爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

; A& s1 g6 H% ^8 V" Z我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
- D, r2 B0 T% ?7 I4 ehttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
3 H: C# O8 f# n# O第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
7 o' |: ], U3 u% I4 q. {2 O. I, y/ W爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
7 t+ O" b- O- O1 `$ }0 [( y
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
4 K" G- p+ Q  A# s* q( L0 V& e2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

) K( F3 a* A8 v9 E: K% L* ~由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
7 ?8 i1 d  h, @$ M' c, z, H) U/ w     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
$ M" Q7 W, a- ^! D# S8 o3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
; s! n" P" C) c3 U  O: y7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
3 U" E/ Y, q3 f4 W  c- x
3 {3 K( ^4 e. P4 r2 [
) e  f7 `/ y0 t4 k3 I* }现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

7 O# q# |1 q( ]2 t4 [) o由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& d8 Y% m/ {- Y, ?, X+ U5 Q) l
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
9 A7 v% {( c9 U" Z ...

& z" }3 j' A5 Y' \* R按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
6 F* J: a- @4 x4 W. K7 H+ U5 |
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
: f/ w% l: W" j! J5 k( ^
: R' C2 g: r  L$ z6 h! o
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
3 V. P: H& M. b# |3 y
# W/ z  b3 F. A8 S; V由于大量二手 ...

9 X. ^, R% T4 }% r( ^5 Z7 g+ Q
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
2 {$ J: z9 Y( Y4 }+ R3 ]0 O这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

# l% C6 ]2 |. s4 C& Y7 E
挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
, [5 A1 \- v$ Z0 V
  ]/ B/ Z: }. O而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
7 b) @& w, J* {, t! x9 U1）付不起按揭，强迫卖；
7 i" L% V. w( q$ [6 z5 N7 l- E2）极需要快卖：
* y: j, O6 O# O' @# ]1 F a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
% U: a2 i7 A! }: H7 A! m; x6 m c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
" Q( {7 D' g* V6 t! a( @6 a3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
1 j! p$ p" \! [; g, L
7 C2 C) h: b! X6 E4 [由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
( R3 k+ j) o6 j/ G! N% j( Z还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

$ f( S1 j/ h+ P# Q4 t/ j9 g" X我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

! D: c& ^1 [% t9 _0 Z4 U6 y
$ x, K9 l* e$ l9 U2 l现在试着回答第二个问题。
8 d! N" R% Z' g; `% [% @6 v# `8 S& {2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

+ D) `" l# u' ?$ y$ `+ Y2 e+ ]
1 i2 P7 `5 ~/ K前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
% k& }# x- A$ ]& [
她说的对不对，让我们拭目以待。
, P$ V5 t. h' ^+ M+ p. Y5 X
% ?9 t* D& O: g1 W* a8 a  E; }/ s& G另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
4 t& x; z+ ]1 ]" P
, _8 t# @- @* x* b. K
. D" U7 d$ G+ w2 ^  w8 S. g谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
; U. k# }% k4 |3 T$ n$ e现在试着回答第三个问题。
+ R% \% A  `& E' S- l7 `% I3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
; E; m7 c* ]" B1 t$ T卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

. T( N: J2 R/ v9 I1 p
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
2 U5 N7 X8 x) N7 i* ?# n1 V. p* R
The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
" j7 N; O4 J8 Z: T  y; ]5 t
' }' d" `, s  w  `
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

8 B  H( o9 u: z0 g6 iThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
& G! l( f/ n8 I0 _6 {/ X5 Z7 y爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

+ T% b1 ?+ T) S0 k- O9 J1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

( u8 o% L; j7 f+ P  P
* j0 C6 d# S, ^现在和大家探讨第四个问题：
, R* d& X. ?- K2 ~0 E4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
: Y0 i5 \0 S+ U7 X5 P4 l" `" ]3 t
目前，爱城房地产有以下一些特色：
2 ?9 H$ C8 a$ |1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
/ W5 q+ T. l! C& f2 k( g3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
8 X9 Y: _4 V/ g, y
* V% S( G6 `5 X2 C8 {6 b) H我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

2 c  _! v, `' x6 B, X! n; @
现在和大家探讨第四个问题：
0 F- G; O; `+ {+ `* t$ ]* S: v7 B4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
( ~; o- M& y- w4 j( b# L# Y/ P) {# q1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

, F: p* `% M' S
这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

2 l6 Z6 \0 N) O* ZAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
, e7 W8 m  v  Y# N3 c" S
9 B7 x# l3 @& W5 |/ g9 d
5 W/ ?5 B# L1 |2 K0 ?9 k+ `+ c; s按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

6 _. l' W! ~$ H6 X4 Y3 A: E你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

. Y; _# E5 d7 t5 \" d% M2 @; |( v房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

$ y7 `) Y6 s4 u香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

" m; R$ _  u* f9 K有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
. p5 Z8 Y3 T6 P; d1 c5 L, r
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。