y) f# t, U+ d+ ]! `! C% v
+ @4 i4 U. `" r也太简单了吧！！

, T% {6 p* M8 F9 y* T
( }, Z& P7 W" e5 G9 a: \; \5 h3 c难道你反而观之。