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给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

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发表于 2008-1-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)2 a) Q, e, b8 V( P4 i
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考., N2 q. P! H8 R0 [, n, ?

0 c: b8 C  _$ z6 X- m要比较这三个投资问题,先要做几个假设:  O2 G2 Q- V6 z" L
1.        假设有2000元存款,这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
5 M6 D& |8 x# g& t  u7 M2 k. \% ]2.        假设Mortgage的年利率是6%(按月复利), 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%(按年复利)。
( i9 f; j6 c3 B  N& j# ~) F& s( k3.        假设小孩今年出生,18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
' I  o% K& `* r4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
5 N$ G* Y& b- n7 \& r+ N  J3 w& F/ Y. C% u' d
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后,你的:* ]# Y( c9 B) z% X

- P, C, a- Y* L, ~, rMortgage可以省利息:2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
, b# e+ y6 M7 v' ]( pRRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =95122 k  E" m; c' {
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
& a4 T/ E+ K$ Q' A8 X3 i' |- W4 S1 v
那么得出结论:% Y& c6 x9 H  O. R, H4 r
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.9 W9 ^1 f; R- h( m& J- s8 T
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出., O! B3 N1 X( @0 [
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来,拿出来就要交税,可能还要等18年。现在假设18年后退休,那么可以拿出部分免税,部分交低税率。
& }* b5 I3 D9 K% l5 U( d
& G2 `0 I2 \4 f1 w0 Q9 v, G( H那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
  K3 C$ p6 e, b
2 i1 D" {$ g6 _+ M9 }( I[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 14:44 | 显示全部楼层
问题的关键是,你的投资收益率是否高于贷款利率,如果是的,就投资,如果否就还贷。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-30 15:34 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。
# f# D9 c' k" x  x& w
3 U. m9 r# g5 j, B$ l* g至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:* w# _( _- K2 F1 u& a& n9 D$ z

$ @" Q5 b8 o# m, v4 s% ~; j0 A你省利息,2000 X 5% = 100
' H3 S# e0 H$ a付利息, 2000 X 5.75% = 115( j! N) N& I4 @
股票税前收益, 2000 X 10% = 2004 W" n& K* @: L+ ^: C
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 1838 l3 d: ~: K6 Y4 u2 E" w
实际收益183+100 - 115 =168! b# ?  T. \) q' v; ?& r

8 [0 d/ r9 h8 t8 H8 F" b" v0 b/ i而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,5 }' X7 E7 i/ G  I9 h, e/ B
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
2 [4 P8 F2 q& y; r& V1 @# l# h如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后6 p) ^$ l) o; B. M9 d- t' C9 R& \

9 M! A6 q5 |$ P还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。) R" P+ {$ y* e5 t1 i; s4 N
5 S5 v2 x8 A, S4 a% I
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
& u3 c- ?: r, o9 P0 r5 D% W9 q3 @5 d7 b7 u9 k  u
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183
% g% x0 N2 e* M. ]
) u. }. e3 `! j5 i% L$ T
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?: E3 K4 E" c- ~" {- ~1 l  x& T

0 E! M! k, Z" c. L- Y) `如果是这种情况的话,应该是:
1 t. ]1 M9 n: S2 F. _- \+ nTaxable capital gain  200X50%=1001 n; h( [# u: q) |
Interest expense                          - 115
+ S/ M3 N+ v+ m. t                                                          -------* R$ ]3 E& A1 \1 i& _" R
Taxable income                             0  can not be negative4 ]/ P# k) ]. k$ O& H
. x3 b- x$ V8 C7 b: C( L/ s
税后收入:200+100-115=1859 q! H+ j% x* l  B" A0 }
4 b- [! e' \% j: G$ i9 h/ o" e
另外,提醒两点
' k: D$ Q3 l$ C1,RRSP额度是可以累计的,就是说,我在供楼期间不买的话,供完后一次买也成,如果是这样的话,这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此,先买的话,差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间,按5%的收益
3 ?0 k+ L4 ]$ b5 v) A# I- T
4 w, T* ^0 K5 h* m3 Q- _- _2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税+ m: c7 _5 E( j
% |/ o- I6 s+ Z% O
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:42 | 显示全部楼层
楼上都是高手 ~
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 楼主| 发表于 2008-1-30 17:25 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
: S/ M0 e6 R: T4 _! D2 E5 G8 f/ c

* p; s% n/ F: s: T/ Z你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?5 b& z) U8 O; T& E" A$ [- S

+ _4 v( B. ]; [1 W8 f+ e/ B如果是这种情况的话,应该是:
( Y$ T7 E8 i; D; G- eTaxable capital gain  200X50%=100( E2 x  k& J) P* ~" ?$ Q
Interest expense                          - 115
) X: ^, V5 l0 x6 ?6 ?                          ...
4 o( V; f- S+ Y: [' D. b
算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
大型搬家
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 17:27 | 显示全部楼层
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2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
. S/ m, x6 d7 x3 w

