个人认为房市9月底会苏醒一下,然后平稳冬眠,明年会有涨势

大师兄 · 发表于 2007-7-27 01:46

个人认为房市9月底会苏醒一下,然后冬眠,明年会有涨势
公寓还是有涨幅潜力,DOWNTOWN高层公寓涨幅大些,七十年代或八十年代的TOWNHOUSE应该涨幅一般
不要做带多详细分析了,我也不是专家,发这个贴子就是想到时侯看看自己的见解准不准,九月底我再把这个贴子给顶上来

欢迎大家来发发言,然后让此贴沉下去,时候到了我就顶上来再看看,有过投资房产经验的朋友发言吧,一直纸上谈兵的朋友就免了.

Crassula · 发表于 2007-7-27 18:56

I agree. And I am only interested in the concrete highrise condo. so far, rent still can cover loan interest.
As an investor, I am only focusing on the big picture such as high oil price ($2 rise today), on-going big projects and labour shortage.
Now no way the city can control the inflation in Edmonton under 4%. Hold, hold, hold, and until ..... I will sell, sell, sell.

zhizunbao · 发表于 2007-7-27 23:35

同意。

理由如下：
1。七月份由于大家都在观望，销售数量一定大幅下降，价格也一定继续下挫，只是到底是百分之二还是四的问题，要等到八月初才能看到统计数据；
2。由于投资者和多数卖房者都想在秋天前或者前半年出货，所以导致五六月份的库存达到巅峰，但能出的也出的差不多了，七月份的库存其实已经比六月份开始减少（不信等着看统计数据），如果八月份继续减少，房价会稳住甚至止跌回升。
3。房价说到底还是看供求关系这个最基本定律。如果Alberta经济保持现在的状态，人口还会继续增加，只是速度没有前两年凶猛而已，但明年春天还有可能小幅度上涨，只是很难像去年和今年那样疯狂了。由于人们有了前面的经验，今年冬天有可能提前小幅上涨也不是没有可能。

所以说到底还要看库存和经济形势的好坏，一正一反决定人们的心理和房价。情绪性的诅咒这个市场或者鼓吹涨价是没有意义的。

我爱我家7878 · 发表于 2007-7-28 18:45

同意
如果还有部分卖房人，看到房价跌到一个价格点，与其低价卖出，还不如先转成出租的好，
他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。

我爱我家7878 · 发表于 2007-7-28 19:16

sorry. 出租市场的空房率还是很低的，不是“出租率毕竟还是很低的”

daoran · 发表于 2007-7-29 23:41

任何市场都需要洗牌！

BaiLing · 发表于 2007-8-2 11:45

原帖由 daoran 于 2007-7-30 00:41 发表
2 I& Q4 G" P. J% c% D任何市场都需要洗牌！

洗牌

catty · 发表于 2007-11-24 18:27

估计大师兄把这个帖子忘记啦，给你

Z · 发表于 2007-11-25 11:24

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 18:45 发表
( o) W/ `- O+ a& g: u! A同意
( o& F: @: a. w6 G如果还有部分卖房人，看到房价跌到一个价格点，与其低价卖出，还不如先转成出租的好，% \( H% E: C, c5 T/ q1 s
他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。

出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的，就少了一个买房的。

牛眼熊心 · 发表于 2007-12-3 12:12

原帖由 Z 于 2007-11-25 11:24 发表
5 J# f3 s9 V" N7 u' O8 w4 S
8 \6 u T4 ]* q8 {. a- u
9 _: Z$ d6 z( e7 n% m E出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的，就少了一个买房的。

好像不是这么简单吧？每个房子都有房东的。

打个比喻，如果一个城市有100个家庭，100个房子，50个出租房， 50个自住，其实房子总是有主人的，买的房的永远是100个，租房的是50个，如果没有人迁入这个城市也没有新建房，有一个人卖了房变成租房，必然有个人买它的房来供它来租。

看看edmonton的情况，除了新建的房子的是属于builder外，其它的房子都有房东，多了一个租房的，有两种情况，第一种上面我做了比喻，只是个换手而已，对市场存量没有影响。另一种情况是租房的人是新迁入的，只对出租房市场有影响，对卖房市场也没有影响（我讨论的实质影响，心里影响是另一个讨论话题）

写怎么多不是抬杠，只是借这个发言给大家提出一个观点，也许对大家分析下一步房地产的走向有好处。现在的listing多了的实质是什么？现在edmonton的人口还是正增长，如果这个增长大于新建房子的量的话，listing不会总是居高不下的。现在房子有一定的下降，这主要是投资人获利回吐，但半年后还能有多少人可以接着吐的呢？

