几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
) F8 j2 D6 V7 J5 @3 F6 ^listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
# o2 A2 c2 h/ N2 w7 g! I: ^当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
  I% L* Y+ G" z8 f  @& g 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
8 U2 H+ I/ S* L% l, c* W8 `故事三
9 }, ?+ `8 z/ F1 C: F可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

  G, A( J8 g/ H6 [# E3 i7 P我们有TOP 的平均工资
3 m) G9 P0 _' U我们有最低的税率
* l" q0 s: l8 F我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
3 Z! h& ]# c; _- b5 Z! Y& T, {（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？
5 G" C- {4 d1 D+ q
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

* C1 A+ `! r7 m0 i) Y9 s) p微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
, [5 N. M7 K  i( U& D: H( D( @
1 D  }1 Z" w! y0 }) p! p* w% `那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

4 @' B& Q9 W+ g: m# i  o. O微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
8 _3 e7 H, P' p. x7 w% K8 u
+ [5 y$ L1 u) t( m5 j2 v$ F同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
% [! I& O/ ~4 c% j' }
' ]( S0 ?! n$ X# N* a如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
) Z* v8 d6 |, H: J5 M8 T  {我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

' j4 Y4 G# A7 q7 k) e& V8 }
8 W: q! Z  S# m9 U Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
9 |$ ]# I5 ^$ q' W2 q+ x; ~% @2 I
! u0 i& f' @% U2 X* Y有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
; ~# v0 f2 I7 c3 c, M那时的房价，你们认为呢？正常吗？
  R3 u5 P! A5 j4 g$ U9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
: Z8 f! G2 T. l现在翻了3倍又怎么样？
0 F* A" F8 g! w5 D% A2 f% Y5 f27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
; f, y  j  R( J+ T4 ~当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
" c  G2 ~! B7 R* J' g+ Z这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

  [1 K# _# D5 {# g3 W" L( @$ n补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
' A3 ], ?& I7 S. s
$ ?$ N! e6 ?0 U& S% q: r( N问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

" S" h) `9 c- h0 \4 d3 g( Z回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
) K# ]4 \. {/ c. W( P9 }
% [1 H( v- h) w& k/ N
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
* D+ R) f9 q: I' g+ y, Q7 Y
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
& S- ?$ q# v% q' G, `5 x/ b感觉楼主好像漏了什么。
% }- q8 K& b" Y: F5 A7 U( _偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
5 x) b8 u8 V1 l. N2 B+ Z
120万加人年薪逾8.9万一半居安省

+ ^! k4 A! }" @7 F& N加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
& {9 ?$ X2 D! _4 `4 O/ g5 D, `
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
. Y4 P; E3 H& t2 K  U# p. P
: L( H: y: p: g+ h& K4 ~2 W  ]7 u[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
* e! `) L/ Q' J6 y1 v7 Y" T问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
+ ^+ Z  M% c3 d西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
3 K! F( _% f/ I$ N+ _$ r多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
6 y/ U1 b; h4 a" \' F西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
4 x% z/ n3 _. V1 q* M( e& {
+ |+ y' w1 h( k& T# I列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
+ e, Y* k% k$ `
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
* D$ S' u: e' ]7 R9 L同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。
* |. y, q( V# @: l2 }- J
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
3 F8 y" q2 r) t  B4 \' Z4 q7 {这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
7 X  A& @$ M% j( A$ d  A7 ^7 R: y新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
, z9 G- `1 f1 U6 [& C降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
; n5 Q: t, W/ }5 Vjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
+ O3 E$ Q1 B7 I  r/ M$ G1 b这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

4 d' ~' T/ \. `/ D1 O3 l& U
- g; ^) ^" c, Z% {that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
! v, T7 ]% l* w7 ~( _5 J+ g8 Q* ^& L
0 E; }" V  w6 {8 x# }) i& U哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
/ B2 N$ P3 E- _# Q
http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

$ I% M7 m  F+ v( \+ Z" Chttp://www.sterlingedmonton.com/

( T: u" I* r9 A  K' p% csame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
: A4 m! }- P/ j6 s, ^7 r5 R既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

- f7 W6 Y- v/ e; H其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
! P% X! ?0 k" }' C# c* `3 Q少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
# v/ G( w0 ]  L- d" L
4 n. y) r+ P( Q1 S; }% p$ S顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
, h1 v1 [  U6 z% o$ w3 S2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
2 `3 N6 z& p+ w, a7 ^: |: `3 r你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
" R; ^/ r3 t9 i% U我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

2 N$ Z) a' v$ W9 h5 |7 H3 Z
爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
- R0 j  D, B* f6 G' G
- s" z* }  @* a% r所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
) h5 N- U! x% s" c: z9 F3 c9 `新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

9 q- L+ V( |# o1 ^6 }( f错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
3 v( ]5 o8 ~: {# J# i$ Y8 o+ q, l1 g
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
; D6 K0 _- t: kEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

% I" H3 x7 z% i% {4 h
0 G: Z( U0 {+ p( Q, [这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.