 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释。
: V- \8 }5 h* i
o, I6 X+ W7 z我在第四部分指出：) J0 [- j" Y! H3 [/ T9 n1 U
在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。# k8 ]! n" P% \
- `9 g/ _) B$ ^; ?这句话，引来了很多不同的意见和否定， 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子，申请贷款时，银行要评估房价。上保险时，保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准，后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常，人们比较重视前者，因为它直接影响到买家要花多少钱，卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多，其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为，买家卖家的心理，是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配，是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落，股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法，暂时不考虑交易价格，而着眼于建房的成本，即其内在价值，那么，很多事情就会变得有规律可循，而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。
, g) T6 O* c5 u2 y2 Y7 {, X) A
6 F! }2 M g5 A1。 无论股价或房价，或商品的价格如何变化， 只要是负反愦系统，都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨，或会跌多少，但是我们确可以有把握认为，房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说，我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是，如果我们发现它的窝（里面还有小鸟），我们就可以比较有把握的预测，这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。
) b0 b: N9 x- a7 C3 B* K* [" L1 u
2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。
4 {/ ?4 W3 K1 z+ F+ A9 {5 [
8 R, \+ U3 A9 s6 o3。 股票的内在价格很难估计，这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的，即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。
8 w5 m* r" Y. q" y% M* F, Y5 j1 R0 n4 @$ A0 h/ }: o( A0 Z/ i$ H
4。 房子虽然可以炒，但却主要用来居住，长期脱离造价的现象不会持久。
0 m& I0 H* l# Y5 t8 g, s0 L' x- G) f) C, `2 K* `! {
不知有没有解释清楚。: | ^! P/ Q: z0 Y! \6 i" }8 @
. F9 Q7 O8 s+ p' H. P书归正传，下面讨论我对于房价的看法， 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说，其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求，房价会不断上升。 此时，建筑商有利可图，会大量建房，以至于供过于求，价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始，其实质也 就是市场经济的调节作用， 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价，决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。
& N7 f: E- B' ^( ]7 h6 P8 U
+ y- `1 x! m; N6 }3 P一个系统，如果不能够及时的调节偏差，就可能失控，这个过程称为正反馈作用。对股市，或房市来说，就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退， GDP 为负值。目前，尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此，我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。
! _% m+ D- v# y- E% {8 N0 O" a" {$ [& D X
平衡点是房子的造价，而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程，因此，我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述：
* n" d6 K* B, V i% q8 C& o
0 S0 @; J- L* y6 f' c; g5 z6 u8 D& E, b# G4 @
P = C + A f (x + T); R9 W1 U2 E5 _1 `9 J. @. [ q! `
k8 K8 v) r W% YP 是房子的交易价；/ z7 A7 t7 F; x+ ?0 V# R7 r# I) S
C 是房子的造价；
- U. t# d( J7 nA 是房价偏离平衡点的震动幅度；7 n( b3 ^! X% F8 J; u& H% L. I
f (x + T) 是周期为T 的周期函数，其平衡点为零。" ], g% E J9 F V
f! B, a3 ?+ k9 d这样，一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。, d0 _& I% j" T
9 q8 T" R7 O- O' Y) {
1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过，在房价上涨的过程中，C 也随着上涨，但当房价跌落时，C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此，其值是可以确定，并且也是可以随时检验和修正的。
- |" Z4 U! N8 f6 U7 D2 `6 P/ D. r/ \2 F) a; H% @4 Y0 z
2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多，但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。（同意黑金的说法）要猜底部在何处，多是瞎蒙。但当底部的确形成时，我们却可以及时把握它。譬如，当连续2-3个月，房价回升，在没有外界的意外干扰下，房价多会转向。
& U8 ~) c3 ? |" H' j
) n/ R4 B' i. @9 q7 D$ H) K5 I3。 周期T 决定于供求关系的转化，也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济，人口增长率密切相关。当前，房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 （Spec home 和炒家手中的）， 地皮和建房能力则很可观，要达到供不应求会要较长的时间。但是，要消化掉卖家a, b. c. d. （见前文）的倾销价和优惠价的房子可能要快很多，因为其只占少量的比例。当然，这种消化是以新房滞销为代价。
1 v7 P: p8 t7 x8 T4 ]0 W1 b9 O" X0 F& Q/ q1 K6 V
4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点，是基于以上分析，当卖家a, b. c. d 脱手，价格就回升到e和f. 但此后，要消化掉e 和f 则会较长，因此，价格会长期稳定。
( d- o* O5 t& S& E' N3 Q1 f' k
+ d8 O9 M# E* w) m# w0 _7 B有时间我想补充讨论开发商和土地价格，以及当前影响房价的各种因素。6 r) q& u1 u+ D7 d" U1 j: @
3 K2 i1 ?) y5 {4 u8 J% p8 x
本人职业及所学与房地产，金融均无关，所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉，希望大家多多批评和补充。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-1-24 00:05
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-1-24 14:46
发表于 2008-1-24 16:29
楼主
