给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

0 c: b8 C  _$ z6 X- m要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
5 M6 D& |8 x# g& t  u7 M2 k. \% ]2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
( i9 f; j6 c3 B  N& j# ~) F& s( k3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
' I  o% K& `* r4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
5 N$ G* Y& b- n7 \
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

- P, C, a- Y* L, ~, rMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
, b# e+ y6 M7 v' ]( pRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
& a4 T/ E+ K$ Q' A
那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
& }* b5 I3 D9 K% l5 U( d
& G2 `0 I2 \4 f1 w0 Q9 v, G( H那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
  K3 C$ p6 e, b
2 i1 D" {$ g6 _+ M9 }( I[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
# f# D9 c' k" x  x& w
3 U. m9 r# g5 j, B$ l* g至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

$ @" Q5 b8 o# m, v4 s% ~; j0 A你省利息，2000 X 5% = 100
' H3 S# e0 H$ a付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

8 [0 d/ r9 h8 t8 H8 F" b" v0 b/ i而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
2 [4 P8 F2 q& y; r& V1 @# l# h如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

9 M! A6 q5 |$ P还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
& u3 c- ?: r, o9 P
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

0 E! M! k, Z" c. L- Y) `如果是这种情况的话，应该是：
1 t. ]1 M9 n: S2 F. _- \+ nTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
+ S/ M3 N+ v+ m. t                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
' k: D$ Q3 l$ C1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
3 ?0 k+ L4 ]$ b5 v) A# I- T
4 w, T* ^0 K5 h* m3 Q- _- _2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
: S/ M0 e6 R: T

* p; s% n/ F: s: T/ Z你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

+ _4 v( B. ]; [1 W8 f+ e/ B如果是这种情况的话，应该是：
( Y$ T7 E8 i; D; G- eTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
) X: ^, V5 l0 x6 ?6 ?                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

' v$ G5 J: d+ X假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

6 c; V" t% w6 M' _( V2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

* {9 D1 Z' n8 [+ j, c买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

  E5 o. Q2 n2 C! j计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

( @- f# V* A) S1 E; P- |. w算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

! M# f$ ]- L1 m
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

' Z% F5 U) @) X& o
3 ^9 J9 b' S1 q  bTaxable capital gain当然是这样算了

3 b$ Y4 z; Q5 Y$ R" i2 i' y4 jTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
1 f. g& e9 X* ~% ^# N0 t
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
" f+ o* C1 N- k3 a/ ^
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
# D. Z$ G! g3 {8 _# u5 s, N4 p
搞清楚他们的关系
* B3 L5 W2 Z* x7 {
& O8 P5 u) B: P& d, ]# O6 \[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
. T# j( f1 V& a0 Y0 H' G; z6 s
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: R4 l; @3 Q& }% i  x
! m* t! i* W  l) H$ s$ p搞清楚他们的 ...

" D" t0 ], {. @% r% h( W. v# m* D肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

# R0 m* F% Q; S/ y/ [你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
; E% T6 |, ?8 [4 l6 ?3 v楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

3 V2 @# J0 y4 J' d. }- m! U' k0 l- B目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
: Q. M, i% a  \& k+ j* \4 y! r

/ t" `% X# Y% q! I2 o/ ~4 G你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

4 x; ~- y5 E% m6 y按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
7 S8 T  a/ r* ]( W9 ]0 h" M$ A
" {8 _, w; D4 D) e0 x在利息这方面，如花是对的。

4 J7 l4 w. k6 _最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
! E& C  B1 H  T" f
9 ^: P  {! X5 M# ]还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
! m: Z2 X( n4 U7 R  s6 A. P
  M; M; M: ~% h1 }  V1 J* \3 x  Q[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
2 c$ y6 P& Z/ B2 S& i& `7 V5 j7 D

. r9 X- V& ^$ X# l2 H; c% S
' G8 t: {( B$ K$ q
哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
* Z* l5 ]! w, o3 A5 {' `, Q1 l那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
) ^( z) y& h* b8 i% H0 v( F如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

. x. e# a* p3 B: e. @/ E
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
$ }# T  c6 `1 T4 e5 ?
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
9 L, i0 W, Z+ @" q. Y  n( j5 h+ V3 pLess: Deductions   0.00  
; K( ~; p3 _, Y) dTotal Taxable Income   0.00

8 [8 N% S$ S9 U2 r# r  t说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
: ]' s/ ^! a& S% L6 R! K% `
- s; E9 ^# X4 {5 Y7 G至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

0 H$ y% ?0 \* M6 l你省利息，2000 X 5% = 100
; E! Q; x4 u* E7 n- e付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
2 V. {9 @$ U5 V' g4 h. @应交税：为零
  x3 C4 ]: d2 B- b% W; v3 U4 r) p3 ]股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
* h7 ~; h$ N( h& v" x那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
- z- |: C  U( N# ], r3 [+ q如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
/ B- Q2 F. i" q' |/ j: B
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

- [9 ?4 V6 G. a/ Z! w. ^0 C如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
+ C( v+ c) @' i  h/ q3 @0 t付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
, R2 b$ F2 G0 ]6 W  _4 n
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
: h" f2 H/ c1 f% w8 M如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
; K+ ~# w# d6 U4 f9 E' ~
% P1 s! Y) _" a6 z还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
1 V# Z$ L4 s) N& v8 `+ h
( |4 B4 ]. g$ ~6 u) {- j对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
7 r/ p: i( v' o/ q7 [我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
. c& E7 I/ R8 F& @/ Y% ?不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

& q) X0 B. B. H+ p, w6 G3 E
) k+ @, N# I4 h9 e; D着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
* i* E8 V( q8 l+ ~6 E  ~' r7 x) L# {
$ M1 g$ q4 q! u4 a对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

3 q9 C5 c% B: ]0 m* q8 M2 M/ }至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

/ o$ d0 @8 m3 l5 ~[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1