为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
7 q0 y% h: C) P' t/ [2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
8 O$ M2 o! y. V# J
/ T1 W8 R& `8 z. R7 @以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
* x4 n3 r* _  T9 u/ s
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
" M" o8 w* x0 ~
$ P0 u0 S/ L6 {注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

* p- C3 e6 P; }; O( P6 x/ P/ D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; [6 A9 \% u# z/ U- k% H许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

- M" W1 k$ e% U/ W3 |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; B% @/ X6 z: s0 m, w, A

为什么现在不是买房的时候？
8 V5 l$ T+ R, u  n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! F8 `/ `2 W# `4 f& y4 B3 L. \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 x! C0 O- g' o5 O, ]- q谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
8 ?' i+ Q  h2 W: s) d* G爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
4 I) }+ a2 _- J% m8 j7 u移民生活----Life of Immigrants
  a  n) S- \. m! S让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

3 c5 Z' ^& G1 ~; h- p) Y其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; N; {% P& y" u. N) L# N

( o; g& j2 N& W$ h
为什么现在不是买房的时候？
7 z+ U$ r- J2 J% L, d0 I0 _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ ?+ B+ H3 \0 P8 t) M: h. h* f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% [1 A: D* \3 j, m- b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 s$ Y: p4 c) Z2 C. C! f+ n5 d& e看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

# u/ n7 R6 o7 N* @" b
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
3 P4 `# R4 z9 V- l  B2 M" f0 J5 {有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
, m6 i/ u' ?) j" S- Q7 l

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

( L, G/ k3 }2 l) j0 v

* n; E9 S# D: ~& A为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% p0 [% j- t5 E3 A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ e- @* u3 g' N- z8 t
( H" l* p2 O$ K$ f0 W' n3 r忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 R- \0 K' Z6 P/ S/ y2 m& b说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 t% ]6 Q, z4 M+ a
: G) _: D6 q" K- N* @( I不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
& m) U5 S: v5 f请问：2003年一月份的平均房价是多少？
0 O0 U% a/ L- ]Ratio是57%。
- t/ S! A2 T, G
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' A  I1 ?# ]' T& p; |" T0 `2 h" H我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 g# |9 W: N# ~7 N% [" q
4 q0 w' u  W2 y- k# z恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
: [; V- b' S$ [9 m& y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: p. S8 m  \$ G/ r7 k9 d
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 j1 W3 I& |) h' B4 G* f为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
1 K: E; O$ P! X+ k/ F. O1 ]2 \
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

% C9 l: \) D' j) x
' ?0 o- M6 y& \" o' c$ H

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
/ y( M: b5 ^3 X, O2 U0 {5 A/ _+ Y* a我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
+ ^# g. B; c- H: A这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
/ X2 B: g+ n% b1 ]3 V

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
! ~* F4 j3 B4 w9 ~我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ D" N7 G, a% O8 P! N
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


3 ^* U6 p  ^7 [+ W  t  Y# f+ @2 I[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

+ \2 J9 M; W* [1 r
7 `) p4 L5 A+ E4 S5 k* D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, d+ @0 Y; V! H+ S
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 e# y8 s8 ]8 ?, y! ]8 _9 c“这位同学 (指yxi ...

1 I0 r4 N3 Z5 a
# d& E' |% R7 c8 r3 h) L
, c- F! x0 P% A# S7 [+ K请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
/ @: f: `0 {& C9 H' ?
# b% u! K" {, B, y4 h7 i5 _  @  X7 ~我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 `( h( a8 y# S4 O& r

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

1 R8 B6 t+ v5 V1 }! }
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" j) I. D, V  ?房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
  w8 C( E9 b' l  `% y" X

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 y5 Y2 A: C$ V2 P0 ]. J! I: m) @  s
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

% e8 d" T# Y5 Z, s! R- C) ]$ `2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
8 V" M, h% s  c2 I( z2 e2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
* k/ o: ?8 g8 x2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, ^- K9 F8 [$ \8 u1 s1 U; V
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 b! ?* w1 G+ @8 \6 `9 B8 H% E2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
1 O8 p, c* n' \0 A2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

' s2 S9 r6 t3 a/ i; x按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) V4 X  G2 n) O! P9 _
- [" H; p  g( _; A( lratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 j% C0 {5 ]# B* P/ J3 K
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
7 x9 m: J' R2 x& R. S3 d2 ]7 I
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
; w3 {6 F: Z( j9 E: P: J我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 `5 E" S$ P- Q! ]$ \
0 b1 q  @# z$ g5 N8 k我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; L) O/ [( [; @6 b7 P你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 [/ p: d! G) a2 @& i
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
: S/ G% i; x2 Y% K2 H$ ~( q  P

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, E" o* S- p+ M4 V' I% Q3 s大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

% f  ?1 f( A2 j4 n2 p) |
到底是谁病态？
% }4 q) \* Y/ h) `  {1 g& p
9 Y0 Q* q3 I- E我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
; I; h; M) w  D
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
$ |3 q; v; |8 a" N
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
" Z0 x: ~# n# d" x/ D
- m; \* }& I; w% c& h" b
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。