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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.- [& d* r, U3 a9 {
+ |: B  s( B3 k& A+ f; g$ C# _, m
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
( F$ d* F0 S1 |6 d! O/ x& P/ n
) o3 O8 R3 r! Y* C卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
* L( D8 B: V7 ], J4 B! Q! z. F% f
F 是通膨率, N 是年数.
- \& A8 _  ^8 a# s7 O" A: O7 s, m$ I
5 w3 B: W0 D$ u) A% A; y% ~/ d. b例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
' X- E# b- A9 a- {今天的房价大约是: 25万
. z8 ~, Y$ J1 `; F6 {3 I* R7 @* ?2 x" J% `1 e+ p
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  ( l7 m" T) F! D5 G) z: n+ J0 h6 k1 I

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
- b/ Z" X7 m* g) L" q( `1 Z* m卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.' y7 ^8 V8 r" |
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F 是通膨率, N 是年数.
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今天的房价大约是: 25万

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1 V  D  i$ s( Y5 b5 l1 `2 @3 _. ]3 H好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
0 k' {9 M+ E6 d; ?
6 B- {0 L3 I$ \& }  _6 V3 D: Q按照你的算法,今天张三的房子值:
$ c( q' f( V2 _' d) T4 u7 E$ q10万x1.03^10+0=13万4
$ d  a6 T0 o0 Q' o, X李四的房子值:- t+ a( [( A. ^) z; ?" Q
10万x1.03^10+49755=18万4
( L+ y' S/ E$ E. g5 {
6 p# I3 {( G" @4 j5 m按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?& I; y9 x- ]; {- @5 }( Q  z# }
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
( C# D; T. i7 c$ S按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 }) N0 I+ P& L" R! O( ?. \+ X以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

  g$ a/ c/ H' ^5 T8 k, A# Q- i: E7 D
我笨,您算给我瞧瞧。
% S5 R$ s. p9 ~2 Z- R1 ?- s$ \+ ^0 _. U- u* U9 w! l7 n3 {
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
/ F; U, h$ Z, M3 ~3 R) l$ T, |( r4 T: H: l# n2 a! O
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 9 D% {% n/ V9 l( @

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& w2 X5 a# v8 F7 V% B6 X: Z8 c% a我笨,您算给我瞧瞧。
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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/ R! x0 O7 l0 a+ v. z5 g我笨,您算给我瞧瞧。; K1 X$ j* R8 z, b
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

+ R6 d9 Y, G# K$ A" L6 Q* y5 t0 Q* u) C7 [8 S- {- ?
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
5 b/ o" b9 c/ F+ m; Y) h% S, i6 E4 X
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
: ]- W  L) J- L
; j/ ^  a/ i2 c. n7 }2 [F 是通膨率, N 是年数., [4 k  Y6 C' w, \$ D1 w4 v0 \2 r

3 @" W' c. x6 S
% a) n2 \+ a6 K# V4 j$ g这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。# ]0 j( ?# Z" W# j
2 W7 ^$ s% q. Q+ H
我的看法是:
& F$ m- y4 Y7 Q" t4 N) Y现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
2 v0 \; K( ?1 Z( r, e& z+ E
1 B  {( k' k/ T市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。+ `" @' W9 m& P4 ^% s6 l8 K
至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 3 r) n6 p+ ~& w& z! k

: e- f( [+ n3 H你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
. ?% r+ y: `9 \7 `+ l7 W" [( g.
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