为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* B1 G+ T3 H% U6 J2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: Z3 a: b# G, {3 i, L
# E6 l9 H# W4 \9 P; |+ J. ?1 k结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# e5 W, b: R4 L* s! `7 c/ S
注意：纸上谈兵仅供参考。
; z5 a' {( h- J; _0 H

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
% Y* u% `% j. W1 q& ^
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

" ]0 c: A: p! [  D2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# V. \1 S' ?# `* w
" U  _* l* h6 a. `5 _0 R
7 K# O, U6 @+ i; B" _! j- {为什么现在不是买房的时候？
, x) A4 O7 O* r! `$ l谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 _5 }9 \0 [: {3 X; t3 {1 _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 q# k) E$ |; n8 f) N2 C' h谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' A6 w5 L' _" `8 O看涨派帖子的几个通病
3 K; u; s: k! R* A$ u谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
# e) K. W  y$ E  Z7 a2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
* J. s1 o. l) [不要把歧视说成是窝里斗!
' m/ s7 H1 o$ Z" K1 H移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
8 t1 U# U- C2 [  w) j* c# E谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 Z+ n  O# _& ]3 c5 y: x
0 |3 E0 f+ \- e. T
9 e- L/ t1 b, |" n, G1 w
3 h; b: ~9 n+ C3 a  d8 W为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 M' g5 P! E2 h看涨派帖子的几个通病
- d* e, i" E. B9 }/ d谈房论地----Hou ...

" o$ f3 u2 g9 d7 t6 K6 I7 a
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
4 p# j, S! E5 h% v% F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: |' O' F6 \0 {8 D. S看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 |9 D1 o* ?8 n8 i% O: {, g9 ?
1 E0 v) {& O  F忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
8 a# E8 }$ z8 v/ ~- T

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) p2 L8 g; q1 L8 H为什么？
# K/ r" ?. {& K5 x! p4 z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
+ i0 B, S7 h: P5 g
9 Q, D# G7 ^% B) w3 D8 C恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* s3 \3 P( M' F' ]! x' l& f7 a楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

5 W. D9 N$ z/ V/ h( z& A6 f不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 ~4 ]' d6 r! _4 n  d! r, T

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

) U8 A4 v  b- ~0 [“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
) y9 @. Q( Z3 }2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
, ]9 W5 G! ^  w% h9 Z我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
% ]; d  k2 `% i: E
/ n( J. B( o2 e1 v* a0 L现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" H% q! h8 A: v8 k3 \/ O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 I- U! ]' I2 C说实话我确实是马甲,现实见过你.
* T0 c, e1 _% _/ O: H+ k. ]我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

* ?# P  F! Q/ I8 I0 S
! B: O2 F* ^4 I. ^[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ B2 D* x: q# C" \3 b$ l  z说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! s8 ?; A/ |# ]+ z

1 q% }7 f! ~- [/ }
$ S6 w! Q  B) `$ M' C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% U  u' B7 x- @! n8 F5 |" ~
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


* Z, z( k- k( j# D& V4 F我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
7 g/ h$ B6 q: n“这位同学 (指yxi ...

! U6 L7 K: Y! J% G& X6 Y
2 B0 m& f' R. G8 p- f请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 b. c, t1 B. c$ |$ n% L3 K1 E
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

0 C8 M8 X8 H: N# P; j
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 a( f6 j" u, v( T也太简单了吧！！

3 u$ H0 V1 p: s. M* b4 F! f
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ s& ]7 ?7 |- t8 o

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 n; }& l: i0 h5 g' t* x大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, e7 O6 e' ]  A" ]' P; R2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
1 n2 [! `$ A9 O: G4 A2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
1 U2 r" [+ J! ]. j8 ]2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 N% s$ Y2 `+ z9 ~3 \2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  r  V4 n) {! f, J2 h* [
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
/ a) f4 |4 v- J" L2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
6 q% A; W# g' d" b2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

) C; v" L3 S) G+ k; r+ F# L按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ K  _- s2 x# f' o) l9 J
: Q5 F; a, e* u9 n: K大家多交流。谢谢。
- j* s  X6 }. E- w5 _2 S. N
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
6 U  r+ t3 h7 B! @8 p2 U" o我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 C" n+ [+ f1 q( D) G) q2 ?% j9 x
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

  H" I  Y) W0 L# k
7 R! H% Y' Y. X+ X2 T4 q" V9 G你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
& O5 W& O9 v# j; N
: D# `0 t% A: D3 w你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
5 l# A( i8 Q8 r" C. j' N

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ L( c( Q+ H$ D9 L5 n5 q9 m不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
$ h! c: B0 v! R$ |我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

% ~/ j, ~& R2 s到底是谁病态？
" L' x9 o2 v* i6 `, ?
- p0 C9 j/ l- z- D3 V' g我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
1 j9 [: o5 F+ S) u5 ]2 P/ S& J4 u% ~. x
/ l, M* U* O3 D& j) F8 R你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
/ Y+ _8 q& ]3 z- N0 ~
5 `1 _3 b4 ~9 H3 q# E( L另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; \& s) q! U: t" N
也太简单了吧！！

5 @4 Y; ^9 U3 c- \/ J7 F5 U% X
难道你反而观之。