租房子的人一定要记住，你租的房子永远是有房东的，而房东是要靠房子来赚钱的，如果房子价格下降了在三五年内都不可以增值了，他们可以选择涨房租（在一个人口正增长的城市永远可以做到，看看现在的美国就知道了），这样对租房人来说，短期是省钱的，长期来说还是还给房东了。所以说在这场房东和房客的长期对弈中，长期来看，房东永远站在胜利一方。就好比股市来的庄家和散户的关系，如果你是短线高手另当别论。现在的edmonton房子也是这个道理，想短线炒低没有人有这本事，在等待的同时是伴随着自己的租金的上涨。

eagle2007 · 发表于 2007-12-3 12:32

先纠正一个小错误：只有人口增加，博亦的结果未必对房东有利；人口增加同时房屋增量小于人口增量，博亦的结果才可以如你所言，一定是对房东有利
这里顺便举一各例子：某LRT附近的condo suit，今年夏天最高有过２８万的价格，现在成交价２３万上下，租金１２００，condo fee ２４０，地税１０００多，出租后房东月收入约９００，相当１７万左右的贷款利息。我相信房东不是不想租高价，也不是不想买高价，而是受市场所限才所以为之。

牛眼熊心 · 发表于 2007-12-3 12:43

原帖由 eagle2007 于 2007-12-3 12:32 发表
; d# P# m W* I- c先纠正一个小错误：只有人口增加，博亦的结果未必对房东有利；人口增加同时房屋增量小于人口增量，博亦的结果才可以如你所言，一定是对房东有利3 E% f8 z; G0 O- I+ Z
这里顺便举一各例子：某LRT附近的condo suit，今年夏天最高有过２８万 ...

理论上正确，但实际情况是，新增的房子也可以看作一种投资，是大开发商的投资，他们是根据市场需要来做房子的，短期来说他们可以超过需求做多房子，但长期来说肯定是平衡的。

至于你举的例子，只是短期现象，如果长期这样，房子不增值又亏租金，房东只好选择割肉卖出，同时肯定会有另一个房东来接手，而另一个房东肯定是权衡了后下offer的，而且肯定是不会做亏本生意的。这样表面看来租房子的人赚了，第一个房东亏了。但你想一想，市场上的房子价格肯定也下降了，这时候租房的人如果买下这房子是不是更好呢？

[ 本帖最后由 Monster 于 2007-12-3 12:52 编辑 ]

Z · 发表于 2007-12-4 01:03

原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:12 发表 2 e1 V- u' ~% d" k4 W! Z
" I0 J* K" {- z3 s
好像不是这么简单吧？每个房子都有房东的。2 f" ]6 a8 N I6 l3 m
; U8 c1 S. r0 ], v' `: v
打个比喻，如果一个城市有100个家庭，100个房子，50个出租房， 50个自住，其实房子总是有主人的，买的房的永远是100个，租房的是50个，如果没有人迁入这个城市也没 ...

原本100户，100个房子。先是多来10户，需要住房，但房子不可能瞬间造成，于是只好挤一挤，房价租金都上涨。这是存量不足，是爱城去年的状态。
后来大家看到造房很赚钱，于是造成了20个房子，可这段时间只新来了5户。于是有115户，120个房子。多出5个空的，这就叫存量过剩，就是当前爱城的状态。这5个无论是租是卖，都是存量。处于竞争关系。

Z · 发表于 2007-12-4 01:09

原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:43 发表
2 Z+ m) U: H6 B4 `: ?( ~
8 D [- m5 g' h+ [% H理论上正确，但实际情况是，新增的房子也可以看作一种投资，是大开发商的投资，他们是根据市场需要来做房子的，短期来说他们可以超过需求做多房子，但长期来说肯定是平衡的。

我完全认同，长期平衡的说法。当然，我也长期看涨。

只是，短期可以非常的不平衡，而这个短期可以是2年之久。上次在加拿大看到这个经典的供应过剩还是dot com时期，阿猫阿狗都可以办网站上市，那时加拿大的庞巴迪的私人飞机很火。结果泡沫一爆破，飞机存量暴增。一是庞巴迪不停扩产，二是之前两年所售出的飞机统统都到二手市场转售。庞巴迪整整两年都非常的难受，卖出每一架都难。目前地产商就是这样。

牛眼熊心 · 发表于 2007-12-4 08:48

原帖由 Z 于 2007-12-4 01:03 发表 - T: v) Q1 P1 T0 g4 E U7 B1 o R
- N! `- C! h* u- j+ O
/ N5 u& V }, k. m; y" q' M
原本100户，100个房子。先是多来10户，需要住房，但房子不可能瞬间造成，于是只好挤一挤，房价租金都上涨。这是存量不足，是爱城去年的状态。$ c' I/ w7 ?/ E
后来大家看到造房很赚钱，于是造成了20个房子，可这段时间只新来了 ...

看来我们的观点还是很一致的，现在确实是存量过剩。主要是由于过量投资造成的，而过量投资在新房市场上最明显，所以现在新房（2年内的）降得厉害。所以盲目看跌是不可取的，edmonton的底就在把这些投资过剩的房子消化得差不多时。

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