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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
* W6 ?1 K5 L8 S. r' u$ M, {4 [4 ?大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:
5 z5 w/ k3 k& X, G6 R% L我以为:+ T8 ~  P9 P4 d7 V* Z. b
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
& v5 Q) L/ x$ I( U/ U  e* a% d7 j
  x7 g' x' t8 W' S6 O& Z2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。9 T  x5 G& w  ~4 ]4 N2 U5 i: v

  H: @$ _, ]  p1 g! H+ s- s3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...5 I# V3 Q, w, N& ~

; R% l/ O: b7 E) B5 HHow to get people to look at their houses are their concern now. 8 U/ D, x/ Q, B- W  J  Z* i$ I

0 v. s' r5 G! L" D) f* ^But they are not desperate to sell.  8 Z% G- [' U8 N3 h% t3 z0 @
, b( l1 ]. O& d9 ]
Wait and see  
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发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
" K* I- l3 K  Q; Q% |2 c, R! R' {6 R
; [) {; k3 J, V/ I
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
3 n% p1 j$ N% O4 A$ O$ u, }* w4 n, w9 y+ a& z5 h5 X* |
Wait and see0 ?. {; t; G" d1 n
* j$ J& C% {) p
: S6 s5 O4 C  T3 y

9 f1 y- H7 Q( \# k% _' M- F6 x0 N4 e1 S[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层
4 P/ U; E9 J; m9 z: d* r
随便给大家两个例子:' d4 [7 C3 [1 r
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc81572 _$ J, j9 R; Y, c. I- K
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
! ~6 C' M# `  w, E' Q同一个房子; V" R, K& N9 m% f
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
7 Y! V  |5 J" Z2 r1 Z+ Dhttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
" C( Z1 \, y- S  C. L0 @同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
) H7 W& K3 l) Z$ p) I1 B/ B" ~; y9 o( Z9 T! C; C1 [
This may be one 1 t  i  @4 S- v$ ^  V. s7 V

# K& k2 L5 ]0 o5 ^8 qhttp://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D22 r7 e* Z# \. t) I" d+ y% Q0 g
0 O5 k# I. e9 g" E$ a
Wait and see
. |2 q+ G: W( A1 c( k! R1 f$ S# Q5 d) r

7 \  k) y. |3 T4 w* F. A
# r" M! K1 l7 Z) g[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 ) N' B; e* P' j. t$ M$ u
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
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COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.1 h3 Z2 s9 o( R' V1 o# Y' G/ s7 S

" y5 f, i- A! C9 p: }现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
2 P9 S1 u2 M2 q% V/ s* C
3 d* O5 d4 L4 Z' b% `看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
2 `) r* Y- F* z& [8 A" s" Flz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.' b- D/ q4 y" U$ E2 y

' B- s' {& J8 o现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.0 L: f7 S7 n  x( B+ b: B' ^
. d$ P2 P3 Q2 e% m2 m1 H
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
6 Y+ Q$ E7 E" d+ O: r6 b8 f
你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
8 e) C# ?- w% R- a! w9 N& Y5 ^; p- ^) E, {

- w$ |; x. Q8 Q+ b- X! w5 dCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
2 d0 T3 a* `5 m; E% M. }( M
; }2 Y3 t; w8 l" B
Comfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
% h8 Y2 v7 `7 |1 F& H另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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