' v$ G5 J: d+ X假设股价上升为A,不买RRSP的cash flow为:5 x1 {+ Q' C3 x5 u$ ]

6 c; V" t% w6 M' _( V2000A-(2000AX50%-115)X40%+100-115" D$ x) ]- a6 F# Z1 ~  b

* {9 D1 Z' n8 [+ j, c买RRSP的cash flow- V  f; v9 n& z) N# N, `
2000A/(1-40%)X60%-1007 N8 f9 y- |- b" h3 x( _* |+ p

  E5 o. Q2 n2 C! j计算出A=32.75%,即,如果股价上升超过32.75%,不买RRSP会更划算,不考虑dividend收益。, m8 N( V% a$ H7 T4 g
* D( {( ~3 J3 t* E
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表 , y+ ^+ S4 `% B/ J

( @- f# V* A) S1 E; P- |. w算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?

! M# f$ ]- L1 m: B5 L2 o! Q1 f9 j
Taxable capital gain当然是这样算了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-30 17:33 | 显示全部楼层
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楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。
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 楼主| 发表于 2008-1-30 18:41 | 显示全部楼层
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原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表 : W  {5 }4 {5 w- {5 v4 Z1 p

' Z% F5 U) @) X& o
3 ^9 J9 b' S1 q  bTaxable capital gain当然是这样算了

3 b$ Y4 z; Q5 Y$ R" i2 i' y4 jTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 19:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
1 f. g& e9 X* ~% ^# N0 t% D  z3 _3 E3 O3 I. T
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
9 m* {+ W) m8 p2 S# t
9 s% C2 j: B7 _- l
你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
" f+ o* C1 N- k3 a/ ^1 ^  q7 m" [. Q4 S
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
# D. Z$ G! g3 {8 _# u5 s, N4 p- n" \5 A) B2 Z
搞清楚他们的关系
* B3 L5 W2 Z* x7 {
& O8 P5 u) B: P& d, ]# O6 \[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-30 19:29 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表 6 b5 u8 |0 _" N, l2 a( H4 c
$ s% x) p9 c- H9 Y+ l, f
% q( [% G+ F6 f
你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
. T# j( f1 V& a0 Y0 H' G; z6 s; `4 |, _+ I) P% n
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: R4 l; @3 Q& }% i  x
! m* t! i* W  l) H$ s$ p搞清楚他们的 ...

" D" t0 ], {. @% r% h( W. v# m* D肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 20:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表 . [- \2 |. R* Q9 e8 l9 i" a# _7 h
3 m8 \( e6 p6 w% Q1 d+ P- s$ S" U0 L+ F# t
肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
2 [" ]6 M% p: j" ]

# R0 m* F% Q; S/ y/ [你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头9 h2 r! o/ o: Z8 g/ [) ?( [# e( A
. O: W3 a2 |( s
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
; E% T6 |, ?8 [4 l6 ?3 v楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

3 V2 @# J0 y4 J' d. }- m! U' k0 l- B目前来看, 出来您和俺, 其他楼的好像都是高手呢 ~
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 22:42 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
: Q. M, i% a  \& k+ j* \4 y! r5 n! d( r* O& e& v, \- x' M6 L

/ t" `% X# Y% q! I2 o/ ~4 G你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头

4 x; ~- y5 E% m6 y按你的算法,你在股票上赚了200, 付了115的利息,结果还能报captital lost, 你不要太肯定了,要不让权威人士精打给评评?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:23 | 显示全部楼层
大家就别开火了。
7 S8 T  a/ r* ]( W9 ]0 h" M$ A
" {8 _, w; D4 D) e0 x在利息这方面,如花是对的。( p6 S, N0 u% ^) O. n+ b

4 J7 l4 w. k6 _最重要的是,interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话,你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候, 罚款+利息。   请留意!
! E& C  B1 H  T" f
9 ^: P  {! X5 M# ]还有,你说的Mortgage interest, 省回的利息, 你没有计算当中的 opportunity cost。s
! m: Z2 X( n4 U7 R  s6 A. P
  M; M; M: ~% h1 }  V1 J* \3 x  Q[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:30 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 08:44 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
2 c$ y6 P& Z/ B2 S& i& `7 V5 j7 D1 y& ?. C: [# Y. E7 N- K

. r9 X- V& ^$ X# l2 H; c% S
' G8 t: {( B$ K$ q; u" |. {3 c# F% a
哪我考过了In-depth Tax course(加拿大最深的一门tax course)就是门外汉?
* Z* l5 ]! w, o3 A5 {' `, Q1 l那不是capital lost,是non-capital lost
2 L7 i; j8 X- e* l8 O" @
我不是选金融的,只是按照常识来判断,我尊重权威。7 u# g# H- T5 }2 H
) y8 N# h. D/ I: b( A& K
但是我还是不理解, 你投资赚了200,贷款费用115,结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税?如果真怎样,你说的借钱投资还真是好方法。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-31 10:13 | 显示全部楼层
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。9 P6 }* G1 G, G! D  q, ?
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
) ^( z) y& h* b8 i% H0 v( F如果你有理由解释,你购入股票是为了赚取dividend收入(即使没有收到dividend),但因为股价上升了,所以卖出赚取gain,我认为这也是可以接受,当然最终判断在CRA。# q1 a4 E. T: ]: u2 D
还有,如果贷款是为了投资某股票,而后来卖出了股票,但仍未还请贷款,这个利息是否可以抵税,这个是争论之一,有案例认为,保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注中~~~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:40 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表 ) p7 K# w0 d4 g0 x. f5 j
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。1 i5 i( c1 R( n* D" S
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为# D8 y+ N  S* M! Z, f" L4 @
如果 ...

