为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. {8 @$ y# r0 y! L. V0 d6 n, R
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% P$ h/ J. s" t: o) I2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
3 h. M! {- o. f$ \2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 m* ?! v6 s5 |6 N8 p5 t( P2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
; u4 F5 |, Z7 O; V2 f0 `7 Z
* ?+ I/ g; s1 A; M' M$ l5 F' v- r结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
% l: Z4 A) |4 p" N  u
& z( Q( A- B) q注意：纸上谈兵仅供参考。
/ w1 b1 G5 n  E

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
5 s! P# c- \1 P
1 d: J* p6 Q/ s( V% M其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 B1 ~. K* r5 T, l5 H: E  T
+ A3 Y/ @8 B7 B, M" x3 K' g2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 J+ D5 p& x6 w( @& J4 k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ U7 f1 J& k  i' ~( M- U看涨派帖子的几个通病
# z4 l/ ?% T! [; B0 \' \谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
+ b0 W" a+ n, S) S' s2008年爱城房事将继续调整
8 P5 B6 P7 q3 K4 D爱城新闻----Edmonton News
" c. c+ Q  o; W% D8 C不要把歧视说成是窝里斗!
0 B. l8 I# n4 E& Z8 F. o3 Z- {% R9 s移民生活----Life of Immigrants
5 F; X. @: u6 g) Z: o4 ~5 x让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
; o5 o. A2 l8 M$ o谈房论地----House & Land

2 I7 O5 @( ~0 O4 v! R- o! ]其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 _' X' A, _: m
3 h2 ^% j+ k  n' k! |
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, T$ r" H) p" ?7 C- \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% s; V! f# V4 N- D' a
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
8 z/ m* e4 u! ^2 z7 m% x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! C$ z3 U5 }+ w+ G6 c


, {4 @) R: k+ H6 C" x为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 T! q( A& h" s5 P看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

( E/ I' L# O( r. ]1 b1 ?
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! y$ ~( \, I; o2 N( p  u为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
% A+ @5 t+ \4 U) L5 C5 ~
$ M8 A7 v5 ?: j如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 @' }" B. Y. a7 u( V& X  Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 c! t  ~6 u5 A
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

8 W- p; j2 b( _& v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 P4 u9 m+ c6 t4 h% ]2 ^为什么？
$ Z+ y& t2 A! d2 [/ o0 [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' Z9 ^" L7 Q- V( D& Y# fRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 u2 E$ Y+ |" [1 d5 X! j

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ A# ?' b( _  q0 `$ n8 t2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
6 N8 A! p; D& R2 `, j5 q6 D6 Mratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
. l, q. {, x% _4 v# a* }) o9 Q4 A

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

: t8 W; e6 R# \+ D: ~$ k
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

$ q+ ~' x6 t( I
0 \3 v6 [! v" e; S! t  S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( J) U* C8 Y; V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
2 w5 C. u" D$ O$ u( z. F

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

( F* n+ T$ R" g/ a
& A" H: C! K) H/ K- A: @, V我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

/ P) N1 D; M7 {7 h

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
& ~4 @/ r+ U: L. Y% L2 T
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* K4 T2 F5 ]- K( A
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
6 h$ E1 {+ [5 v1 H) c房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
. B1 _0 a  m6 l. q; ]

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
4 l( Y8 C! S. r) Y) G0 Z4 _
) w. O8 [5 k. }$ c. L( K我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
# Y0 A7 o/ R( ~' m% X0 U6 U5 x2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( V  ~0 G+ |7 D' r6 _8 C2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
( u7 U' L% f7 B# y; V6 |8 w2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& B0 B2 c1 z% D/ @. J. {$ o2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

1 O1 {& m( E* K- t. X: z再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

. @. ?0 J. L3 h! g$ J3 L+ C真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

* @7 g% O4 T" g! u) y大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- S8 z& g! m* b* s/ s# D( y- L0 m3 ]
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
8 Q( F" u6 ~( U; w1 N; C/ T我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 |0 H9 M" j& Z7 D到底是谁病态？

9 V2 Q& a+ z; x" N9 g, L4 X我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
+ A2 S& }! e) O( S6 q6 ]$ {
! z; J" E* N6 L' G你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
  b9 W' x  D& q- ]4 @; v- N, W3 P
/ Y& c: R$ I$ y/ \, s4 _另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, Z7 e8 E8 @' V: M0 O1 a0 m% P

7 n- Z# a3 {* \2 }$ f0 `: H是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. f( E+ o8 m3 N
也太简单了吧！！

. G% t7 _; v9 d& s( w( b
难道你反而观之。