爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
$ e& X, l( D# G$ V7 }1 L譬如:
7 M8 t' ], q+ z! l- f( N
# l' o% R1 z3 B) x# T( B" ?1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
3 j' z1 y$ d' a, ~, S2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
; U: d) y- z2 V4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

" L) s9 P: i0 z6 n2 x3 @8 \在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
. ?% n$ }, K& s1 v      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

' o: `; P, K/ \8 c      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
) E9 x4 z7 }8 M: d
4 U$ p7 l% G+ \( P& |( T; G      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：

Year                      housing start
: g( \! c9 Z, P4 P9 G1 P; [" |
' U: h$ C: _- k0 \: i( v7 C7 g) p2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
2 v8 }% x( t9 b9 j, E0 g1 x2005                        13294
9 o' P  G+ V. H) V# d; A2006                        14970
( i# s. k) I8 n* S4 [% q. X8 {2007                        15000 （估计）
: T: R1 Z& f* e' c- l5 }9 o
) f4 a) k7 |$ ^8 g, P# {6 W以下连接为迄今人口增长：
' X# I1 Z/ i$ m* z
, c- k4 G- n( A  mEdmonton Population- Percentage Growth
1 V+ ~: }7 s) x2 v" ~  v
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
/ c$ E, `$ b8 F2 P8 y2 b) U/ x
- N( g' q, x) _# w+ i5 K, P; b       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
  ~; @3 {% }) R
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

4 i) `- f8 G/ f( h% X" `$ J8 w期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

& ^1 p1 |, A9 ?# I, Z9 ~反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
- @% x; z: H" o* X- t" n
2 ]; @! f. z% b

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
+ m. q5 e  g4 N9 [
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
  K( u5 A( Q* f0 X- @, J; C7 U
4 a3 N5 p) r4 c! b& S$ H; O如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

1 w9 p1 n8 [- d1 V; K& S[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
! r0 h9 F3 E2 T2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

$ v% Z/ [; ^0 Y1 c5 i# E$ E
! Y- r( R) c8 p4 U, `1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
# J" b3 N) n  N8 Q3 C" ?8 b2。 连接如下：
% z! x5 N- f3 n% J8 K, c* V4 |http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
/ W& k' o2 B( g" e. ^- i2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
, h- E7 s( X, m2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
4 l' Y  O! J5 t4 V3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
$ @$ _: w9 d9 E1 h4 Y# y+ b' Q) A4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
% g; I& @# ~' N: \& G
后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

; a5 p7 Q5 A0 E  R4 a- ^
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
  C: ?3 a5 I9 z& H/ F" t: [* L8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

. }6 q/ M$ r, z  s8 H- R7 v& u老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
9 [2 T$ o" F! }; J9 _! P) h
/ G2 m7 u2 L' g1 g1 u2 H8 r! E可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
+ Z% M( H, k- S/ u2 c
+ E, D1 u/ ^* y# k% q, v仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
9 e% M  v! v. [4 q* I

房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
* j* @8 u2 E& U3 N

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
1 S' A, R" I0 t* g# U, t( d
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

) F0 @" f0 I' {# E; K$ b1 E有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
( \- N3 H6 q5 @# ?. d  I

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
' m" o; w+ |$ [! n% P。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2 L6 o" f' h1 E/ P1 i2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

. I! d0 a0 j2 U; M# q已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.