为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% \) P! p7 t% }# G2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
- q: }' o+ b) @% @- |: q3 N2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
1 F. r0 e) i5 Z7 P. t2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
0 I3 `& l) R9 Q" f* x' _  L# h2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
1 K3 p& Q! U1 r. O* L! Q
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

0 r# ]4 ^, ]* u7 M% V, o' _结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
+ `/ s$ x& N- f$ O  j
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
' [$ _' k8 {+ g0 `- e/ ~
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
$ z+ c  Q* v" h- R( g" p
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 s* t4 f' s( Z. K* h4 C3 V  H2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 g* O1 g! f; S, V: N/ R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 J6 v$ a2 h+ B. Q+ W谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
' {; e) R9 O$ c# Q不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
; z8 }9 H; w! m8 ?% @让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

( r* j  }7 ^4 Z7 c' Z  D+ m4 i其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 Z) N1 V, g6 H

" D8 W: [$ W9 u4 a; q为什么现在不是买房的时候？
* B$ R7 W* {  Q+ ?1 S, w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ t2 a! r) [* x* j: X2 _. ]一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 {4 q2 N$ E/ Q! `' v  \谈房论地----Hou ...

# `# _( j" I/ c5 y& p, F  F( E收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
: t" b  |. d+ y$ v" `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ `9 u* G: V( \7 l! r1 n6 ^5 ?


* ~( \9 r' u3 r2 E$ |" C, ?为什么现在不是买房的时候？
9 h/ Z, @$ h5 f" L3 X8 Y, {7 f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ F1 ?% U, G& K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
! V" b; X  {# h% v  j& ]谈房论地----Hou ...

2 I0 v; Z3 U9 t  I  v) k# [9 Y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 P" [- Q- y5 V2 _' ?/ G说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 {. c0 t' e6 [: g/ G) Q0 L; I

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 C8 ^: @& B2 F; b, S& t为什么？
% q4 W+ Q7 F) l' V$ I请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

+ k. e5 {/ Y; K如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

' F2 P6 l% k. ]( F% C& H; O恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ e5 J1 T5 @+ i' u7 F. r9 u6 e& R+ X为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, Y. V" s4 e# D7 z3 Y, NRatio是57%。
  [) ~% ^' o" C& L. s
9 ^# d$ {/ j$ N; L3 N如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

/ k+ p3 t. B7 L6 J; X“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 d) ^" h5 ?& r' `0 z' i1 @1 [2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
# b0 {  K0 _2 Z! w2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
+ S( T% C3 I! U) B7 u! S2 N我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

! Q- b7 z: X8 |( b$ f1 d现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
, i+ u/ x; f% C: w2 E+ U4 ]9 a7 |

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
. T  B* ?/ S, g' i  n我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
6 w" Q, H0 t* S这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


  @  p  l; t% c! k7 O/ Z1 D[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. [7 p8 Y% U+ F5 t2 P6 w

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
& C% G2 }4 H( J4 A

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

, x+ s, z  t' b: h+ u
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

5 S( \$ d4 X3 V& m. X8 e$ V我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ I9 t5 b# T+ Z% A
3 W( O  }  M$ m! ~
8 Z9 ~+ R1 ^1 @% Z+ p# s0 w' d是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
" ~) I* Y" C" ^$ i- p

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 W% d7 i$ B5 y" E' w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( ~; ]& ]! \; ~8 [% {2 H
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
) k" {) A" q5 M) c9 d: W2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
' z2 K6 y% e! \9 \2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
- x1 [# y# S# d8 a" g4 _2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
* d* C3 c/ }" ^4 r1 H2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
& [. Z/ B; f$ V0 P
. p$ Y% |# Z/ v5 k' D& F2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2 z; i* E) c- o$ C2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
4 I1 B8 @0 e" l$ a  l2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
+ H7 t3 b# [! h4 k' I2 _- w0 o# H2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" e4 }. g* g+ N& X, A
9 S! P1 i- q2 D7 i按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
0 p* [; |9 B7 a( b6 p0 Z
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
* i+ A7 W3 }0 `) j7 `. x4 S
% o( @& g5 r2 p( a5 ]6 n! u再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

/ N0 ^$ |1 y/ Z: b大家多交流。谢谢。
' B/ g: q  k/ Y6 [1 H0 Q( M% X1 M
5 e: x$ y6 A3 A9 \[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 p$ b3 Q6 D3 u% G5 m
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

# V% V. W6 @- v! b- F  h& N
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

1 ~% ~# F# V. }2 q! k2 @+ i: {; f你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
% V. _6 U3 H1 r8 S$ O- Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
: L. G) w2 u& F" K$ i大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ q, O1 h# E7 e$ w. X# h
3 S6 v3 H/ N; {. M$ c* O到底是谁病态？
9 _2 Y: o; }4 z  a; _
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

! l1 E  M/ Y& J  c& Q, o另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ m$ `6 ?7 b; T9 G% B( `2 C+ n

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) N9 x2 }6 M# {# ^
+ H: I1 I: m; {
: u3 h& }8 f/ H3 J- e, j6 d4 z3 P/ f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  K" H$ {' [: u0 h
* ]% g( [9 h5 V/ i' m) X也太简单了吧！！

4 C8 C& ]4 n! O5 b6 a难道你反而观之。