如今市场之我见

紫光

既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325                233,175         294,148         303,820
5 T4 V% K) T) G; A4 T1 D( AFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
) F! P2 b" c; e  [8 IMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
' Z3 h9 g5 Q/ Q# G4 \June               417,265                 265,172        342,836         348,056
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
! V$ c0 |' N5 Z' wAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
! H, b6 s6 g/ I6 l* W7 JSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
, l$ X' g$ m6 C7 [6 M2 a) BOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
如果分析这些数据可以发现：
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
& _  p3 {( p7 P6 E: W这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
. c- W" o% z" Rcondo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
( Q& M* X5 s+ U# i/ h; @( Fsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：
0 R% S( |0 _+ ~3 p/ P! A" y1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
5 J1 ~  d% E% Q; q$ K) c% d% I换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
- K9 A4 D! a* q  D投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。
5 h# X4 d5 Q, d: W9 l9 N* @一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：
+ U! b+ }3 t" z; Y* z" p* _ALBERTA的经济短期内会垮吗？
: P' H. P. {( i/ |( h3 B, z我会随时都有失去工作的可能吗？
我的工资会越来越低吗？
% O1 e' |4 w* J+ r& t% \会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
最后一点：
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？
. |4 c5 v+ ^! H: p/ G5 R) [
; }, L/ C7 b% S) G+ l' ^[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]

Ken

现在的市场是烂房子卖不掉，好房子不好找。
& h+ z7 E9 u8 f' @+ |; v房子烂，再便宜也没人要；好房子出来一个，卖掉一个。
; T" Y, P5 P- g0 p% M' V+ ?3 r这个和汽车有点相似。

Ken

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
( o8 ]0 {/ O2 P4 m. u8 X既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
# w! `: C2 m1 L# o8 U             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325  ...

; O1 l+ w. J( |4 b, Z% s- e0 [支持
5 N, \0 `* \$ R- l# O) u' C  n还有从纯市场角度考虑——涨的快了，就跌一点，跌的多了，就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了，而是正常的波动
4 S  l" k8 V* @* n
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]

紫光

3 f9 e  B0 `" }" @+ |/ O6 t比如这个：
# {# n+ b& C3 s$ f" Qhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
最火的时候就这个价，已经卖了1年了，换了5、6个REALTOR，但因为房子外面是绿色的（洋人最反感的颜色），连看的人都少。

gvjz

呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。

April

  这 洞察力
) N' _' r" D9 o. N6 t$ G0 N2 G  t
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

4 B0 _" b) b1 I# x" u5 C; y9 f  

紫光

原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
另外，现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了，该卖的早就卖了。

YOKO

Good Job!
3 n0 U) }* \, y3 D  z# ?- Y

zh0716

在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾……

人生几何

原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表


石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
$ h# C" v: v; ]# N但总体而言石油工 ...

2 l% b1 N9 |, V" k9 |/ J0 c不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

Ken

原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表

8 p& A+ F, Y0 O
0 y* `5 [: M: E. l不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

除了石油就没有别的了？别总拿石油说事，俺是石油行业的，俺承认现在不如以前，但是石油几十年内还是主要能源，什么时候石油用光了，什么时候再说工作机会少也不迟吧

[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]

观河

自由的像风

雁过留名　　　　

elephant

各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

gvjz

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗，不是其它人，既然承认现在不比以前，哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪？

YOKO

原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

. V+ M9 \  D; K  |5 ~8 ^; E
Thank you very much!

' a; C. o. J% L8 ][ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]

不惑之年不明白

姜昆他们来的那天，大家在一起吃饭，代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的，结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关，但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房，或者认为埃德蒙顿只需要石油工人？我真是大惑不解！！！

不惑之年不明白

石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

紫光

原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
/ L2 }& r, {3 S- V石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
& C% p) k- T7 J/ P
+ W" i4 T/ _- _# ]0 w' [" u# p# V[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]

紫光

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表

, o% r- P. |* E, @如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

. D7 a+ R* o' q) U3 ?; q: d这个计算是基于平均每年上涨4%，略高于每年平均的通货膨胀率。

Z

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表

- M) ^& q* _; ?, s& z如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

) G. J8 l4 W' \  x$ Y+ q
如果爆发三战，必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方，房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。

; l, j. Q! g& r: Q- b; t不过，三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
6 l% S" {: B; }
至于油价持续上涨，也是没有保证的。1980年油价39美元，1998年13美元。今后的事情是说不好的，不如不说。

pchell

原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

! r2 P4 [" h  D3 f无知者无畏

理论联系实际知道不？

tianmaohua

对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾…

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325  ...

AMERICAN

Good job !ZI GUANG!

贾星星

读帖留名。