. x. e# a* p3 B: e. @/ E1 q, K; |$ [0 O
用quicktax 2007证实了一下,填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下:
$ }# T  c6 `1 T4 e5 ?3 T9 A/ Y/ ?. L0 L
Taxable Income for Monster  ) ]7 N; g" l" H
Total income   100.00  2 E& }* ?4 u' p2 G" d6 g  V. \$ O" r
Less: Deductions   115.00   ; L4 Q* h; n; f# ~* {, d
Net Income   0.00   
9 L, i0 W, Z+ @" q. Y  n( j5 h+ V3 pLess: Deductions   0.00  
; K( ~; p3 _, Y) dTotal Taxable Income   0.00 " c. ^+ v- U$ j4 h% T2 {3 E

8 [8 N% S$ S9 U2 r# r  t说明如花是对的,不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income,没有提到stock的capital gain.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:56 | 显示全部楼层

三楼板凳的帖子计算有误,应该改成:

同言同羽 置业良晨
回复 沙发 的帖子6 k. m$ f2 s4 ^* e) @+ P8 b
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。
: ]' s/ ^! a& S% L6 R! K% `
- s; E9 ^# X4 {5 Y7 G至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:9 K" x- o  i+ z

0 H$ y% ?0 \* M6 l你省利息,2000 X 5% = 100
; E! Q; x4 u* E7 n- e付利息, 2000 X 5.75% = 115) s$ p# {; U7 h% z7 z* p, g5 n' e& U
股票税前收益, 2000 X 10% = 200
2 V. {9 @$ U5 V' g4 h. @应交税:为零
  x3 C4 ]: d2 B- b% W; v3 U4 r) p3 ]股票税后收益 2004 ?. S! i8 E  I" G* o6 O" q
实际收益200+100 - 115 =185, E/ e# B  h- ], t% v% B- y2 a0 e
9 ]: m& Q" k6 \2 \. q
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
* h7 ~; h$ N( h& v" x那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
- z- |: C  U( N# ], r3 [+ q如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
/ B- Q2 F. i" q' |/ j: B( v2 m1 i5 p, C7 f4 o
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。4 m: V' W* s# B% J# j

- [9 ?4 V6 G. a/ Z! w. ^0 C如果股票投资收益大于10%,比如20%,那么:4 ?( D" b- [$ H
; C7 f# d, t5 ]% b, g# o+ T
你省利息,2000 X 5% = 100
+ C( v+ c) @' i  h/ q3 @0 t付利息, 2000 X 5.75% = 115  S8 f# Q8 M2 i8 S/ T0 w8 h" X9 h
股票税前收益, 2000 X 20% = 400: T! f( d! [+ g9 X
应交税:(200-115)X 40% = 34" w+ d) m0 [+ }% S
股票税后收益 3663 T6 D* O/ O3 U5 g
实际收益366+100 - 115 =351
, R2 b$ F2 G0 ]6 W  _4 n" i9 N) e/ {  N* e; T
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,0 e6 H4 s! a9 p/ c# `$ ^- @
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
: h" f2 H/ c1 f% w8 M如果把这税前的钱拿出来, 666 X (1-40%) = 399 税后
; K+ ~# w# d6 U4 f9 E' ~
% P1 s! Y) _" a6 z还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
1 V# Z$ L4 s) N& v8 `+ h
( |4 B4 ]. g$ ~6 u) {- j对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。, _: ^/ W5 Z# I0 f" G% O. Q
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
7 r/ p: i( v' o/ q7 [我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。
. c& E7 I/ R8 F& @/ Y% ?不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。

& q) X0 B. B. H+ p, w6 G3 E
) k+ @, N# I4 h9 e; D着个比较通俗易懂
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!
大型搬家
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-31 14:47 | 显示全部楼层
关键是这句5 `* t/ g6 h: ?) |
“保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税”
* i* E8 V( q8 l+ ~6 E  ~' r7 x) L# {
$ M1 g$ q4 q! u4 a对于这个税务法律,可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen * \. ^. w' y, N7 h! T9 P

3 q9 C5 c% B: ]0 m* q8 M2 M/ }至于一般人, 假设有人买了投资房子来出租, 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子, 有人将房子租给亲人收取非常低的租金, 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦!7 T9 Q- [% ^) y

/ o$ d0 @8 m3 l5 ~[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-1 09:53 | 显示全部楼层
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