为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 V4 [3 I' _6 H* l7 N& }( U
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
0 q2 \! ~8 _! G* T0 V3 Q% |2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
! k; T. R2 I% m: D* B2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' R; j6 g0 o6 d5 a: V3 x, e2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

4 M" Y+ V! L8 M  r8 y4 J/ p. ~, ]) ]以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% j- m& w/ g! R- @$ U结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

" b* B+ ]& B: f8 r$ J注意：纸上谈兵仅供参考。
: ~8 W. T% \) y9 `- {, B/ f: ?- H

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

/ g( D6 Z0 n% A/ ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 H1 X3 v# O; Q9 c: U许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 A% y& T6 P4 l3 Y; V
* _# }! k1 n" ~: Q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, v! w& U7 ~* f; u3 k" G

为什么现在不是买房的时候？
( [$ ~- ]3 W% z* }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- F2 l; C' C/ {7 a& S一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. p* w  ^, ]7 G/ R% q% l" ^% _" M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' f/ S, p" K: L- L看涨派帖子的几个通病
1 k8 I. A# }0 ?5 N谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
9 g. J0 C6 A$ g" ~8 E5 l2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
2 w: i/ N0 W5 T: `( h# X6 Z* ^7 j; @不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
7 g' H6 K8 {/ M! M9 Y# s谈房论地----House & Land
& o+ g9 z4 ^3 @: b; f) ?; T. r' s& e; ]
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! W) W: r! l; A& @6 Z8 i# @/ Z
' q' S$ d7 z) @4 C# X; t; j& e" p" [

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 h9 h. o# t* G6 R谈房论地----Hou ...

/ y: q& |! w7 b* z. j  Q收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

, L, k! [( m" `: r
$ H4 K" b7 |) C1 O, t1 S
5 C# d$ c8 a, V1 Y% M4 r为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 F: i7 }- u; u3 d看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

- [3 y2 a6 \5 t
, q# F& z) w* H1 H$ \/ K' J+ f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 B& L6 k7 m9 [
7 A2 }$ o8 d9 v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( n5 `. Y0 x1 h* |0 z. m. PRatio是57%。

' u' c  t5 h1 ^5 V7 ^2 i) A- m如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 X* P) S3 U! d( r! o/ M; i
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
" Z  @9 {( C+ {  x楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

0 A6 I, ~) U9 G4 c5 G9 a不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ Z; A. @% z' Y& \" L% C3 _+ u7 d2 s' f为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 h& g( j- C4 R& @Ratio是57%。
7 A" y' ?  ]: r
! D7 q0 W- N: T- i如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ F& r* O5 _& }- b# [

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
) q( j' o- }, ]9 G8 e- q3 p2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
" b8 h' V- Y* r7 N; t* W* {我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; \# T7 o4 W/ ]# D& W4 Q这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( `" t0 q3 q" J0 [: d/ M* G% X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 ^8 W' I7 \( _2 ]说实话我确实是马甲,现实见过你.
% j7 N. ?( K: d) Y( d; \我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

" k; T0 K( s) B* e现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
2 p8 c" L( l* ?- i) _; K: y
5 _. I" b6 y1 c+ F
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

" K6 E, n$ g. @6 [- C0 V
! N+ M9 L, z0 f0 c! ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- B, J+ Q4 O3 Y9 q$ K. x8 O说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 {* Z: _, m7 V0 M  d

1 Y8 |! E  t% K! w. D0 ^
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. i4 N6 {! t0 a) f
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

5 B3 F# L  B4 C% H( r
: x; b$ f# V  k2 E- Z! H* L. X我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
+ Q0 h$ Y* [3 z0 n6 A2 c“这位同学 (指yxi ...

* Q' v1 \6 |$ T& d  C' U
9 k9 H; Z- L: l1 I. K/ r# d
: u* C9 Y$ n2 s2 d4 s, m* s& Z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 z6 Z5 R# r, Q* y8 ~, o
& W/ r8 C8 n: y2 |/ M7 V( K我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 ?( V3 T2 ?4 C6 D
* h0 G1 y: t0 u6 J! J& t, t3 {5 |! K也太简单了吧！！

" r% C8 n# Q" P+ }房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
  Z+ }1 E, d$ U" N. Z1 e房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
1 A& K; p4 R; T% [  R

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; \0 N, H! q3 F2 [- S# X大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 P* I( X+ K$ Q% E8 ?0 o5 c, k5 J
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

$ a0 h) B: \: j2 M$ t2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
5 y' q  s& o& ?7 R  ^2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
/ ?' y: O% O! g. k6 _1 A2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
3 z  a8 B% e" j$ P2 s: o2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
" \. P5 B- C5 q+ `6 r2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
- Z/ _0 P" D' d7 {' G0 T4 l) f  Y2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. P+ ?+ O6 M. A! t0 [% g2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
  z0 X7 B1 X2 c3 m  h8 g( S& j$ l2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

, m+ F( h9 B: y: q) A打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
0 `/ a( W/ F# y
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

/ H: P7 i2 O0 @2 M大家多交流。谢谢。
7 g  E$ O; ^' T* [' {/ U
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 A( Y& e% d9 L. o3 b/ W我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
6 D0 h7 y+ [6 ]6 F  ]我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

; B+ D8 U, I1 A* j3 X6 R9 ]. f你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 `9 s# |: v0 V$ I& F" S( c0 {8 h
到底是谁病态？
3 o( \" q9 d; Z/ W5 k: C0 f  ^/ o7 M
  {7 s+ k" ~% L! v+ j% X2 s我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
. ?+ a2 f4 C- c! v) M
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
! @5 H4 I. v7 C: T% o0 t

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 K/ k! u& n7 m$ C
8 Q( Z+ [  f# J$ a& G5 x$ m
4 s2 b) z% e, ]' u) N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* B! c2 i6 g4 ]
也太简单了吧！！

! y- P0 q6 p1 R( {难道你反而观之。