Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
( F$ d* F0 S1 |6 d! O/ x& P/ n
) o3 O8 R3 r! Y* C卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
* L( D8 B: V7 ]
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
- \& A8 _  ^8 a# s7 O" A: O7 s, m$ I
5 w3 B: W0 D$ u) A% A; y% ~/ d. b例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
' X- E# b- A9 a- {今天的房价大约是：　２５万
. z8 ~, Y$ J1 `; F6 {3 I* R

　　

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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
- b/ Z" X7 m* g) L" q( `1 Z* m卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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# G- [. e7 I3 P* z: @例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

; I* V7 Q! Y! _) s) G& I
1 V  D  i$ s( Y5 b5 l1 `2 @3 _. ]3 H好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
0 k' {9 M+ E6 d; ?
6 B- {0 L3 I$ \& }  _6 V3 D: Q按照你的算法，今天张三的房子值：
$ c( q' f( V2 _' d) T4 u7 E$ q10万x1.03^10+0=13万4
$ d  a6 T0 o0 Q' o, X李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
( L+ y' S/ E$ E. g5 {
6 p# I3 {( G" @4 j5 m按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
( C# D; T. i7 c$ S按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 }) N0 I+ P& L" R! O( ?. \+ X以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

  g$ a/ c/ H' ^
我笨，您算给我瞧瞧。
% S5 R$ s. p9 ~2 Z- R1 ?- s
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
/ F; U, h$ Z, M3 ~3 R
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

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4 w: O8 J  U! m; U+ g( Z按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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/ R! x0 O7 l0 a+ v. z5 g我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

+ R6 d9 Y, G# K$ A" L6 Q* y5 t
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
5 b/ o" b9 c/ F+ m
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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; j/ ^  a/ i2 c. n7 }2 [Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

3 @" W' c. x6 S
% a) n2 \+ a6 K# V4 j$ g这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

我的看法是：
& F$ m- y4 Y7 Q" t4 N) Y现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
2 v0 \; K( ?1 Z( r, e& z+ E
1 B  {( k' k/ T市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

: e- f( [+ n3 H你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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